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2018年房估《理論與方法》高頻考點（第一章）：

　　1.專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同點（P2）

　?。?）由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成；

　?。?）提供專業(yè)意見；

　?。?）具有公信力；

　?。?）實行有償服務(wù)；

　?。?）承擔(dān)法律責(zé)任。

　　2.鑒證性估價（公證性估價、證據(jù)性估價）是向委托人提供，估價報告供委托人給第三方使用，起價值證明作用，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。

　　3.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別

　　專業(yè)/非專業(yè)五大不同（重要考點）：

　?、賹I(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員——前者指具有一定數(shù)量的估價專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗、專門從事有關(guān)估價活動的個人。

　?、趯I(yè)意見——專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴謹?shù)某绦颍鶕?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

　　③公信力——專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。

　?、苡袃敺?wù)——受他人委托，有償服務(wù)，向委托人收取費用。

　?、莘韶?zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

　　4.房地產(chǎn)抵押的需要（掌握）

　　1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

　　2.房地產(chǎn)是良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值（出于安全的考慮）。

　　5.估價方法

　　比較法、收益法和成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準地價修正法、標準價調(diào)整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。

　　每種估價方法都有其適用對象和條件。同時運用，相互驗證，但不應(yīng)相互替代。不同方法可以互補，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法；待開發(fā)土地不適用成本法，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法；在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

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