近年來，出現(xiàn)了一些對推行經(jīng)濟適用住房的議論。有人建議取消經(jīng)濟適用住房，有人則論斷經(jīng)濟適用住房已經(jīng)完成了它的歷史使命。

    提出以上意見的人士，主要是對推行經(jīng)濟適用住房的來龍去脈，及其在解決住房問題上的重大作用缺乏了解，也沒有弄清楚1998年23號文提出的“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的房改任務(wù)。

    我國是在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值很低的條件下推行房改的，與富裕國家相比，遇到的困難要大得多，因而這些年推行經(jīng)濟適用住房中出現(xiàn)了許多問題，沒有發(fā)揮決定性作用。出現(xiàn)了問題，正確的方法是認(rèn)真解決，而不能“因噎廢食”地去取消這個決定性環(huán)節(jié)。

    一、政府介入住房問題是社會發(fā)展進步的必然

    隨著西方國家社會民主化的不斷發(fā)展，特別是經(jīng)過長時期在住房問題上的思想交鋒，使人們逐步認(rèn)識到，沒有政府的支持，單憑市場自發(fā)調(diào)節(jié)，很難解決好廣大中低收入者的住房問題。同時，西方各國的國民經(jīng)濟不斷發(fā)展，政府已經(jīng)擁有一定的支持居民解決住房問題的經(jīng)濟能力。

    為此，進入二十世紀(jì)后，許多西方國家陸續(xù)決定政府要管住房，明確宣布政府介入住房問題，實行居民盡其所能和政府適度支持（也稱為住房商品化和適度社會保障）相結(jié)合的住房新制度。這一制度，在解決好住房問題上產(chǎn)生了切實有效的作用，被西方專家稱為解決中低收入者“住房災(zāi)難”最有效的制度。

    二、為什么住房分類供應(yīng)制度在各種新制度中占優(yōu)

    西方國家在推行新住房制度之初，沒有先例可循，各國政府摸索前進，因而采用的辦法各不相同。最早在1919年改行新制的英國，實行了公房低租金為主的辦法。由于這種辦法造成的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)超過政府的承受能力，只好再次進行改革。

    美國吸取其教訓(xùn)，在1930年推行新制時，實行了住房分類供應(yīng)制度。其基本內(nèi)容是，對占總戶數(shù)20%的高收入者供應(yīng)商品房，對占總戶數(shù)62%的中等收入者供應(yīng)含有較少社會保障的“社會住宅”，對占總戶數(shù)18%的低收入者，由他們到市場上去租住政府規(guī)定房租標(biāo)準(zhǔn)線以下的住房，亦稱廉租屋，房租超過居民收入25%的部分由政府補貼。

    這項制度的優(yōu)點有：一是，高中低收入者都到市場上去買房或租房，實現(xiàn)了住房商品化，避免政府包攬大批公房的弊端。二是，政府給中低收入者住房以適度的社會保障，就理所當(dāng)然地有權(quán)去調(diào)控中低收入者住房的戶型和房價，加強了管理，有利于實現(xiàn)住房問題上的“公平”。三是，這項制度最大限度地調(diào)動了中低收入者的住房消費，連低收入者也得拿出收入的25%來付房租，較好地做到了居民盡其所能，并使政府有能力來承擔(dān)對住房的適度支持。

    由于住房分類供應(yīng)制度明顯地優(yōu)于其它制度，其后就有許多國家借鑒和推行這種制度。各國在借鑒推行時結(jié)合本國實際加以修改補充，雖然原理大體相同，但形式卻不盡相同。例如，新加坡在借鑒推行時，把富人定為3%，把中低收入者定為80%，把困難戶和特困戶分別定為各占8.5%，優(yōu)惠的辦法也不盡相同。

