2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題計(jì)算題第2題

　　某廠房的建筑面積為4800㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為50年，于5年前建成并投入使用；土地面積為8000㎡，于6年前取得土地使用權(quán)，土地使用年限為50年，屆滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。已知該廠房所在位置的工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓最高年限的基準(zhǔn)地價(jià)為450元／㎡，目前的工業(yè)地價(jià)指數(shù)為102．10 （為定基價(jià)格指數(shù)，基期為基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日），土地綜合狀況較基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地綜合狀況好1．70% .

　　重新建造該廠房的建筑安裝工程費(fèi)為1500元／㎡，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的2%，年利息率為6%，建設(shè)期為1年，建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用可視為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6%，建筑物的投資利潤(rùn)率為15%，該廠房的部分門(mén)窗、地面等有損壞，修復(fù)費(fèi)用為5萬(wàn)元。

　　其內(nèi)沒(méi)有行車(chē)，出租率為80%，月租金為15元／㎡；如果目前單獨(dú)增加行車(chē)，需要66萬(wàn)元，而如果重置該廠房隨同增加行車(chē)，僅需要50萬(wàn)元；市場(chǎng)上類(lèi)似有行車(chē)廠房的出租率為85%，正常月租金為16元／㎡.當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7．50%，土地報(bào)酬率為6．50%，建筑物殘值率為0.請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)目前的積算價(jià)值。（12分）

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