各省、自治區(qū)、直轄市分行，計(jì)劃單列市分行：

　　現(xiàn)將《中國工商銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》印發(fā)給你們，并提出如下要求：

　　一、各行要結(jié)合《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則（試行）》、《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行遇到的問題請及時(shí)向總行房地產(chǎn)信貸部反映。

　　二、各行可根據(jù)實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行房地產(chǎn)信貸部備案。

　　附件：中國工商銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法。

　　中國工商銀行

　　1996年2月1日

　　中國工商銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法

　　第一章 總則

　　第一條為加強(qiáng)個(gè)人住房保證貸款管理，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則（試行）》及有關(guān)金融和房改法規(guī)政策的規(guī)定，制訂本辦法。

　　第二條個(gè)人住房擔(dān)保貸款（以下簡稱貸款）是借款人購建修住房時(shí)以借款人或第三人（作為保證人）能自主支配的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物的一種貸款方式，借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物作為補(bǔ)償。

　　第三條辦理貸款必須遵守國家法律，遵守國家的房改政策和銀行的有關(guān)信貸規(guī)章、制度、原則，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂住房抵押貸款合同。

　　第二章 貸款的對象和條件

　　第四條貸款對象。具有完全民事行為能力的個(gè)人。

　　第五條貸款條件。借款申請人必須具備以下條件：

　　一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或合法的居留身份；

　　二、具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入；

　　三、信用良好，具有償還貸款本息的能力；

　　四、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押，并有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為歸還貸款本息的保證人；

　　五、對個(gè)人發(fā)放用于購買自住住房的貸款，借款人的住房購買價(jià)格基本符合貸款行或其委托的房地產(chǎn)估價(jià)師評估價(jià)值；

　　六、對個(gè)人發(fā)放用于修建自住房的貸款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán) 終止時(shí)間不早于貸款合同終止時(shí)間；貸貨項(xiàng)目已經(jīng)取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政部門和城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)；

　　七、在中國工商銀行開立有住房存款戶（如在中國工商銀行開立有住房公積金專戶，公積金存款可與住房儲蓄存款余額合并計(jì)算，但需持有公積金管理部門的批準(zhǔn)文件），存款余額至少占購買住房價(jià)格或修建住房投資額的30%，存款期必須在半年以上，并以此作為購房首期付款或先于銀行貸款投放修建住房。

　　八、貸款人規(guī)定的其它條件。

　　第六條借款人應(yīng)向貸款人提供下列資料：

　　一、具有法律效力的借款人身份證明（如：身份證、戶口本、合法的居留證件及其他有效身份證明）；

　　二、有關(guān)部門出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明；

　　三、符合政策法規(guī)規(guī)定的購、建、修住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

　　四、抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)告、保險(xiǎn)單和有處分權(quán)人同意抵押物或質(zhì)押的證明；

　　五、還款保證人的資格證明材料；

　　六、貸款人要求提供的其他證明文件或材料。

　　第三章 財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押和第三方擔(dān)保

　　第七條下列財(cái)產(chǎn)可作為住房貸款的抵押或質(zhì)物：

　　一、借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)和其他地上定著物；

　　系共同享有住房的，在取得共有人同意證明后，可按借款人所有產(chǎn)權(quán)的份額設(shè)定抵押；購買現(xiàn)房的，可憑所購房的產(chǎn)權(quán)證書和保險(xiǎn)單設(shè)定抵押權(quán)；

　　購買期房的，可憑購房合同設(shè)定抵押權(quán)。

　　二、貸款人認(rèn)可的屬于貸款或擔(dān)保人所有的各種有價(jià)證券（包括定期存單）及其他財(cái)產(chǎn)。

　　第八條下列財(cái)產(chǎn)不能作為抵押物或質(zhì)物：

　　一、土地所有權(quán)；

　　二、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者不爭議的財(cái)產(chǎn)；

　　三、不能強(qiáng)制執(zhí)行或處理的；

　　四、已經(jīng)設(shè)定抵押的；

　　五、被依法查封、扣押監(jiān)管或者采取其他保全措施或強(qiáng)制措施的；

　　六、依法不得抵押或質(zhì)押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　第九條以房地產(chǎn)作抵押的，抵押人和抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同，并于放款前向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)；采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。貸款行認(rèn)為要公證的，借款人應(yīng)到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。公證及登記費(fèi)用由借款方負(fù)擔(dān)。

