《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號，下稱《決定》）要求各省、自治區(qū)、直轄市“制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價”。為指導(dǎo)各地貫徹落實(shí)好《決定》精神加快開展制訂和公布征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價工作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下。

一、關(guān)于制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的必要性

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價目的是為征地補(bǔ)償提供依據(jù)，直接為征地服務(wù)。制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)要考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格及農(nóng)用地等級等因素，在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以縣域范圍為主），在主導(dǎo)性農(nóng)用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格及相關(guān)附加收益為主要依據(jù)進(jìn)行測算。以統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，同時綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活水平、被征地農(nóng)民社會保障需要等其他條件，確定補(bǔ)償倍數(shù)，計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用。征地區(qū)片綜合地價是征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制訂時要考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進(jìn)行測算。已經(jīng)完成了農(nóng)用地定級的地區(qū)，應(yīng)充分吸收農(nóng)用地定級成果。已按《農(nóng)用地估價規(guī)程》完成農(nóng)用地征用價格評估的地區(qū)，要充分考慮評估結(jié)果。要盡量采用多種方法分析測算，合理確定一定區(qū)域范圍內(nèi)的統(tǒng)一征地區(qū)片綜合地價。

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，是依法合理做好征地補(bǔ)償安置工作、維護(hù)被征地農(nóng)民切身利益、保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)性工作，是貫徹落實(shí)《決定》和國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)[2004]238號）等文件精神，解決當(dāng)前征地工作中存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。各地對此項(xiàng)工作務(wù)必高度重視，認(rèn)真組織，力爭在2005年年底完成本地區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的制訂及公布工作。

二、關(guān)于推行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的區(qū)域

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性較強(qiáng)的基礎(chǔ)性工作。各地要本著開拓創(chuàng)新、因地制宜的原則，積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。東部地區(qū)城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，應(yīng)制訂區(qū)片綜合地價；中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)，也應(yīng)積極推進(jìn)區(qū)片綜合地價制訂工作；其他暫不具備條件的地區(qū)可制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

為指導(dǎo)各地制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，我部下發(fā)《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測算指導(dǎo)性意見》（附件1）和《征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見》（附件2），各地應(yīng)參照執(zhí)行。執(zhí)行中的有關(guān)問題和建議及時與部有關(guān)司聯(lián)系。

三、關(guān)于制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的步驟

（一）制訂方案，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。各�。▍^(qū)、市）國土資源部門在接到本通知后，要抓緊結(jié)合本地工作實(shí)際，擬定本省制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的工作方案，在征求財(cái)政、統(tǒng)計(jì)、物價、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門意見后進(jìn)一步修改完善，于2005年8月底前報(bào)部耕地保護(hù)司。部將予以指導(dǎo)，提出意見。

（二）全面部署，科學(xué)測算。各�。▍^(qū)、市）根據(jù)工作方案，對各市、縣制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價的工作進(jìn)行全面部署。各市縣國土資源部門廣泛深入地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查研究，做好有關(guān)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的收集和分析工作；在此基礎(chǔ)上，做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的測算工作。在初步確定測算結(jié)果后，要依法組織聽證，廣泛聽取群眾意見。

（三）評審驗(yàn)收，搞好平衡。各省（區(qū)、市）國土資源部門對各市縣的制訂工作要具體加以指導(dǎo)，并組織有關(guān)部門和專家分別對各市縣制訂的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價進(jìn)行評審。對省（區(qū)、市）內(nèi)各地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要綜合平衡，相互銜接；對分別采用統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的地區(qū)，也要做好標(biāo)準(zhǔn)水平的統(tǒng)一平衡和銜接工作。

（四）審查備案，統(tǒng)一公布。各�。▍^(qū)、市）國土資源部門在對各市、縣制訂標(biāo)準(zhǔn)審核、綜合平衡的基礎(chǔ)上，將本�。▍^(qū)、市）不同地區(qū)的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價平均水平報(bào)部。部將進(jìn)行�。▍^(qū)、市）際間綜合平衡協(xié)調(diào)。省級國土資源部門根據(jù)部提出的修正意見，對征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價作進(jìn)一步調(diào)整完善，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)公布。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價一經(jīng)公布必須嚴(yán)格執(zhí)行。

四、關(guān)于制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價需注意的幾個問題

（一）合理確定不同地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，要依據(jù)國家法律法規(guī)和文件的有關(guān)規(guī)定，從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民生產(chǎn)和生活實(shí)際需要出發(fā)，妥善處理征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合法性與合理性、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與農(nóng)民補(bǔ)償要求之間的關(guān)系，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保證原有生活水平不下降、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。要防止以制訂和公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價為由，壓低征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）做好省域內(nèi)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的總體平衡工作。各�。▍^(qū)、市）國土資源部門要在深入調(diào)查研究、科學(xué)測算的基礎(chǔ)上，按照同地同價的要求，合理確定和平衡省域內(nèi)各地（市、州）之間及各市（縣）之間征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異；要認(rèn)真研究處理因各地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時間及測算方法等不同造成標(biāo)準(zhǔn)水平出現(xiàn)差異的機(jī)制和方案。

