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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第八章）：

　　1.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：

　　（1）業(yè)主自行開發(fā)前提；

　　（2）自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；

　　（3）被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般情況下，自行開發(fā)前提下的價(jià)值＞自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值>被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值。（P341～342）

　　在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（1）理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理（一次性的價(jià)格剩余）。

　?。?）表現(xiàn)形式——評(píng)估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。

　　（3）假設(shè)開發(fā)法與成本法主要區(qū)別：

　?、俪杀痉ㄖ械耐恋貎r(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　②假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通過預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　③起點(diǎn)和終點(diǎn)（已知和未知）剛好相反。

　　3.在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。（P343）

　　4.折現(xiàn)率（掌握）

　　◆與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。

　　◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　?。ㄓ脛?dòng)態(tài)分析法時(shí)，利息和利潤不需要再另外計(jì)算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮）。

　　5.測(cè)算中的其他有關(guān)問題假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。

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