浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)省人民政府第20次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九九年九月一日起施行。

　　第一章　總 則

　　第一條 為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指住宅建筑面積1萬(wàn)平方米以上、公用設(shè)施配套的居民生活區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設(shè)施和場(chǎng)地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，同時(shí)對(duì)住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

　　第四條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　各級(jí)有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第二章　業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60％以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門組織召開(kāi)。

　　第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬�審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；

　�。ㄈ�）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過(guò)住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

　�。�六）決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。

　　第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年召開(kāi)一次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或10％以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

　　第八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

　�。ǘ�）根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

　　（三）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；

　�。ㄋ模�檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

　�。ㄎ澹┦芾順I(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

　�。�六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年。

　　業(yè)主委員會(huì)的決議，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

　　已設(shè)立居民委員會(huì)的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)。

　　第十條 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門制定。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十二條 住宅區(qū)交付使用而入住率不到60％的，由住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報(bào)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。

　　第十三條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡(jiǎn)稱委托合同）。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將委托合同報(bào)住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門備案。

　　委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門、省工商行政管理部門共同制定。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，具體辦法由省物業(yè)主管部門制定。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國(guó)家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

　�。ǘ�）按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù)：

　　（一）房屋公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)；

　�。ǘ�）住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生；

　�。ㄈ�）綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、管理；

　　（四）車輛進(jìn)出及停放的管理；

　�。ㄎ澹┡浜瞎�安部門維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序，做好安全防范工作；

　�。�六）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作，并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。

　　第四章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第十七條 住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向所在地物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料：

　　（一）住宅區(qū)總平面圖；

　　（二）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；

　　（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

　�。ㄋ模┯嘘P(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

　　（五）住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì)，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第十八條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　第十九條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會(huì)名義專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)維修專項(xiàng)資金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營(yíng)股票、期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

　　第二十條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金的具體收取、管理和使用辦法，由省財(cái)政、物價(jià)主管部門會(huì)同省物業(yè)主管部門制訂，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　第二十一條 住宅區(qū)交付使用后，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

　　第二十二條 住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　第二十三條 任何單位和個(gè)人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

　　（一）擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

　�。ǘ�）對(duì)房屋承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

　�。ㄋ模┥米哉加霉�共場(chǎng)地，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化；

　　（五）隨意停放機(jī)動(dòng)車輛；

　�。�六）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

　　（七）亂倒垃圾、雜物；

　�。ò耍┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

　　第二十四條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第五章 物業(yè)管理用房與費(fèi)用第二十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供，其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房，4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，交由業(yè)主委員會(huì)代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定的權(quán)限由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定。

　　業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復(fù)收取。

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第二十七條 對(duì)未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正，可處以2000元以上10000元以下的罰款。

　　第二十八條 住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。

　　第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法查處。

　　第三十條 業(yè)主違反業(yè)主公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第三十一條 罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十二條 當(dāng)事人對(duì)具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

　　第三十三條 物業(yè)主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業(yè)維修專項(xiàng)資金，尚未構(gòu)成犯罪的，由有關(guān)主管部門責(zé)令其限期改正，并給予行政處分。

　　第三十四條 違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章　附 則

　　第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)維修專項(xiàng)資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法，由各市、縣人民政府制定。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，可參照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三十六條 本辦法自1999年9月1日起施行。

　　1999年5月11日