1.答題要求（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

【2010試題•單選題】甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500m2，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。

1.采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（ ）前提進(jìn)行估價(jià)。

A.自己開發(fā)

B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C.被迫轉(zhuǎn)讓

D.自愿轉(zhuǎn)讓

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3）估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本題中是因經(jīng)營不善，只能轉(zhuǎn)讓。因此應(yīng)該按照被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P324。

2.采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（ ）。

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。25000÷20000=1.25。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P112。

3.采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（ ）。

A.辦公樓開發(fā)費(fèi)用

B.食堂開發(fā)費(fèi)用

C.宿舍開發(fā)費(fèi)用

D.浴室開發(fā)費(fèi)用

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤，只有辦公樓建造了，所以可計(jì)入開發(fā)成本的是辦公樓開發(fā)費(fèi)用。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P273。

4.采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（ ）。

A.按照預(yù)算額預(yù)算在建工程價(jià)值

B.按工程已結(jié)算額預(yù)算在建工程價(jià)值

C.按綜合完成的形象進(jìn)度預(yù)算在建工程價(jià)值

D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素預(yù)算在建工程價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新構(gòu)建價(jià)格減折舊，因在建工程停工所以要考慮折舊的問題，計(jì)算重新構(gòu)建開發(fā)成本時(shí)可根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度計(jì)算開發(fā)成本。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P284。

2.答題要點(diǎn)：本題是為增加試題覆蓋面而設(shè)置，三個(gè)大的案例，十個(gè)小題，每題只選一個(gè)最佳答案，但分值2分，分量重。看清要求與所有可選答案、運(yùn)用排除法、運(yùn)用猜測法，最后剩兩個(gè)答案如果認(rèn)為都對(duì)，就挑一個(gè)最符合題干題意的。有些基礎(chǔ)題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，從來沒見過，就猜好了，蒙對(duì)了就賺了，錯(cuò)了也無所謂，又學(xué)會(huì)一個(gè)知識(shí)點(diǎn)。