　　第十條抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：① 被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；②債務(wù)人履行債務(wù)的期限；③ 抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；④ 抵押擔(dān)保的范圍；⑤ 借款雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　質(zhì)押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：① 被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；② 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；③ 質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；④ 質(zhì)物擔(dān)保的范圍；⑤ 質(zhì)物移交的時(shí)間；⑥ 借貸雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　第十一條用于抵押的房地產(chǎn)，其抵押物價(jià)值的確認(rèn)，可由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。評估費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

　　第十二條以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在借款合同簽訂前到保險(xiǎn)公司按指定的險(xiǎn)種辦理或由貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)；投保金額不得低于借款的全部本息；投保期至少要長于借款期半年；保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險(xiǎn)所需一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)；抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。

　　第十三條作為抵押物的房地產(chǎn)，其房產(chǎn)證、保險(xiǎn)單據(jù)由貸款人保管、借款人對設(shè)定抵押的房地產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款人的監(jiān)督、檢查。

　　第十四條貸款對由自己保管的質(zhì)物，應(yīng)專項(xiàng)保管，不得動(dòng)用，如造成損壞、遺失，由貸款人承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

　　第十五條以有價(jià)證券作質(zhì)押的，在質(zhì)押期時(shí)，可選擇以下處理方式：

　　一、借款人與貸款人共同兌現(xiàn)，并償還貸款或轉(zhuǎn)換為儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；

　　二、借款人用貸款人認(rèn)可的等額有價(jià)證券調(diào)換到期證券；

　　第十六條抵押或質(zhì)押期間，未經(jīng)貸款人同意，借款人不得將抵押物轉(zhuǎn)移、拆遷、出租、變賣、饋贈；用有價(jià)證券進(jìn)行質(zhì)押的，出質(zhì)人不得以任何理由掛失。

　　第十七條抵押或質(zhì)押雙方應(yīng)正式簽訂抵押合同或質(zhì)押合同，并詳細(xì)開列抵押物或質(zhì)物清單，抵押合同自登記之日起生效，質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效，至借款人還清全部貸款本息時(shí)解除。抵押或質(zhì)押解除后，貸款人將抵押物或質(zhì)物歸還貸款人。

　　第十八條個(gè)人住房擔(dān)保貸款在借款人提供抵押或質(zhì)押擔(dān)�；�礎(chǔ)上，必須由貸款人認(rèn)可的第三方提供不可撤銷的全額有效擔(dān)保。

　　保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力且在中國工商銀行開戶，一般情況下?lián)�保人�?yīng)為借款人所在單位；

　　保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)在固定經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償能力，并且必須在貸款行存有一定數(shù)額的保證金。

　　第十九條保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同，保證合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：① 被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額；② 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；③ 保證的方式；④ 保證擔(dān)保的范圍；⑤ 保證的期間；⑥ 雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十條保證期限為貸款合同履行完畢之日起兩年。

　　第二十一條保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)；未經(jīng)貸款人認(rèn)可，原保證繼續(xù)有效。

　　第四章 借款合同的簽訂與履行

　　第二十二條貸款由借款人提出借款申請，經(jīng)貸款人審查同意后，簽訂借款合同。

　　第二十三條借款合同應(yīng)當(dāng)約定貸款種類、貸款用途、金額、利率、還款期限、還款方式、違約責(zé)任和雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　借貸雙方應(yīng)將借款合同與抵押合同或質(zhì)押合同合并，簽訂抵押借款合同或質(zhì)押貸款合同，但合同內(nèi)容除本條的上款內(nèi)容之外，還應(yīng)涵蓋第十條的內(nèi)容。