（三）認(rèn)真依法組織聽證工作。按照《國土資源聽證規(guī)定》，擬訂或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須要組織聽證。地方各級國土資源部門制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，要在認(rèn)真做好實(shí)地調(diào)研和科學(xué)測算的基礎(chǔ)上，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。

（四）注意與過去征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的銜接。測算征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，應(yīng)注意對過去依法確定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對1999年至2004年期間征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)真分析和客觀借鑒，防止新、老征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間差距過大而導(dǎo)致矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定。

國土資源部

2005年7月23日

附件1：征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測算指導(dǎo)性意見（暫行）

一、概念及內(nèi)涵

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域?yàn)橹鳎�，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。

統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的主要依據(jù)。征地補(bǔ)償費(fèi)用在統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地區(qū)位、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等因素確定相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償測算，集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償和國有農(nóng)用地補(bǔ)償測算可參照執(zhí)行。

二、基本原則

（一）主導(dǎo)性原則。選擇主導(dǎo)的地類和耕作制度進(jìn)行測算，用主導(dǎo)農(nóng)用地收益反映測算范圍內(nèi)的農(nóng)用地客觀收益。

（二）適當(dāng)從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測算的同時，適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。

（三）協(xié)調(diào)平衡原則。考慮土地等級狀況，與當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價水平相協(xié)調(diào)，與原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

（四）公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。

三、基本要求

（一）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個層次制訂，一是市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市（縣）行政區(qū)域?yàn)榛�本單元制訂；二是市（縣）內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市（縣）劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

（二）市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控制性標(biāo)準(zhǔn)，在省內(nèi)進(jìn)行綜合平衡；市（縣）分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上形成。

（三）分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)地塊修正體系。

（四）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時點(diǎn)，一般3～5年調(diào)整一次。

四、工作步驟

1.確定測算范圍；

2.確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量；

3.確定主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值；

4.確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)；

5.確定市（縣）分區(qū)域的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

五、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

（一）主導(dǎo)耕作制度的確定

主導(dǎo)耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進(jìn)行判斷。

注意事項(xiàng)：

1.確定主要土地復(fù)種方式時，如果某種復(fù)種方式（如一年一熟）的面積超過市（縣）范圍內(nèi)耕種土地的60％，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式；如果市（縣）范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式（面積超過30％），可選擇其中2～3種作為主要復(fù)種方式。

2.確定主要農(nóng)作物種類時，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過70％，可以直接確定其為主要農(nóng)作物；如果有一種以上主要農(nóng)作物（超過30％），可選擇其中2～3種作為主要農(nóng)作物。

3.主導(dǎo)耕作制度還可以通過查閱《農(nóng)用地分等規(guī)程》附表得到。

（二）主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查采集。

注意事項(xiàng)：

1.在具體調(diào)查時要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時還要對農(nóng)用地的附加收入（如養(yǎng)殖、間作和多種經(jīng)營等）、種植成本以及災(zāi)害情況等進(jìn)行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理。

2.農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個年份、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

六、主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值的確定

（一）主要農(nóng)作物價格的確定

主要農(nóng)作物價格在調(diào)查市場價格和國家收購價格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高價格確定。

注意事項(xiàng)：

1.市場價格在調(diào)查主要農(nóng)作物年產(chǎn)量同時，采用抽樣的方式調(diào)查；國家收購價格通過查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得到。

2.主要農(nóng)作物價格數(shù)據(jù)要按照價格類型、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

（二）主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的確定

主要農(nóng)作物年產(chǎn)值為主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與平均價格的乘積。在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，采用加權(quán)平均方法計(jì)算。

七、市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定

市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值在主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地附加收益情況（其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營）適當(dāng)向上調(diào)整后確定。

八、分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定

分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上通過區(qū)域條件修正測算確定。

各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限的基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農(nóng)作物類別以及多種經(jīng)營水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)。

九、聽證和驗(yàn)收

根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級國土資源部門評審驗(yàn)收，綜合平衡。

十、成果要求

提交結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。

（一）結(jié)果報(bào)告的主要內(nèi)容：

1.統(tǒng)一年產(chǎn)值測算說明，包括統(tǒng)一年產(chǎn)值內(nèi)涵、測算時間、測算范圍、基準(zhǔn)時點(diǎn)及有關(guān)名詞解釋等；

2.統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表；

3.統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分布圖；

4.統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)使用說明等。

（二）技術(shù)報(bào)告的主要內(nèi)容：

1.測算范圍及其基本情況；

2.測算原則與依據(jù)；

3.測算技術(shù)路線與方法；

4.測算過程與測算結(jié)果；

5.測算結(jié)果分析與應(yīng)用建議等。

附件2：征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見（暫行）

一、概念及內(nèi)涵

征地區(qū)片綜合地價（以下簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)？。

征地區(qū)片價測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到城市郊區(qū)或更大范圍。

二、基本原則

（一）維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計(jì)和未來發(fā)展的需要。

（二）同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

（三）協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當(dāng)?shù)卦�征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，省級行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接。

