1.考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員房地產(chǎn)估價的含義、特點和必要性，現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的各種需要，房地產(chǎn)估價的要素，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：熟悉房地產(chǎn)估價的含義；掌握房地產(chǎn)估價的特點；熟悉房地產(chǎn)估價的必要性；掌握房地產(chǎn)抵押的需要；掌握房地產(chǎn)稅收的需要；掌握房地產(chǎn)征收的需要；了解房地產(chǎn)征用的需要；掌握房地產(chǎn)司法拍賣的需要；熟悉房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要；掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?；了解房地產(chǎn)保險的需要；熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要；掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要；熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要；了解房地產(chǎn)行政管理的需要；了解其他方面的需要；熟悉估價當(dāng)事人；掌握估價目的；掌握估價對象；熟悉價值時點；掌握價值類型；熟悉估價原則；熟悉估價程序；掌握估價依據(jù)；掌握估價假設(shè)；熟悉估價方法；熟悉估價結(jié)果；熟悉房地產(chǎn)估價職業(yè)道德；熟悉中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。

【單項選擇題】下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（ ）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價值

B.了解包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計算的，不需要進行房地產(chǎn)估價。房產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，計稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評估服務(wù)的。本題的綜合性較強。參見教材P16。

【判斷題】在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關(guān)人。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是估價當(dāng)事人。判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。再比如，法院司法處置拍賣房地產(chǎn)，法院是委托人，但是不是利害關(guān)系人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。參見教材P29。

【多項選擇題】可以用于判斷房地產(chǎn)估價是否存在估價誤差的方法有（ ）。

A.與實際成交價格相比

B.與合格估價師的重新估價結(jié)果相比

C.考察估價程序是否嚴謹

D.考察估價過程方法有無失誤

E.考察是否遵循估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷估價誤差。（1）一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格可能存在價格扭曲，價格失真。（非正常交易價格）（2）而是與合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點下的重新估價結(jié)果進行比較。（重復(fù)評估）（3）一般不會重復(fù)評估來確定誤差，因為重新評估費時費力費錢，不值得。一般是通過考察估價程序是否嚴謹，估價過程方法中有無失誤，間接對其估價結(jié)果肯定或否定。（4）制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。“考察是否遵循估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范”的說法是正確的。參見教材P9。