停車庫主要有專營停車庫大樓和地下停車庫，而地下停車庫最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

　　由于停車庫屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對地下停車庫進(jìn)行說明和分析其特點(diǎn)。

　　（一）地下停車庫特點(diǎn)

　?。?）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分權(quán)；②地下車庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)?，車庫不能單?dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

　?。?）計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的規(guī)則只有一種：車位，與此同時(shí)，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。

　?。?）日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。

　?。ǘ┑叵峦＼噹斓膬r(jià)格特點(diǎn)

　　（1）價(jià)格往往和車位數(shù)掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價(jià)格往往會以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫的價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低。

　　（2）同一地區(qū)單位價(jià)格不會出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性，同一地區(qū)地下停車庫單位價(jià)格比較一致。

　　（3）價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車庫會出現(xiàn)租售勢頭良好的情況。