2019房地產估價師《理論與方法》第四章第二節(jié)，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《理論與方法》第四章第二節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第四章 房地產價格影響因素

　　第二節(jié) 房地產自身因素

　　房地產自身狀況的好壞直接關系到價格高低。房地產自身因素又可分為實物因素、權益因素和區(qū)位因素三類。

　　一、房地產實物因素(與第二章對房地產的描述是一致的)

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　面積過小而不利于利用的土地，單價較低。

　　但面積過小的土地與相鄰土地合并后會大大提高相鄰土地的利用價值。

　　土地面積如果過大，單價也可能較低。面積較大，總價高，會減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地在利用時需要拿出較多的土地用于道路等基礎設施和公共服務設施建設，會減少可利用的土地面積。

　　土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經濟解釋)

　　例如，某個地區(qū)的房地產市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單價會高于較小面積土地的單價。相反，如果該地區(qū)的房地產市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價會低于較小面積土地的單價。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。

　　形狀不規(guī)則的土地相對于形狀規(guī)則的土地來說，其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調整或重劃措施。

　　土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，說明了土地形狀對地價的影響。

　　【例題】土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了(　)對土地價值的影響。

　　A.土地區(qū)位　　　　B.土地形狀

　　C.土地面積　　　　D.地勢起伏

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。參見教材P123。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發(fā)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高;高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產的價格一般高于地勢低的房地產的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

　　4.地質

　　地質狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

　　對城市建設用地，地基(工程地質)狀況對地價的影響較大。

　　對于建設用地來說，一般情況下，地質堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高;反之，地價則低。

　　地基(工程地質)狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高;相反，則地價低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。(武漢的毒地事件)

　　6.土地開發(fā)程度

　　熟地的價格要高于生地的價格;“七通一平”土地的價格高于“五通一平”土地的價格;“五通一平”土地的價格高于“三通一平”土地的價格。

　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性等，對房地產價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其單價。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

　　層高或室內凈高對房地產價值的影響。層高或室內凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內凈高過高會增加造價，還會增加能耗，從而會降低房地產價值(功能過剩的折舊)。

　　2.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，其價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。如鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構的建筑物，價值一般是從高到低。不同結構的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上。

　　3.設施設備

　　一般地說，設施設備齊全、完好的，價值會高;反之，價值會低。

　　4.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修情況，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類，其價格一般是從高到低。

　　5.空間布局

　　空間布局關系到建筑物的使用，對房地產價值有較大的影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價值就高;反之，價值就低。尤其是住宅，平面設計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。

　　【例題】住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中(　)。

　　A.區(qū)位因素

　　B.社會因素

　　C.實物因素

　　D.權益因素

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。平面設計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一?？臻g布局是通過墻體分隔形成的，墻體屬于房地產實物因素。參見教材P125。

　　6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照

　　通風、采光、日照既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質。

　　7.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格會高;反之，單調、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會讓人產生不好的聯(lián)想，則價格會低。

　　8.新舊程度

　　建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>