【提問】

　　某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經過年數(shù)為10年。其他的相關資料如下：

　　（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數(shù)為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　?。?）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

　?。?）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。

　　（4）該類寫字樓的報酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。

　?。?）假設除空調以外，殘值率均為零。

　　試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

　?。?）建筑物物質折舊額計算：

　　1）門窗等損壞的修復費用=3萬元；

　　2）裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元；

　　3）其他設備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

　　4）長壽命項目的折舊費=（1300×0.9－3－82.5－250）×1/40×10=208.63萬元問題出在這里，長壽命項目折舊的計算上，用的寫字樓折舊年限是40年，而題目中寫字樓是1990年竣工的，1995年土地出讓了40年，那么經濟壽命應當是45年啊，怎么分母上是40呢？（2005年）

　　【回答】

　　學員yangchunwuhubeishiya，您好！您的問題答復如下：

　　有效經過年數(shù)為10年?！ㄖ锝洕鷫勖接行Ы涍^年限+估價時點后的剩余年限

　　★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價理論與方法

　　責任編輯：淘淘