2017年房地產(chǎn)估價師考季已經(jīng)來臨，廣大考生已經(jīng)陸續(xù)進入了備考狀態(tài)，為了使大家的復習更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的考試特點及學習方法，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

房地產(chǎn)基本制度與政策命題特點

1.簡單記憶性試題所占比重逐漸增大

例題1：根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，對復核結(jié)果進行鑒定時，專家組成員中房地產(chǎn)估價師不得少于（ ）。（2014年試題）

A.1/3

B.1/2

C.2/3

D.3/4

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，對復核結(jié)果進行鑒定時，專家組成員中房地產(chǎn)估價師不得少于1/2。參見教材P52。

例題2：轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)建設(shè)項目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達到全部開發(fā)投資總額的（ ）以上。（2013年試題）

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P106。

2.注重基本概念與基本原理考核

《房地產(chǎn)基本制度與政策》采取客觀性試題的形式?？陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。要求對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎(chǔ)上記憶。

例題：編制城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃時，必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線為城市（ ）。

A.紫線

B.黃線

C.綠線

D.藍線

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。參見教材P64。

3.特別注意變化或新增內(nèi)容

歷年考試大綱對《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試內(nèi)容的要求雖有變動，但基本要求還是一致的。但是有時國家政策出現(xiàn)調(diào)整，大綱多少就有些變化。一是當年《房地產(chǎn)基本制度與政策》大綱、指導教材的新增內(nèi)容；二是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容，都是當年出題的重點。

4.注重綜合知識的考核

從近幾年考試來看，除綜合分析題外，其他兩種題型中，往往在一道試題會涉及到幾個知識點。特別是通過對近幾年本門課程的考試試卷分析，靈活運用的試題題型所占的比例，呈現(xiàn)出逐年加大的趨勢，應(yīng)引起我們的高度重視。特別是，考試難度、考試內(nèi)容范圍都在增大，給考生帶來了不少壓力。這主要是為了全面考核應(yīng)試者的綜合分析能力。如：

例題1：商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有（ ）。

A.已通過竣工驗收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售應(yīng)當符合以下條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25 %以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：（1）出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。參見教材P110～112。

5.注重試題的靈活性

例題1：下列建設(shè)項目中，應(yīng)通過出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的是（ ）。

A.部隊營房

B.國有企業(yè)辦公樓

C.國家投資的核電站

D.科技博物館擴建

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃、方式和年限。選項ABD屬于劃撥形式。國家投資的核電站也是商業(yè)化運營。參見教材P27～29。

6.注重計算知識點的計算考核

某房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入為65000萬元人民幣，扣除項目金額為35000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。（2014年試題）

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是稅率和應(yīng)納稅額的計算。①計算土地增值額。土地增值額=65000萬元-35000萬元=30000萬元。②計算土地增值額占扣除項目金額比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。③選擇適用公式。土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（萬元）。參見教材P212。

7.有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

李某購房，取得房屋所有權(quán)的時間是（ ）。 （2014年試題）

A.簽訂房屋買賣合同

B.付清房價款

C.記載于不動產(chǎn)登記簿

D.取得房屋所有權(quán)證書

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。參見教材P133。

8.重點知識重復考核

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起（ ）日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（2003、2010年試題）

A.30

B.45

C.60

D.90

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見教材P97。