（四）公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。

三、基本要求

（一）征地區(qū)片價作為征地補(bǔ)償實(shí)施過程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下不設(shè)定宗地補(bǔ)償費(fèi)修正體系；確需設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應(yīng)一并公布。

（二）一個市（縣）的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。

（三）征地區(qū)片價應(yīng)設(shè)定對應(yīng)的基準(zhǔn)時點(diǎn)，一般3～5年更新一次。

四、工作步驟

1.確定測算范圍；

2.劃定區(qū)片；

3.測算區(qū)片綜合地價；

4.對區(qū)片綜合地價進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整；

5.測算結(jié)果聽證和修改；

6.確定征地區(qū)片價；

7.整理與編制成果。

五、區(qū)片的劃定

（一）有農(nóng)用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定

已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》完成農(nóng)用地定級工作的市（縣），在農(nóng)用地級別的基礎(chǔ)上，按照《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》？國土資發(fā)［2004］238號？的精神，考慮人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對農(nóng)用地級別進(jìn)行修正和調(diào)整，劃分區(qū)片。

（二）沒有農(nóng)用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定

沒有開展農(nóng)用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位等因素對基本單元進(jìn)行綜合評價和調(diào)整，劃定區(qū)片。

注意事項(xiàng)：

1.對基本單元綜合評價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供需關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權(quán)重。

2.區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定；需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

3.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)和其他資源保護(hù)區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價測算范圍。

六、測算方法

征地區(qū)片價可采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進(jìn)行測算，也可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況采用其他合適的方法進(jìn)行測算。征地區(qū)片價原則上應(yīng)在兩種或者三種方法測算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。

（一）農(nóng)地價格因素修正測算法

征地區(qū)片價以農(nóng)地價格為基礎(chǔ)，同時考慮人均耕地?cái)?shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進(jìn)行修正。

具體步驟：

1.計(jì)算區(qū)片的農(nóng)地價格；

2.確定修正因素和系數(shù)；

3.計(jì)算征地區(qū)片價。

注意事項(xiàng)：

1.已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價測算的地區(qū)，參照農(nóng)用地基準(zhǔn)地價確定區(qū)片的農(nóng)地價格；沒有完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價測算的地區(qū)，在農(nóng)地年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上采用收益還原法評估區(qū)片的農(nóng)地價格。

2.修正因素主要考慮土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。

（二）征地案例比較測算法

根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行比較確定征地區(qū)片價。

具體步驟：

1.選擇征地案例；

2.統(tǒng)一可比內(nèi)涵；

3.進(jìn)行比較修正；

4.計(jì)算征地區(qū)片價。

注意事項(xiàng)：

1.征地案例要選擇近三年之內(nèi)發(fā)生的征地項(xiàng)目。

2.征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。

3.對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

（三）年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)分別計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)確定征地區(qū)片價。

具體步驟：

1.確定區(qū)片土地年產(chǎn)值；

2.確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)；

3.計(jì)算區(qū)片土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)；

4.計(jì)算征地區(qū)片價。

注意事項(xiàng)：

1.區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過調(diào)查前三年產(chǎn)值確定。

2.土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)，應(yīng)根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，并考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

七、驗(yàn)證和調(diào)整

征地區(qū)片價初步結(jié)果必須與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平進(jìn)行比較和驗(yàn)證，測算的征地區(qū)片價低于現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和農(nóng)民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的，需要進(jìn)行調(diào)整。

注意事項(xiàng)：

1.現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平通過對近期征地樣點(diǎn)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得到。

2.農(nóng)民現(xiàn)有生活水平主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的農(nóng)村居民收入水平數(shù)據(jù)，并結(jié)合實(shí)地樣點(diǎn)調(diào)查資料確定；失地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣��?jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定。

3.征地區(qū)片價須折算成年度收益后，才能與農(nóng)民現(xiàn)有生活水平相比較。

4.征地區(qū)片價要與周邊地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

八、聽證和驗(yàn)收

根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級國土資源部門綜合平衡，評審驗(yàn)收。

九、測算成果要求

提交結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。

（一）結(jié)果報(bào)告的主要內(nèi)容？

1.征地區(qū)片價說明，包括區(qū)片價內(nèi)涵、基準(zhǔn)時點(diǎn)、測算時間、測算范圍、區(qū)片分布、有關(guān)名詞解釋等；

2.征地區(qū)片價表，表中內(nèi)容包括各區(qū)片編號、區(qū)片價、位置、范圍描述等；

3.征地區(qū)片價分布圖；

4.征地區(qū)片價使用說明。

（二）技術(shù)報(bào)告的主要內(nèi)容？

1.測算范圍及其基本情況；

2.測算原則與依據(jù)；

3.測算技術(shù)路線與方法；

4.測算過程與測算結(jié)果；

5.測算結(jié)果分析與應(yīng)用建議等。