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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第三章）：

　　1.成交價格（P87～88）

　?。?）當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。三者關(guān)系：最高買價≥成交價≥最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。

　　（2）實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場。

　?。?）正常成交價格的形成條件：公開市場；交易對象本身具備市場性；眾多的買者和賣者；買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；自私且理性的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）；買者和賣者都具有完全信息；適當?shù)钠陂g完成交易。

　　2.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值。

　　1.價格和價值

　　（1）房地產(chǎn)價格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

　?。?）房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）：使用價值，稀缺性，有效需求（意愿＋購買能力）。

　　注意區(qū)分：需要的概念

　　3.抵押價值

　　抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額。

　　法定優(yōu)先受償款，是實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括3項：已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款（已經(jīng)存在），不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金（還未發(fā)生）。

　　4.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處（P110～112）

　?。?）與區(qū)位密切相關(guān)；

　?。?）實質(zhì)上是權(quán)益的價格；

　?。?）同時有買賣價格和租賃價格；

　?。?）易受交易者的個別情況影響；

　?。?）形成的時間通常較長；

　?。?）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。

　　5.完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值

　?。?）無租約限制價值，不考慮租賃因素影響情況下的價值。是完全產(chǎn)權(quán)價值，是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。

　　（2）出租人權(quán)益價值（有租約限制價值、帶租約的價值），是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。含：1）已出租部分租賃期內(nèi)合同租金收益現(xiàn)值；2）未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿市場租金收益現(xiàn)值。

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