    三、中（低）收入者住房在新制度中的重要地位和重在執(zhí)行

    美國供應(yīng)中等收入者的住房叫做“社會住宅，”；新加坡則改為供應(yīng)中低收入者的住房，叫做“政府組屋”；我國也改為供應(yīng)中低收入者的住房，叫做“經(jīng)濟適用住房”。

    美國的專家認(rèn)為，中等收入者占居民總數(shù)62%，他們的住房問題解決了，加上不需要政府支持的高收入者，共占居民總數(shù)82%，余下18%的低收入者，讓他們盡其所能后，政府就有經(jīng)濟能力支持他們解決好廉租屋問題。因此，采取有效措施解決好中等收入者的“社會住宅，”，對于全面解決居民的住宅問題，具有決定性的作用。新加坡和我國的中低收入者占總戶數(shù)的80%，更具決定性作用。

    美國的做法是：

    1、認(rèn)真掌握和劃分居民收入線，各城市每年公布一次。

    2、對建設(shè)社會住宅以稅費和低息貸款優(yōu)惠，開始時的優(yōu)惠額約占房價5%左右，后來還逐步減少。同時，對購房人提供30年以內(nèi)的抵押貸款，并由政府提供抵押擔(dān)保；在居民收入中減去購房還本付息支出，相應(yīng)減去其所得稅。外國專家評議認(rèn)為，這是一種政府花錢不多而能調(diào)動中等收入者住房消費積極性的好辦法，是“激活消費，保證住房供給”的高招。

    3、以建設(shè)與國情相適應(yīng)的小戶型低房價社會住宅為主（開始的20年里，所建住房多在100平方米以下），保證中等收入者買（租）得起房。專家們把建設(shè)小戶型低房價住房稱之為解決中低收入者住房問題的關(guān)鍵。

    4、在開始推行新制度的一段時間里，平均每年建設(shè)社會住宅不少于中等收入者占居民總數(shù)的比重（注：即平均不少于62%），經(jīng)過二三十年的積累，社會住宅大幅度增加，從數(shù)量上解決了中等收入者所需的住房，然后再轉(zhuǎn)向以提高住宅水平為主。

    5、小戶型低造價社會住宅隨著國民經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增加而變化。例如進入21世紀(jì)后，美國一些大城市中等收入者的收入線為戶年收入2.4萬—12萬美元。其中年收入2.4萬—4萬美元的居民，只能買得起每套100平方米以下的舊房；而年收入10萬—12萬美元的居民，則買得起每套180—200平方米的新房。

    6、最初建設(shè)的每套在100平方米以下住房現(xiàn)今的用途是：一部分留給年收入2.4萬—4萬美元的居民購買或租住，成為中等收入者“梯度消費”的基礎(chǔ)。其余大部分轉(zhuǎn)為亷租屋，從而保證了低收入者住房的需要。事實證明，解決中低收入者的住房是解決好住房問題的核心，而推行社會住宅則起了決定性的作用。

    美國目前存量社會住宅的套數(shù)，比中等收入居民總戶數(shù)多9%左右，不僅數(shù)量上有了富裕，而且分為有大有小有高有低的較多檔次，從而較好地滿足了中等收入者“梯度消費”的需要。其取得成功的主要經(jīng)驗是：既要制度合理、措施嚴(yán)密，更要加強管理、嚴(yán)格執(zhí)行。而新加坡在實行新制度中，對于每年建設(shè)多少套組屋，戶型和造價以及每戶居民只能買一套組屋等，管理得以尤為嚴(yán)格。

    以上分析說明，1998年23號文決定在我國推行住房分類供應(yīng)制度，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”是完全正確的。

    四、新、美兩國政府管中（低）收入者住房要管多少年

    新加坡供應(yīng)中低收入者組屋已經(jīng)實行了50年。前20年主要建設(shè)每套40—70平方米的小戶型組屋，近20來年改為建設(shè)85—125平方米的組屋（其中建設(shè)過少量140平方米的組屋）。雖然2004年新加坡的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)達到2.5萬美元，因人多地少，新政府仍堅持建設(shè)85—125平方米的組屋，其中85—99平方米的占70%，99—125平方米的占30%.新加坡的專家認(rèn)為，從國情出發(fā)，政府嚴(yán)格管理中低收入者的組屋建設(shè)，還需要堅持一個較長的時期。

