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在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，買(mǎi)受人（購(gòu)房者）與出賣(mài)者（開(kāi)發(fā)商）未訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，一般出賣(mài)人會(huì)要求買(mǎi)受人與之簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。

定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類(lèi)，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國(guó)定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：（1）合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回；（2）合同不履行時(shí)，適用定余罰則：即交付方違約的，無(wú)權(quán)收回；按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。

一般情況下，訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)于訂金的約定，《最高人民法院關(guān)于適用<；；；中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>；；；若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受方返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。