2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　掛牌價格、成交價格

　　掛牌價格

　　出售要價。通常高于成交價格。不能作為估價依據(jù)，僅是了解市場行情的參考。掛牌價與成交價之差稱為議價空間。議價空間小，說明市場景氣(砍不下價)。

　　(2)成交價格

　　成交價格：成功交易中買方支付和賣方接受的金額。(兩個特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實(shí)，是個別價格)

　　成交價格形成機(jī)制：

　　1)賣方要價：賣方出售時所愿意接受的價格。(越高越好，存在“賣方最低賣價”)

　　2)買方出價：買方購買時所愿意支付的價格。(越低越好，存在“買方最高買價”)

　　3)賣方要價和買方出價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。

　　【難點(diǎn)】最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系

　　當(dāng)最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。

　　三者關(guān)系：成交時，最高買價≥成交價≥最低賣價。

　　最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。

　　實(shí)際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于市場性質(zhì)：買方市場/賣方市場，議價能力和技巧。

　　【重點(diǎn)】買方市場與賣方市場

　　買方市場，供大于求，相對過剩，買方主導(dǎo)。成交價偏向賣方的最低賣價，價格偏低。

　　賣方市場，供不應(yīng)求，相對短缺，賣方主導(dǎo)。成交價偏向買方的最高買價，價格偏高。

　　正常成交價格：不存在特殊交易情況下的成交價格。

　　特殊交易，包括利害關(guān)系人之間、對交易對象或市場行情缺乏了解、被迫出售或被迫購買(包括急于出售或購買)、人為哄抬、特殊偏好、相鄰房地產(chǎn)合并、受迷信影響等的交易。

　　(與比較法中的非正常交易價格修正對照)

　　正常成交價格形成條件(7個)：公開市場;交易對象具備市場性;買者賣者眾多;買者和賣者完全自愿;自私理性(經(jīng)濟(jì)人假定);完全信息;適當(dāng)?shù)慕灰灼陂g，不急于出售或購買。

　　成交價格的高低，還和交易方式有關(guān)。

　　招標(biāo)成交價——可實(shí)現(xiàn)高地價

　　拍賣成交價——最能抬高地價

　　掛牌成交價——可實(shí)現(xiàn)高地價

　　協(xié)議成交價——一般會降低地價

　　一般情況下，協(xié)議地價最低，其次是招標(biāo)地價，最高的是拍賣、掛牌地價。