    美國供應(yīng)中等收入者社會住宅已經(jīng)實行了75年。前20年里，堅持以建設(shè)100平方米以下的小戶型住宅為主，調(diào)控管理也很嚴(yán)格。隨著經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的提高，近20來年發(fā)生了較大變化。一是戶型的高限已突破200平方米；二是政府的優(yōu)惠支持日漸減少，例如貸款利息已經(jīng)接近商業(yè)利息，以及由政府擔(dān)保買房的居民也日益減少等；三是雖然有些年份房價漲得較快，但政府并沒有啟用其調(diào)控房價的權(quán)力。四是其它的調(diào)控管理也在不斷弱化。

    少人士提問，在這樣的情況下，為什么不停止推行社會住宅？有的美國專家的答復(fù)是：1、社會住宅是住房分類供應(yīng)制度的一部分，而住房分類供應(yīng)還將實行一個很長的時間。2、社會住宅的政府優(yōu)惠雖然減少了，但仍然保有一定的優(yōu)惠，例如減免所得稅的優(yōu)惠等；3、政府前些年沒有啟用調(diào)控房價的權(quán)力，是沒有達到需要啟用的程度。但卻保留了調(diào)控房價的權(quán)力，因為在必要時仍應(yīng)啟用。4、社會住宅是當(dāng)年政府制定的一條很得人心的政策，如無十分必要，現(xiàn)任政府官員會任其自然消弱，而不會主動提出停止推行的提議。因此，雖然政府對社會住宅的有關(guān)優(yōu)惠政策和管理力度發(fā)生了較大變化，但還會實行一定時期。

    以上分析告訴我們，如要達到美、新兩國的現(xiàn)有水平，至少還要經(jīng)過半個世紀(jì)的努力奮斗，絕不是什么“已經(jīng)完成了它的歷史使命”。

    五、我國推行經(jīng)濟適用住房存在的問題和任重道遠(yuǎn)

    我國從1998年7月1日開始推行經(jīng)濟適用住房，至今已有7年。存在的主要問題是：

    1、推行經(jīng)濟適用住房重在管理，而這幾年的主要問題是疏于管理。例如，推行經(jīng)濟適用住房基礎(chǔ)是劃分收入線，但我國多數(shù)城市至今沒有明確劃分。

    2、經(jīng)濟適用住房應(yīng)該嚴(yán)格控制供應(yīng)對象、戶型和房價，這些年在這三個問題上都存在著失控問題，甚至有的城市嚴(yán)重失控。有人提出停止經(jīng)濟適用住房的主要根據(jù)，就是這些年“經(jīng)濟適用住房已經(jīng)出現(xiàn)了種種難以控制的違規(guī)現(xiàn)象”。

    3、在開始推行新制度的一段時間里，本應(yīng)按23號文要求以“建設(shè)經(jīng)濟適用住房為主”，即平均在80%左右。而這7年建得最多的年份只有6%，差距實在太大。

    4、小戶型低房價是解決中低收入者住房問題的關(guān)鍵。由于每年建設(shè)經(jīng)濟適用住房只占總量6%以下，市場上銷售的絕大多數(shù)是任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的商品房，而商品房又以大戶型高房價住宅為主，從而成為這些年產(chǎn)生諸多突出問題的主要原因。

