甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

【問題】

1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)？

2.裝修補償應如何確定？

3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。

在估價程序上應特殊注意：

（1）被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作（2分）；（未說明無利害關系給0分）并在報告中做出相應說明（1分）。

最新規(guī)定：被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

（2）估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日（1分）；并進行現場說明（1分）。

（3）公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告（1分）。

最新規(guī)定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

參見教材P249。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。

被拆遷房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定（1分）；協商不成的，可以通過委托評估機構確定（1分）。

最新規(guī)定：被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

參見教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。

拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響（或：按完全產權評估）。（1分）

最新規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

參見教材P244。

學習時要理解：征收評估的價值類型應嚴格按上述條款執(zhí)行，不符合的可指出錯誤。征收估價的價值標準是一種特殊的市場價值。房屋征收估價是合法原則的特例，不是評估估價對象的法定權益下的價值，而是評估在設定權益下的價值！

房屋征收估價是評估被征收房屋在完整權利下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因為，無論被征收房屋是否租賃、抵押、查封等，政府都應當付出足額的補償。至于房屋租賃、抵押、查封等問題，屬于征收人與被征收房屋承租人、抵押人等有關單位和個人的債權和債務等關系問題，應有相關當事人或有關管理部門解決。