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　　房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試知識點：房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

　　(一)位置描述

　　位置的描述主要說明下列方面：

　　(1)坐落：除了說明具體地點，還應(yīng)附位置圖。例如，估價對象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號，具體位置見位置圖。

　　(2)方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域(如所在住宅小區(qū)、十字路口)中的方向和位置。例如，估價對象位于××市××部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)，××路口××角(東北角、東南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××側(cè)(東側(cè)、西側(cè)，南側(cè)、北側(cè))。

　　(3)與相關(guān)場所的距離：說明估價對象與其相關(guān)的主要場所的距離。例如，估價對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機場××公里。

　　(4)臨街狀況：說明估價對象是否臨街(路)，臨什么樣的街(路)，是如何臨街(路)的。

　　(5)朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向，坡地從高到低的方向。例如，估價對象建筑物坐北朝南(坐東朝西)。

　　(6)樓層：當(dāng)估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。例如，估價對象位于××層住宅樓的地上××層(底層、頂層);××層大廈的地上××層;××層商場的地上(地下)××層。在說明估價對象所在樓層時，說明其所在房屋的總層數(shù)是很必要的。估價結(jié)果差別大。

　　(二)交通的描述

　　交通的描述主要說明下列方面：

　　(1)道路狀況：說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況(如道路等級、路面狀況、交通流量)。

　　(2)出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數(shù)量，到達公交站點(如公共汽車站、地鐵站等)的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車經(jīng)過，距離公共汽車站約××米(步行約××分鐘)，平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。

　　(3)交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。

　　(4)停車方便程度：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。

　　(5)交通收費情況：說明相關(guān)交通工具票價，有無過路費、過橋費、停車費及其收費標(biāo)準(zhǔn)等。

　　(三)外部配套設(shè)施描述(與內(nèi)部配套設(shè)施區(qū)別)

　　(1)外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水(雨水、污水)、電力、通信(如電話、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視)、燃氣、供熱等設(shè)施的完備程度。

　　(2)外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。

　　(四)周圍環(huán)境描述

　　(1)自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。

　　(2)人文環(huán)境：說明估價對象所在地區(qū)的聲譽、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

　　(3)景觀：說明有無水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。

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