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　　2019房地產估價師《案例與分析》考點三：房屋征收估價

　　第三節(jié) 房屋征收估價

　　一、房屋征收補償內涵

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務院令第590號)規(guī)定：為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋的所有權人(以下簡稱被征收人)給予公平補償。

　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　房屋征收補償包括：

　　1.被征收房屋價值的補償;

　　2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　3.因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

　　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　二、房屋征收估價特點

　　房屋征收估價不同于一般房地產的市場價格估價，其估價特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)估價數(shù)量大

　　房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起，隨著我國城市建設的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋征收。由于征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來的征收估價數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

　　(二)涉及面廣，社會影響大

　　征收房屋既有居民個人房屋，也有機關企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產用房;既有獨立產權用房，也有共有產權用房。從企事業(yè)單位來說，征收不僅涉及到企事業(yè)財產的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數(shù)城市居民的最大財產。因此，城市房屋征收估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產生的社會影響很大。

　　(三)估價對象復雜，需要協(xié)調各種關系

　　相對于其他目的的估價，征收估價的對象比較復雜，一個征收項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構筑物等不同類型物業(yè)，導致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護，會出現(xiàn)不同的意見，導致估價的重要工作之一是協(xié)調各種利益關系。

　　(四)補償價格關聯(lián)性強

　　就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的征收補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的征收補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的征收補償價之間都具有價格相互關聯(lián)性。如果忽視了這種關聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

　　三、房屋征收估價的相關規(guī)定

　　(一)房屋征收估價對象范圍

　　征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑 。被征收房屋價值估價不得遺漏、虛構估價對象。

　　房屋征收部門應當向受托的房地產價格估價機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況 。調査結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準 。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行估價。

　　(二)房屋征收估價的目的

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，估價被征收房屋的價值”。

　　產權調換房屋價值估價目的應當表述為“為確定產權調換房屋的結算價格提供依據(jù)，估價產權調換房屋的價值”。

　　(三)房屋征收估價的時點

　　被征收房屋價值價值時點為房屋征收決定公告之日。

　　產權調換房屋價值價值時點應當與被征收房屋價值價值時點一致。

　　(四)房屋征收估價的價值內涵

　　1.房屋征收估價的價值內涵為：被征收房屋價值應為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。

　　不考慮租賃因素的影響是估價無租約限制價值;不考慮抵押、查封因素的影響是估價價值中不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　2.產權調換房屋估價的價值內涵為市場價值 ，即指估價對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但政府對估價對象定價有特別規(guī)定的除外。

　　用于產權調換房屋價值估價，應符合：

　　1)用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值;

　　2)用于產權調換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關部門對用于產權調換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)房屋征收估價的用途

　　被征收房屋的用途應當按照房屋權屬證書和房屋登記簿記載的性質或者市、縣級人民政府提供的認定、處理結果確定。

　　被征收范圍內有未經依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應當組織有關部門依照法律、法規(guī)進行認定、處理，并將認定、處理結果書面提供給受托的房地產估價機構。

　　(六)房屋征收估價標準

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　類似房地產是指與對象房地產的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產。

　　房地產征收估價，應區(qū)分國有土地上房屋征收估價和集體土地征收估價。

　　國有土地上房屋征收估價，應區(qū)分被征收房屋價值估價、被征收房屋室內裝飾裝修價值估價、被征收房屋類似房地產市場價格測算、用于產權調換房屋價值估價、因征收房屋造成的搬遷費用估價、因征收房屋造成的臨時安置費用估價、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失估價等。

　　當被征收房屋室內裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產估價機構另行估價確定時，所估價的被征收房屋價值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修的價值，并應在被征收房屋價值估價報告中作出特別說明。

　　(七)房屋征收估價影響因素

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

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