京國土房管拆[2003]666號

　　二○○三年七月二十八日

各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)開發(fā)公司、各房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、各拆遷單位：

　　根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號），我局制定了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

　　本通知自2003年8月1日起施行。

　　附件：《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見

　　一、暫停辦理有關(guān)事項

　　1、［暫停事項申請］

　　按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號，以下簡稱《辦法》）第八條規(guī)定，用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區(qū)、縣國土房管局申請在征地或者占地批準文件規(guī)定的用地范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事項。用地單位應(yīng)當提交暫停辦理事項申請書、規(guī)劃批準文件、征地或者占地批準文件。

　　2、［暫停事項通知和公告］

　　區(qū)、縣國土房管局收到用地單位暫停辦理事項申請后，應(yīng)當在7個工作日內(nèi)審查完畢；審查批準后，應(yīng)當在7個工作日內(nèi)就暫停事項書面通知當?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在用地范圍內(nèi)予以公告。通知和公告應(yīng)當載明拆遷范圍、暫停辦理事項、暫停期限等內(nèi)容。

　　3、［暫停期限］

　　暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位需要延長暫停期限的，應(yīng)當提前30日向區(qū)、縣國土房管局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延長的期限不超過半年。區(qū)、縣國土房管局批準延期申請后，應(yīng)當將延長暫停期限的決定書面通知當?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在拆遷范圍內(nèi)公示。區(qū)縣國土房管局的審查和通知時限按照本實施意見第2條規(guī)定執(zhí)行。

　　除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程或者其他建設(shè)項目經(jīng)市政府批準的以外，暫停期限滿20日后，區(qū)縣國土房管局方可發(fā)布拆遷公告。

　　二、房屋拆遷許可證的申請與核發(fā)

　　4、［用地批準文件］

　　按照《辦法》第九條的規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的用地批準文件包括：

　　（1）屬于征地拆遷的，提交市人民政府批準征用集體土地的批復；

　�。�2）屬于占地拆遷的，提交市人民政府批準占用集體土地的批復或者區(qū)縣人民政府批準占用集體建設(shè)用地的批復。

　　5、［規(guī)劃批準文件］

　　按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的規(guī)劃批準文件是指市或者區(qū)、縣規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　6、［拆遷實施方案］

　　按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的拆遷實施方案，是指拆遷人根據(jù)《辦法》第十條規(guī)定擬訂的文件。拆遷實施方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　�。�1）項目基本情況；

　�。�2）拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內(nèi)容；

　�。�3）被拆除房屋及其附屬物基本情況；

　�。�4）補償安置方式及其主要內(nèi)容；

　�。�5）拆遷補助辦法；

　�。�6）其他應(yīng)當在拆遷實施方案中明確的內(nèi)容。

　　7、［占地拆遷實施方案］

　　按照《辦法》第十條規(guī)定，占地拆遷房屋的，鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核拆遷人擬訂的拆遷實施方案，需要時，可以征求區(qū)、縣國土房管局的意見。

　　8、［公布拆遷實施方案］

　　拆遷人應(yīng)當按照《辦法》第十條規(guī)定，在拆遷范圍內(nèi)公布經(jīng)區(qū)縣國土房管局批準的征地拆遷實施方案或者經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)縣國土房管局備案的占地拆遷實施方案，公布期限不少于10日。

　　拆遷實施方案應(yīng)當在區(qū)縣國土房管局發(fā)布拆遷公告之日前（含拆遷公告發(fā)布當日）公布。

　　9、［安置房屋證明］

　　按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的安置房屋證明文件，包括建設(shè)工程竣工驗收備案表、土地使用權(quán)證明文件或房屋所有權(quán)證。

　　10、［補償資金證明文件］

　　按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的拆遷補償資金證明文件，是指銀行向區(qū)、縣國土房管局出具的拆遷補償資金到位證明文件，具體辦法按照市國土房管局、中國人民銀行營業(yè)管理部《關(guān)于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督的通知》（京國土房管拆字［2001］1177號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　11、［跨區(qū)縣項目發(fā)證］

　　跨區(qū)、縣項目的房屋拆遷許可證，可以分別由所涉區(qū)、縣國土房管局核發(fā)，也可以由市國土房管局根據(jù)實際情況指定其中一個區(qū)縣國土房管局核發(fā)，并將有關(guān)情況通知相關(guān)區(qū)、縣國土房管局。

　　12、［兼有國有土地和集體土地房屋拆遷的情形］

　　建設(shè)項目用地范圍內(nèi)兼有國有土地和集體土地的房屋拆遷的，建設(shè)單位應(yīng)按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請房屋拆遷許可證，區(qū)縣國土房管局審核后，統(tǒng)一發(fā)放房屋拆遷許可證和發(fā)布拆遷公告。

