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　　2018年房估《案例與分析》高頻考點（第五章）：

　　1.運用假設開發(fā)法可能出現的錯誤——（適用于有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產）

　　（1）估價前提假設開發(fā)法估價前提有三種：業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉讓開發(fā)前提、被迫轉讓開發(fā)前提，抵押估價和司法拍賣估價，一般采用“被迫轉讓前提”，未說明估價前提的算錯誤。

　?。?）計算公式出現漏項或增項錯誤房地產價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤后續(xù)必要支出及應得利潤＝取得稅費＋后續(xù)建設成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤

　?。?）對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算在動態(tài)分析法中，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行動態(tài)預測，記得要折現到價值時點。

　?。?）在靜態(tài)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨計算。

　　（5）動態(tài)分析法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。

　?。?）估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當的說明。

　　若用收益法要注意常見的問題：假設開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用。

　　開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取。

　　（7）后續(xù)開發(fā)經營期開發(fā)經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產）的日期（即價值時點），終點是開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。

　　（8）開發(fā)完成后的價值開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值。

　　注意開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，還可能包含著房地產以外的動產、權利等。特別是開發(fā)完成后的房地產為賓館、影劇院、高爾夫球場、汽車加油站這類收益性房地產，其狀況通常是“以房地產為主的整體資產”，此時，預測的開發(fā)完成后的價值還應包括家具設備等房地產以外財產的價值。

　　對于開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值；但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值；當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。

　　2.個方法特別注意的知識儲備

　?。?）比較法注意估價對象與可比實例的可比性，3個修正系數的具體內涵、修正公式。

　?。?）收益法注意公式的選取、凈收益的求取、報酬率的確定和收益年限的確定（建筑物剩余經濟年限與土地使用權剩余年限的比較）。

　?。?）成本法注意包含的成本內容，注意投資利息、銷售稅費和利潤的計算。

　　注意建筑物折舊的確定，直線折舊的年限的確定（土地使用權年限與建筑物耐用年限不一致的折舊）（參見《房地產估價理論與方法》第七章，第五節(jié)最后部分，土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響）

　　（4）假設開發(fā)法注意動態(tài)和靜態(tài)計算、假設開發(fā)法的3個估價前提、開發(fā)經營方式的確定、開發(fā)完成后價值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費用不要漏項和算錯。

　　3.估價方法選用原則：

　?。?）有大量可比實例，選用比較法，并以該法為主；

　　（2）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個方法；

　　（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設開發(fā)法；

　?。?）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。

　　根據估價方法選用原則判斷可能存在的錯誤，如收益性房地產沒有選用收益法，只使用了一種估價方法未說明不選用其他方法的原因，估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。

　　4.估價原則獨立、客觀、公正原則所謂“獨立”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，在估價中不受包括估價委托人在內的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業(yè)知識、經驗和職業(yè)道德進行估價。所謂“客觀”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。所謂“公正”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不偏袒估價利害關系人中的任何一方，應堅持原則、公平正直地進行估價。

　　合法原則本條所稱依法，是指不僅要依據有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關司法解釋，還要依據估價對象所在地的有關地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據有關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權屬證書、有關批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房屋租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。

　　遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產，就應將其作為那種狀況的房地產來估價。

　　替代原則根據經濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。因為任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質量、性能最好）而價格最低的，即購買“性價比”高或“物美價廉”的。賣者為了使其產品能夠賣出，相互之間也會進行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間形成相同的價格。

　　房地產價格的形成一般也如此，只是由于房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。

　　因為在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。這種相似的房地產之間價格相互牽掣的結果，是它們的價格相互接近。

　　最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術上可能；三是財務上可行；四是價值最大化。實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設用地使用權出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

　　5.市場背景分析

　?。?）缺失本項描述內容包括：宏觀經濟形勢和相關政策情況、當地房地產市場總體狀況、當地同類房地產市場狀況，缺少某一項描述。

　?。?）缺少分析或者分析結論與描述不符的。

　?。?）分析針對性不強，如分析結論不能為估價測算及估價參數取值提供支持的。

　　市場背景分析需要有詳細的分析過程，包括過去、現在和可預見的未來的市場狀況分析，從深層次揭示影響類似房地產價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。背景分析沒有結合估價對象特點，說明變動趨勢。

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