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　　2018年房地產估價師《經營與管理》高頻考點（第六章）：

　　1.房地產投資項目中投資與成本

　　開發(fā)投資——出售：投資為開發(fā)建設投資，成本為開發(fā)產品成本。

　　開發(fā)投資——出租：投資為開發(fā)建設投資，成本為營業(yè)成本＋運營費用。

　　置業(yè)投資——出售：投資為購買投資、裝修及更新改造投資，成本為開發(fā)產品成本。

　　置業(yè)投資——出租：投資為購買投資、裝修及更新改造投資、經營資金，成本為營業(yè)成本＋運營費用。（P170）

　　2.3開發(fā)產品成本

　　■當房地產開發(fā)項目建成時，將開發(fā)建設投資轉為開發(fā)產品成本。

　　■同一項目有不同產品的，可以通過開發(fā)建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。

　　3.利潤（P172）

　　毛利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－增值稅和稅金附加－土地增值稅。

　　毛利潤率＝毛利潤/營業(yè)收入。

　　營業(yè)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入。

　　銷售收入＝土地轉讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入。

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入。

　　營業(yè)利潤（開發(fā)投資）＝毛利潤－期間費用；

　　營業(yè)利潤（出租經營）＝毛利潤－運營費用；

　　期間費用＝銷售費用＋管理費用＋財務費用

　　運營費用＝期間費用＋運營期間稅費＋物業(yè)服務管理費＋大修基金

　　利潤總額＝營業(yè)利潤＋營業(yè)外收支凈額

　　營業(yè)外收支凈額＝投資收益＋補貼收入＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出

　　凈利潤＝利潤總額－所得稅

　　凈利潤率＝凈利潤/營業(yè)收入（%）

　　可分配利潤＝稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金）＋未分配利潤

　　4.增值稅

　　■增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種

　　■納稅人：在我國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人

　　■稅率：17%、11%、6%三項

　　2016年5月1日，我國正式實行營業(yè)稅改征增值稅

　　5. 對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來年份經營收入以及運營成本隨著通貨膨脹分別有所增加。

　　如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可以調低折現(xiàn)率。

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