　　13、［拆遷范圍和拆遷期限］

　　拆遷人應(yīng)當按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷。

　　房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍不得超過用地批準文件確定的用地范圍，但是用地范圍外的房屋與拆遷范圍內(nèi)的房屋不可分割時，拆遷主管部門可以把拆遷范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。

　　房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)當在期限屆滿15日前向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)縣國土房管局申請延期，延期不超過6個月。

　　14、［拆遷公告］

　　區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)當在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告。拆遷公告應(yīng)當載明房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等主要內(nèi)容。

　　15、［許可證印制］

　　房屋拆遷許可證由市國土房管局統(tǒng)一印制，內(nèi)容主要包括拆遷人、項目名稱、拆遷范圍、拆遷期限、發(fā)證機關(guān)、發(fā)證時間等。

　　16、［拆遷許可證備案］

　　區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)報市國土房管局備案。

　　三、委托拆遷和評估

　　17、［委托拆遷］

　　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。

　　征地拆遷，拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當具備本市自行拆遷資質(zhì)。

　　委托拆遷的，受托拆遷單位應(yīng)當具備本市受托拆遷資質(zhì)；拆遷人應(yīng)當與受托拆遷單位簽訂委托拆遷書面合同；拆遷人申辦房屋拆遷許可證時，應(yīng)當向區(qū)縣國土房管局提交委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質(zhì)證明材料。

　　18、［拆遷評估］

　　征地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，由拆遷人委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照本市房屋評估規(guī)定評估確定；拆遷人應(yīng)當與評估機構(gòu)簽訂委托評估合同。拆遷人申辦房屋拆遷許可證時，應(yīng)當向區(qū)縣國土房管局提交委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。

　　占地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，可以參照前款規(guī)定評估，也可以按鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)縣國土房管局備案的拆遷實施方案確定。

　　19、［拆遷招標投標］

　　征地拆遷，屬于下列項目的，用地單位應(yīng)當通過招標投標方式確定受托拆遷單位和評估單位：

　�。ㄒ唬┤�部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

　�。ǘ�）國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；

　�。ㄈ�）建設(shè)項目拆遷居民戶數(shù)在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的。

　　有關(guān)招投標事宜按照市國土房管局《關(guān)于本市拆遷項目實行招投標管理的通知》（京國土房管拆［2003］306號）執(zhí)行。

　　四、拆遷補償安置協(xié)議

　　20、［拆遷補償安置協(xié)議］

　　拆遷人應(yīng)當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置書面協(xié)議。協(xié)議一式二份，當事人雙方各持一份；在房屋拆遷中必須給被拆遷人拆遷補償協(xié)議原件。

　　實行貨幣補償?shù)�，協(xié)議應(yīng)當包括補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內(nèi)容。

　　實行房屋安置的，協(xié)議應(yīng)當包括安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結(jié)算方式、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內(nèi)容；期房安置的，還應(yīng)當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容。

　　另行審批宅基地安置的，協(xié)議應(yīng)當包括地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內(nèi)容。

　　21、［權(quán)屬證件移交］

　　拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證交給拆遷人，由拆遷人移交房地權(quán)屬管理部門。

　　五、拆遷裁決程序

　　22、［拆遷裁決程序］

　　集體土地房屋拆遷裁決程序，參照市國土房管局2002年12月9日印發(fā)的《北京市城市房屋拆遷裁決程序規(guī)定》（京國土房管拆［2002］1116號）執(zhí)行。

　　23、［行政復議與行政訴訟］

　　拆遷當事人對區(qū)、縣國土房管局的裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。

　　六、貨幣補償方式

　　24、［宅基地區(qū)位補償價］

　　宅基地區(qū)位補償價，由區(qū)縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征［2003］606號）第四條的規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定和公布，并報市國土房管局備案。

　　區(qū)縣人民政府確定宅基地區(qū)位補償價，應(yīng)當考慮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的土地區(qū)位差異，具有一定的幅度。

　　具體拆遷項目的宅基地區(qū)位補償價，可以按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬┯刹疬w人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定；

　�。ǘ�）由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定；

　�。ㄈ�）區(qū)縣人民政府確定的其他方法。

　　25、［兼有國有土地和集體土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)］

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區(qū)縣人民政府可以批準該鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一參照國有土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定，確定宅基地區(qū)位補償價格或擬訂拆遷實施方案。

　　七、房屋安置方式

　　26、［房屋安置方式解釋及協(xié)議］

　　按照《辦法》第十五條第一款規(guī)定，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照被拆遷房屋的補償款與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價。即拆遷人對被拆遷人依法給予貨幣補償后，被拆遷人再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋，拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關(guān)規(guī)定簽訂拆遷貨幣補償協(xié)議，再另行簽訂安置房屋買賣協(xié)議。

