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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第六章）：

　　1.收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。（P238）

　　2.土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。（P238）

　　3.收益法估價(jià)的操作步驟（熟悉）（五步）

　?、龠x擇具體估價(jià)方法（報(bào)酬資本化法or直接資本化法）；

　?、跍y(cè)算收益期或持有期；

　?、蹨y(cè)算未來收益；

　?、艽_定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

　?、萦?jì)算收益價(jià)值。

　　4.地租的含義（熟悉）

　　狹義，指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。

　　廣義，指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。是土地生產(chǎn)要素的報(bào)酬。扣除了土地之外的其他生產(chǎn)要素的報(bào)酬的剩余。

　　5.地租的測(cè)算（熟悉）

　?。?）計(jì)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。

　　說明：

　　公式中的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購(gòu)置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。

　?。?）土地是在最佳用途下利用的——競(jìng)標(biāo)地租理論。

　?。?）土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級(jí)差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

　?。?）銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除。

　?。?）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格為P，則市場(chǎng)價(jià)格＝PQ.實(shí)際測(cè)算地租的具體方法4種：

　　——從房租中分離出地租地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤(rùn)。

　　——由地價(jià)求出地租，地租＝地價(jià)×資本化率。

　　——采用比較法求出地租。

　　——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。

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