建住房[2006]165號

各省、自治區(qū)建設廳，直轄市建委、房地局、規(guī)劃局（委）：

　　為貫徹《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），切實調整住房供應結構，現(xiàn)就落實新建住房結構比例要求提出如下意見，各地要認真貫徹執(zhí)行。

　　一、明確新建住房結構比例

　　各地要根據(jù)總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結構比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。各地應根據(jù)當?shù)刈》空{查的實際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設規(guī)劃，合理確定當?shù)匦陆ㄉ唐纷》靠偯娣e的套型結構比例。城市規(guī)劃主管部門要會同建設、房地產主管部門將住房建設規(guī)劃納入當?shù)貒�民經濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設的總體要求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結構比例分解到具體區(qū)域。

　　城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應當對擬新建或改造住房建設項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設規(guī)劃關于住房套型結構比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，出具套型結構比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設計條件，并作為土地出讓前置條件，落實到新開工商品住房項目。

　　套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。經濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行《經濟適用住房管理辦法》，有計劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　住房建設規(guī)劃、近期建設規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，以及套型結構比例等，按法定程序審定、備案，并按照國務院要求的時限及時向社會公布。

　　年度土地供應計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用于安排90平方米以下的住房建設。

　　各地要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規(guī)劃設計條件，確定套型結構比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規(guī)劃主管部門不得核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；對不符合規(guī)劃許可內容的，施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書，建設主管部門不得核發(fā)施工許可證，房地產主管部門不得核發(fā)預售許可證。直轄市、計劃單列市、省會城市在已完成住房狀況調查的基礎上，經深入分析當?shù)鼐用窈侠碜》啃枨蠛凸�應能力，確需調整新建住房結構比例的，必須報建設部批準，并附住房狀況分析和市場預測報告。

　　二、妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項目

　　對于2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由城市人民政府根據(jù)當?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y構比例要求，區(qū)別規(guī)劃用地性質、項目布局，因地制宜地確定需要調整套型結構的具體項目。建設主管部門要會同城市規(guī)劃、房地產主管部門對6月1日前已審批但未取得施工許可證的項目集中進行一次清理。清理結果要報同級發(fā)展改革主管部門備案。經城市人民政府明確需要調整套型結構比例的項目，其規(guī)劃設計方案和施工圖須按要求進行調整，送相關部門重新審查合格并辦理相關調整手續(xù)后，建設主管部門方可發(fā)放施工許可證。

　　需要調整的項目，要明確具體的套型結構比例要求，并納入規(guī)劃設計條件，重新審查規(guī)劃設計方案。要首先調整過去違反規(guī)定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目，按照國辦發(fā)[2005]26號文件要求在土地出讓合同中約定了銷售價位、套型面積等控制性要求但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項目，以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的項目。其他需要調整的項目，地方人民政府也要依法妥善處理。

　　要積極引導和鼓勵項目建設單位主動按要求調整套型結構，并在調整后向原審批機關申請變更規(guī)劃等許可內容，有關審批機關應當依照文件規(guī)定及時辦理變更手續(xù)。對城市人民政府已明確為需要調整套型結構比例的項目，建設單位拒不調整的，原審批機關應依據(jù)《行政許可法》第八條的有關規(guī)定，作出變更規(guī)劃等許可的決定。

　　三、嚴肅查處違法違規(guī)行為

　　各地建設、規(guī)劃、房地產主管部門要根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違反或規(guī)避套型結構要求的違法違規(guī)行為。對情節(jié)惡劣、性質嚴重的違法違規(guī)行為，要公開曝光、從嚴處罰。對違規(guī)建設的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收，所沒收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。

　　當前應重點查處下列行為：開發(fā)建設單位不按照批準的規(guī)劃設計條件委托設計；明示或暗示設計單位違反設計規(guī)范中住宅層高、套內基本空間的規(guī)定，規(guī)避套型結構要求；在建設過程中擅自變更設計，違反套型結構要求等行為。設計單位接受開發(fā)建設單位明示或暗示，不嚴格按照國家法律法規(guī)、技術標準進行設計，或采用不正當技術手段規(guī)避有關規(guī)劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格的施工圖設計文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。施工單位不按審查合格的施工圖設計文件進行施工，擅自更改設計、預留空間，改變套型建筑面積的行為。監(jiān)理單位接受開發(fā)建設單位明示或暗示，不嚴格按照技術標準和規(guī)劃要求進行監(jiān)理，致使套型結構要求沒有得到落實的行為。

　　四、加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度

　　國辦發(fā)[2006]37號文件明確要求，“各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產業(yè)健康發(fā)展�！背鞘幸�(guī)劃、建設、房地產等有關主管部門要在當?shù)卣�府領導下，認真履行職責，建立健全協(xié)調配合工作機制，嚴格程序，密切合作，各司其職。對沒有按要求嚴格審查，違規(guī)發(fā)放規(guī)劃、施工、商品房預售許可證和施工圖設計文件審查合格書的單位和個人，要及時予以嚴肅查處；屬于失職、瀆職的，要提請有關機關依法追究有關人員的責任。

　　省、自治區(qū)建設主管部門要會同有關部門，加強對市、縣落實新建住房結構比例工作的指導、監(jiān)督。對不及時公布住房建設規(guī)劃并按規(guī)定上報備案、套型結構比例沒有按要求公布或公布后未予落實的，要予以通報批評。

　　各地建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關按照《建設部監(jiān)察部關于開展城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察的通知》（建規(guī)[2005]161號），把落實近期建設規(guī)劃、調整住房供應結構情況作為規(guī)劃效能監(jiān)察工作重點，加強監(jiān)督監(jiān)察。對措施不落實、工作不到位的，要責成整改，并依法追究有關單位和人員的責任。建設部將會同監(jiān)察部對有關工作情況進行監(jiān)督檢查。

中華人民共和國建設部
二○○六年七月六日