　　27、［市政府規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置］

　　按照《辦法》第十五條第一款規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置被拆遷人的，對被拆遷人按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征［2003］606號）第五條規(guī)定給予補償，由被拆遷人按照規(guī)定價格購買政府定向提供的經(jīng)濟適用住房。

　　28、［拆遷補償資金和房屋要求］

　　征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補償資金，原則上不得低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的60％。拆遷人準備的拆遷補償資金低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的，應(yīng)就不足部分提供相應(yīng)數(shù)量的安置房屋。

　　采取貨幣補償方式的被拆遷人數(shù)量超過預計比例或其他原因致使拆遷人存入的拆遷補償資金不足的，拆遷人應(yīng)當及時補足；拆遷完畢后，拆遷補償資金有結(jié)余的，拆遷人持區(qū)縣國土房管局出具的證明，向銀行申請劃轉(zhuǎn)余款。

　　29、［征地拆遷安置房屋條件］

　　拆遷人提供的安置房屋，原則上應(yīng)當是現(xiàn)房，并具備合法審批手續(xù)；安置用房的市政配套設(shè)施和生活服務(wù)配套設(shè)施，應(yīng)當具備使用條件。

　　拆遷人提供的下列房屋，經(jīng)與被拆遷人協(xié)商同意，可以用于拆遷安置，但是在區(qū)縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證時，不予計入拆遷人準備的安置用房數(shù)量：

　�。ㄒ唬┢诜浚�

　�。ǘ�）朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)的拆遷，安置房屋不在四區(qū)范圍內(nèi)、也不在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，且距離拆遷地點超過15公里的；其他郊區(qū)縣拆遷，安置房屋不在本區(qū)縣范圍內(nèi)的。

　　30、［農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人］

　　按照《辦法》第十五條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，安置房屋應(yīng)當具備用地、規(guī)劃批準文件。

　　31、［委托安置］

　　按照《辦法》第十五條第三款規(guī)定，其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┎疬w人應(yīng)當與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會簽訂書面委托合同，并向區(qū)縣國土房管局備案。

　�。ǘ�）拆遷實施方案由受托的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會擬訂，屬于征地拆遷的，報區(qū)縣國土房管局批準后執(zhí)行；屬于占地拆遷的，經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核后，報區(qū)縣國土房管局備案。

　�。ㄈ�）拆遷補償安置協(xié)議可以由拆遷人與被拆遷人簽訂，也可以由拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會與被拆遷人簽訂。

　　八、另批宅基地安置

　　32、［適用條件］

　　按照《辦法》第十七條規(guī)定另行批準宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當事先征得區(qū)縣人民政府同意，且本集體經(jīng)濟組織區(qū)域內(nèi)具備安排宅基地的土地，符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，被拆遷人符合申請宅基地條件。

　　33、［審批手續(xù)］

　　拆遷宅基地上房屋，另行審批宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當為被拆遷人辦理宅基地申報審批手續(xù)和建房審批手續(xù)，被拆遷人應(yīng)予協(xié)助。

　　34、［宅基地減少的補償］

　　新批宅基地面積少于原合法使用的宅基地面積，對不足部分可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

　　九、宅基地面積標準

　　35、［宅基地面積控制標準］

　　根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定，本市村民每戶建房用地的標準，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定并予公布，但近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝（折合167平方米）；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝（折合200平方米）。

　　1982年以前劃定的宅基地，多于前款規(guī)定的標準，每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）。

　　36、［宅基地面積認定標準］

　　被拆遷人宅基地面積認定的具體標準，由區(qū)、縣人民政府根據(jù)本區(qū)縣實際情況確定。

　　十、其他問題

　　37、［拆遷結(jié)案］

　　拆遷人應(yīng)當按照規(guī)定及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

　　38、［提前搬遷獎勵費］

　　被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前提前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬遷獎勵費，具體標準由區(qū)、縣人民政府確定。

　　39、［非本集體經(jīng)濟組織成員房屋］

　　用地范圍內(nèi)涉及非本集體經(jīng)濟組織成員合法取得的房屋土地，經(jīng)區(qū)、縣人民政府批準，可以按照《辦法》有關(guān)宅基地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定給予補償安置。

　　40、［已發(fā)布拆遷公告的項目］

　　2003年8月1日以前，已經(jīng)按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號）發(fā)布拆遷公告的，不適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，繼續(xù)執(zhí)行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。

　　41、［施行日期和文件廢止］

　　本實施意見自2003年8月1日起施行。

　　原北京市房地產(chǎn)管理局1992年6月11日發(fā)布的《關(guān)于國家建設(shè)項目需拆遷集體土地上農(nóng)村房屋有關(guān)規(guī)定的通知》（京房地字［1992］第274號）同時廢止。