㈠廣義投資與成本的概念

1.投資

廣義投資：指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價值以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。

2.成本

含義：指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。包括生產(chǎn)成本和銷售費用，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品銷售成本（亦稱完全成本）。

投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個方面：①財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；②在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念（如機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等），這些成本的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。

㈡房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。

開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項目：kfs所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。

1.開發(fā)項目總投資——開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金

開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成開發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下：土地費用、勘察設(shè)計和前期工程費用、建筑工程安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費用。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

含義：指項目建成時，按照財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分攤，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

3.經(jīng)營成本

含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。分期收款的房地產(chǎn)項目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

4.期間費用

含義：指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算；用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用；置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。