    出現(xiàn)以上問題，除了認(rèn)識和管理跟不上外，還有一個重要原因是，當(dāng)年在制定經(jīng)濟適用住房實施細(xì)則時，確定免費提供土地和稅費減半的優(yōu)惠，當(dāng)年測算其優(yōu)惠額約占房價15%%左右。后來土地價格上漲，優(yōu)惠額要占房價20%以上甚至更多。這就遠(yuǎn)離西方國家制定的用較少的優(yōu)惠調(diào)動廣大中低收入者住房消費積極性的原則。事實證明，許多地方政府對經(jīng)濟適用住房本就存在著認(rèn)識問題，加上這一負(fù)擔(dān)過重的規(guī)定，特別是地方政府拿不出多少免費土地，這就成為每年只能建設(shè)6%經(jīng)濟適用住房的主要原因。

    新加坡開始實行新制之時與我國的國情相近，假如1998年我國推行新制時，借鑒新加坡的辦法，決定每年建設(shè)小戶型低房價經(jīng)濟適用住房占總房量的80%（需要調(diào)整優(yōu)惠政策），對20%商品房收取高額土地出讓金和物業(yè)稅，并進行嚴(yán)格管理，就不會產(chǎn)生這樣多的突出問題而順利發(fā)展。

    有人問，能不能用低價位商品房代替經(jīng)濟適用住房？回答是，不能。因為經(jīng)濟適用住房含有社會保障性質(zhì)，政府有權(quán)調(diào)控其戶型和房價。政府對低價位商品房卻只能發(fā)出號召而無約束力。

    當(dāng)前在抓好宏觀調(diào)控、解決突出問題的同時，要分清輕重緩急、有步驟地抓好以下點：

    其一，加強宣傳教育，提高推行經(jīng)濟適用住房重要性和長期性的認(rèn)識。

    其二，經(jīng)過認(rèn)真研究，修改實施細(xì)則，把對經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠度降低到百分之幾，使各地政府有能力支持多搞經(jīng)濟適用住房。

    其三，要求各地積極穩(wěn)妥地擴大經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，在2020年前建設(shè)的小戶型低房價經(jīng)濟適用住房，加上原有并可繼續(xù)使用的小戶型住宅，大體上要達到總房量的80%左右。各城市的具體比重可因地制宜地允許有一定幅度的差別，并允許分期到位。

    其四，加強經(jīng)濟適用住房的法制建設(shè)，把這些年產(chǎn)生的諸多問題都涵蓋在法律調(diào)節(jié)范圍之中，再加上加強管理，努力防止再出現(xiàn)這些年出現(xiàn)過的問題。

    其五，把工作做細(xì)。例如，各城市要制定適合本地的小戶型低造價經(jīng)濟適用住房的分檔次標(biāo)準(zhǔn)；每戶中低收入者只供應(yīng)一套經(jīng)濟適用住房；各城市要審批每個住宅小區(qū)建設(shè)項目中經(jīng)濟適用住房所占比重及其戶型和價格等。控制了房價，開發(fā)商的利潤不超過3%的規(guī)定（這一規(guī)定很難操作）就沒有必要了。

    其六，對占20%的商品房收取高額土地出讓金和投入使用后收取高額物業(yè)稅。

    其七，建立問責(zé)制，推動各城市認(rèn)真推行。只要工作做好了，經(jīng)濟適用住房就能健康發(fā)展，并真正發(fā)揮其決定性作用。

    同時，還要鄭重地告訴社會各界，新、美兩國推行中（低）收入者住房取得現(xiàn)今的成就，已經(jīng)分別用去50和75年，而且在繼續(xù)推進。我國因為前幾年出了一些問題，有些大城市已經(jīng)建設(shè)了大批大戶型高房價住房，從而增大了推行小戶型低房價經(jīng)濟適用住房的難度，而要在住房建設(shè)中大幅度擴大經(jīng)濟適用住房所占比重，任務(wù)更為艱巨。我們要清醒地看到，在我國進一步推行好經(jīng)濟適用住房，任務(wù)重，道路長。只有經(jīng)過長期的艱苦奮斗，才能實現(xiàn)理想的目標(biāo)。（