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　　2018年房地產估價師《經營與管理》高頻考點（第七章）：

　　1.房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　■購買價格

　　■權益投資比率（資本金占初始投資的比例）

　　■空置率

　　■運營費用【重點難點】權益投資比率

　　■權益投資比率是指投資者所投入的權益資本或資本金占初始投資總額的比例

　　■權益投資比例低，說明資本金少，借款資金多，使用了高的財務杠桿，投資者的風險和報酬相應增加，權益投資收益率高

　　■當長期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率

　　■金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率

　　2.房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素（7大因素）（P212～216）

　?。?）土地費用：比重大，招拍掛的出讓方式使土地價格難以確定；

　?。?）建筑安裝工程費：估算價與報價有差異，開工后建材和人工費會發(fā)生變化；

　　（3）租售價格：物業(yè)的供求關系變化，各種因素會發(fā)生變化；這種比較往往未考慮租金和售價在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價水平估算。

　?。?）開發(fā)期與租售期：準備期、建造期、租售期的不確定；

　?。?）容積率及有關設計參數(shù)：容積率不確定，可供出租出售面積不確定（公攤）；

　　（6）資本化率：評估時所選取的資本化率與將來實際投資收益率之間會出現(xiàn)誤差；

　　（7）貸款利率：影響財務杠桿的有效性及融資成本；

　　3.【重點難點】空置率

　　空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　空置率的變化與宏觀社會經濟環(huán)境、市場供求關系、業(yè)主經營管理水平、租戶支付租金的能力有關。

　　【重點難點】運營費用通過簽署長期物業(yè)協(xié)議可以減少運營費用的變動，但無法排除通貨膨脹的影響，也無法減少大修理費用的變化。

　　4.敏感性分析的“三項預測值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值和最悲觀預測值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析判斷開發(fā)利潤受影響的情況。是多因素敏感性分析的一種。

　　5.敏感性分析的概念

　　敏感性分析的概念是從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法（可以用人的敏感性來理解：有些人對錢敏感，有些人對名敏感）。（找出項目的死穴在哪里）

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