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　　房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試知識點：房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

　　(一)土地權(quán)益狀況描述

　　(1)土地所有權(quán)狀況：說明是國有土地還是集體土地。

　　(2)土地使用權(quán)狀況：

　?、僬f明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設(shè)用地使用權(quán)，說明是劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)等。

　　對于出讓建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補償?shù)取?/p>

　　②說明是單獨所有還是共有。共有是按份共有還是共同共有及共有人情況。按份共有的各共有人份額。

　　(3)土地使用管制情況：說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途;②容積率或建筑控制規(guī)模;③建筑密度;④綠地率;⑤建筑高度;⑥其他要求，例如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。

　　(4)土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等定著物。

　　(5)出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

　　(6)他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等。

　　(7)其他特殊情況：說明①土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

　　(二)建筑物權(quán)益狀況描述

　　對建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

　　(1)房屋所有權(quán)狀況：

　?、僬f明房屋所有權(quán)人。

　?、谡f明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

　　(2)出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

　　(3)他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

　　(4)其他特殊情況：說明①房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準的使用期限多長，是否已超過批準的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

　　(5)其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)費標準、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信、管理規(guī)約內(nèi)容等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。

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