人在江湖，競(jìng)爭(zhēng)壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第五節(jié)。

　　房屋租賃管理

　　一、房屋租賃的概念(考點(diǎn)、熟悉)

　　房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”2010年12月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《商品房屋租賃管理辦法》。租賃活動(dòng)是民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　二、商品房屋租賃的條件(考點(diǎn)、熟悉)

　　出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　【2011年試題】出租商品住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室、廚房和衛(wèi)生間不得出租供人員居住。

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。參見(jiàn)教材P117。

　　【2014年試題】成套住宅中，不能出租供人員居住的部分有(　)。

　　A.客廳

　　B.臥室

　　C.廚房

　　D.衛(wèi)生間

　　E.封閉陽(yáng)臺(tái)

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏間不得出租給人員居住。參見(jiàn)教材P117。

　　三、商品房屋租賃合同(考點(diǎn)、熟悉)

　　(一)商品房屋租賃合同的概念

　　租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。

　　(二)商品房屋租賃合同的主要內(nèi)容

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途，租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：

　　(1)房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;

　　(2)房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;

　　(3)租金和押金數(shù)額、支付方式?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》規(guī)定：“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平?！?/P>

　　(4)租賃用途和房屋使用要求。租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同;承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同。

　　(5)房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。

　　(6)租賃期限。租賃期限不得超過(guò)20年 ，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

　　【例題】房屋租賃合同期限不得超過(guò)20年，所以租期滿20年的承租戶無(wú)權(quán)繼續(xù)承租。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。參見(jiàn)教材P118。

　　(7)房屋維修責(zé)任;

　　(8)物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納;

　　(9)爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任;

　　(10)其他約定。

　　上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。

　　【例題】租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)(　)。

　　A.10年

　　B.20年

　　C.30年

　　D.50年

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。參見(jiàn)教材P118。

　　(三)商品房屋租賃關(guān)系保護(hù)

　　商品房屋租賃期間，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　【2012年試題】房屋租賃期內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃。房屋租賃期內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見(jiàn)教材P119。

　　四、房屋租賃登記備案(考點(diǎn)、熟悉)

　　《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日 內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理租賃登記備案?！?/P>

　　(一)商品房屋租賃登記備案材料

　　辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　　(1)房屋租賃合同;

　　(2)房屋租賃當(dāng)事人身份證明;

　　(3)房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明;

　　(4)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)規(guī)定的其他材料。

　　房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。

　　(二)商品房屋租賃登記備案辦理

　　對(duì)符合要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日 內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開(kāi)具房屋租賃登記備案證明;

　　申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。

　　(三)商品房屋租賃登記備案證明

　　房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。

　　房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門(mén)補(bǔ)領(lǐng)。

　　房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi) ，到原租賃登記備案的部門(mén)辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

　　(四)商品房屋租賃登記備案系統(tǒng)

　　直轄市、市、縣建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。

　　五、商品房屋轉(zhuǎn)租(考點(diǎn)、熟悉)

　　商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十一條：承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。

　　承租人在租賃期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門(mén)規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。

　　承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

　　【例題】下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的表述中，正確的有(　)。

　　A.需經(jīng)出租人口頭同意，并與次承租人訂立轉(zhuǎn)租合同

　　B.需經(jīng)出租人書(shū)面同意

　　C.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不能超過(guò)原租賃合同的終止日期

　　D.轉(zhuǎn)租合同經(jīng)租賃登記備案方可生效

　　E.房屋轉(zhuǎn)租合同須由出租人、原承租人和次承租人三方簽訂

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門(mén)規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見(jiàn)，或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。參見(jiàn)教材P120。

　　【例題】(　)是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　A.房屋轉(zhuǎn)租

　　B.房屋出租

　　C.房屋承租

　　D.房屋批租

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋轉(zhuǎn)租。商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。參見(jiàn)教材P120。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽(tīng)課>