2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日。距離考試還有很長(zhǎng)的時(shí)間，同樣也有很多的書(shū)籍要看。為了方便大家的學(xué)習(xí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)的老師，為大家整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》知識(shí)點(diǎn)。希望大家日常時(shí)間多看看，為以后的沖刺做準(zhǔn)備。

謹(jǐn)慎原則

影響價(jià)格的因素存在不確定性，應(yīng)多考慮使價(jià)格偏低的因素，少考慮使價(jià)格偏高的因素。

充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

處分抵押物的時(shí)間與抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，不確定因素較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

在實(shí)際估價(jià)中，如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)。

如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂(lè)觀、保守和折中判斷會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。

市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估用折中的、抵押價(jià)值評(píng)估用保守的、投資價(jià)值評(píng)估可以是樂(lè)觀的。

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》遵循謹(jǐn)慎原則的要求：

(1)比較法估價(jià)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

(2)收益法估價(jià)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

(3)成本法估價(jià)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

(4)假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

高估成本，低估收益，使得評(píng)估結(jié)果偏低。