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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第五章）：

　　1.根據與估價對象相似的房地產的成交價格，求取估價對象價值或價格。

　　類似房地產，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產。

　　可比實例是符合一定條件的類似房地產的交易實例，具體是指交易實例中，交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。

　　比較法的本質是以房地產的市場成交價格為導向（簡稱市場導向）來求取房地產的價值或價格。由于該方法是利用實際發(fā)生、經過市場“檢驗”的與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象的價值或價格，直接、直觀、有說服力，測算結果易于被理解、認可或接受。

　　2.統(tǒng)一財產范圍（P184～185）

　?。?）含有非房地產成份，統(tǒng)一到純粹的房地產范圍。

　　可比實例和估價對象相比，多減少加——剝離；估價對象和可比實例相比，多加少減——還原。

　　（2）帶有債權債務，統(tǒng)一到不帶債權債務。

　　可比實例帶有債權債務的：不帶債權債務的房地產價格＝帶有債權債務的房地產價格—債權＋債務估價對象帶有債權債務的： 估價對象房地產價格＝不帶債權債務的估價對象房地產價格＋債權—債務

　　3.造成成交價格偏離正常價格的因素

　?。?）利害關系人之間的交易；

　?。?）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；

　?。?）被迫出售或被迫購買的交易；

　?。?）人為哄抬價格的交易；

　?。?）對交易對象有特殊偏好的交易；

　?。?）相鄰房地產合并的交易（規(guī)模經濟，外部效應內部化）；

　　（7）受迷信影響的交易。

　　上述特殊交易情況下的交易實例不宜選為可比實例，但當合適的交易實例少于3個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，并對其進行交易情況修正。

　　4.根據《房地產估價規(guī)范》，進行交易情況修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調整幅度不宜超過30%；經修正和調整后的各個比較價值中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2.

　　5.房地產狀況調整的方法

　　房地產狀況調整的方法有：

　　①直接比較調整、間接比較調整；

　?、诳們r調整、單價調整；

　　③金額調整、百分比調整；

　?、芗臃ㄕ{整、乘法調整。

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