估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用如下方法進(jìn)行評(píng)估：

　　1.根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，考慮到該估價(jià)對(duì)象為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價(jià)方法。所謂收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)人員搜集估價(jià)對(duì)象收入和費(fèi)用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)，得到年凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率及適宜的計(jì)算公式，求出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。

　　2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，在同一供求圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少，所以選取成本法為第二種估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)人員搜集有關(guān)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料，測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格，然后測(cè)算折舊，最后用土地重新購(gòu)建價(jià)格加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格再減去建筑物的折舊，求出估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)值。

　　【錯(cuò)誤】采用成本法的理由不充分，“在同一供求圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少”是不選用市場(chǎng)法的理由，而并不是不選用市場(chǎng)法就只能去選擇成本法。

　　3.對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，確定最終的估價(jià)結(jié)果。