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2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第二章）：

1.房地產(chǎn)權(quán)利的分類（P53）

2.房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義

房地產(chǎn)實(shí)物的含義（考點(diǎn)在相關(guān)知識(shí)部分）

房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)實(shí)物，需要測繪、建筑、設(shè)備等專業(yè)知識(shí)。

房地產(chǎn)實(shí)物是有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，如結(jié)構(gòu)，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實(shí)體的質(zhì)量，如優(yōu)良工程，合格工程；組合完成的功能，如空間布局如何，戶型如何。

3.物權(quán)與債權(quán)

①債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為。“相對(duì)權(quán)”、“對(duì)人權(quán)”。

②物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人。“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”。

③“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、“時(shí)間優(yōu)先”。

④所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。

4.壽命長久特性也稱為耐久性，對(duì)土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。（P62）

5.按開發(fā)程度劃分的種類（5類）（熟悉）

（1）生地——無基礎(chǔ)設(shè)施；

（2）毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施＋未拆遷；

（3）熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施＋場地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

（4）在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項(xiàng)目（包括緩建工程）。緩建工程也是在建工程。

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。

（5）現(xiàn)房——已建造完成＋可直接使用。

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