【提問】個別因素分析應包括什么，為什么估價結果報告中包括，教材中也找不到

　　【回答】學員JANE001LIN，您好！您的問題答復如下：

　　區(qū)域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內容應根據(jù)估價對象的用途確定。

　　土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；

　　有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。

　　——您按照這個來

　　為什么估價結果報告中包括，教材中也找不到——這是以前估價報告的內容，以前的估價報告市場法因素調整包括：交易日期調整、交易狀況調整、區(qū)域因素調整、個別因素調整

　　現(xiàn)在的估價報告市場法因素調整的格式是：交易日期調整，交易狀況調整、房地產(chǎn)狀況調整（區(qū)位狀況調整、權益狀況調整、實物狀況調整）

　　【追問】老師你好，根據(jù)你的解釋，樓層和朝向應屬于個別因素，但案例課中，老師每次再講個別因素時，把樓層和朝向都歸于區(qū)位因素這是什么原因來，是書上案例有誤還是老師講解有誤？

　　【回答】學員hzg2011，您好！您的問題答復如下：

　　樓層和朝向屬于個別因素是估價規(guī)范的內容，不過估價規(guī)范比較老了（聽說要出新的），以前市場法修正因素分為：交易情況、交易日期、區(qū)域因素（注意是區(qū)域，跟區(qū)位略有不同）和個別因素。

　　我們教材和估價報告評審標準中的格式都變?yōu)椋航灰浊闆r、交易日期、房地產(chǎn)狀況修正（包含實物因素修正、權益因素修正和區(qū)位因素修正），其中樓層和朝向屬于區(qū)位因素。

　　這里先擱下，好像今年理論教材和案例都有變動，我們按今年的考試教材來把握。

　　http://bbs.jianshe99.com/forum-5-197/topic-1350493.html

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析