　　第二十四條借款合同及有關(guān)材料，貸款人認(rèn)為有必要的，應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)對其真實(shí)性和合法性進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人違約時(shí)，貸款人可以申請公證機(jī)關(guān)會同人民法院強(qiáng)制執(zhí)行借款人的抵押物或質(zhì)物。

　　第二十五條貸款只能用于購建修自住住房，不得挪作他用。

　　第二十六條以房地產(chǎn)作為抵押物的，貸款金額不得高于抵押物現(xiàn)值的70%；以定期儲蓄存單作為質(zhì)物的，按照《個(gè)人定期儲蓄存單小額抵押貸款辦法》（銀發(fā)[1994]316號）的規(guī)定辦理；以其它有價(jià)證券作為質(zhì)物的，比照定期儲蓄存單辦理。

　　第二十七條貸款期限為一至十年。

　　第二十八條貸款利率按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條借款人需按合同規(guī)定的還款方式與期限償還貸款本息。

　　第三十條歸還本息的方法有二種方式，由各行根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r選定或借貸雙方商定：

　　1．月均還款法。貸款期限內(nèi)每月以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息。

　　2．累計(jì)進(jìn)還款法。貸款期限內(nèi)，逐年或每隔幾年遞增償還額，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息。

　　第三十一條借款期內(nèi)，借款人按合同規(guī)定的時(shí)間償還貸款本息，在接到貸款發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰金。按規(guī)定加罰逾期罰息。

　　第五章 借款合同的變更和解除

　　第三十二條借款合同依法需要變更和解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意。協(xié)商未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。

　　第三十三條借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人或保證人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

　　第三十四條借款人的保證人系法人的，在其法人發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更擔(dān)保人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。

　　第三十五條借款人按合同規(guī)定歸還全部貸款本息后（含提前歸還貸款本息），抵押物或質(zhì)物返還借款人，借款合同隨即終止。

　　第六章 責(zé)任和抵押物的處理

　　第三十六條凡屬下列行為之一的，借款人要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任：

　　一、借款人不能如約歸還貸款本息；

　　二、借款人向貸款人提供虛假文件和資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

　　三、借款人未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

　　四、借款人未經(jīng)貸款人同意將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或再抵押的；

　　五、貸款人抽逃、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價(jià)變賣財(cái)產(chǎn)，影響貸款人貸款安全的；

　　六、借款人使用貸款從事違反國家政策、法律活動(dòng)的；

　　七、在同一貸款人的兩人的兩個(gè)以上（含兩個(gè)）分支機(jī)構(gòu)取得貸款的；

　　八、借款人影響貸款人權(quán)益的其它行為。

　　第三十七條凡屬下列情況之一者，貸款人有權(quán)處理抵押物或質(zhì)物：

　　一、借款人有本辦法三十六條情形中行為之一的；

　　二、借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人；或其法定繼承人或受遺贈人拒絕履行借款合同的；

　　第三十八條處分抵押物或質(zhì)物其價(jià)款不足以償還貸款本息和費(fèi)用的，貸款行有權(quán)向保證人追索應(yīng)償還部分；處分抵押物或質(zhì)物其價(jià)款超過應(yīng)償還部分，應(yīng)退還借款人。

　　第四十條借款合同發(fā)生糾紛時(shí)，借款比方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向合同管理機(jī)關(guān)申請調(diào)解或仲裁，也可向人民法院起訴。

　　第七章 附則

　　第四十一條各省、直轄市、自治區(qū)、計(jì)劃單列市分行可根據(jù)本辦法擬定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行房地產(chǎn)信貸部備案。

　　第四十二條本辦法由中國工商銀行制訂、解釋、修改。

　　第四十三條本辦法自公布之日起施行。