通過評估確定補償價格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補償安置程序。通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠準確、合理得到補償?shù)淖詈棉k法。估價在拆遷補償中起到至關(guān)重要的作用,它直接影響被拆遷人的利益。補償標準不低于估價價格是保護被拆遷人利益的基本原則。

　　房屋拆遷的估價結(jié)果與拆遷當事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。估價結(jié)果是否客觀公正、準確完整，將直接影響到拆遷工作能否順利進行。一方面，拆遷人希望降低拆遷補償金額，減少開發(fā)成本。另一方面，又希望加快拆遷進度，保證項目工期，減少財務(wù)費用，盡快獲得投資回報。拆遷估價結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，與待開發(fā)項目的開發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時完成拆遷任務(wù)，進而保證項目工期有間接關(guān)系。拆遷估價結(jié)果又與被拆遷人所獲得的補償金額有直接關(guān)系。如果拆遷補償估價結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補償談判無法達成一致，進而申請復(fù)核或另行委托估價機構(gòu)評估，使整個拆遷工作延期。

　　1 房屋拆遷估價的問題

　　1.1 確定估價機構(gòu)的不公正性

　　目前我國主要有 3 種確定拆遷估價機構(gòu)的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價機構(gòu)的確定具有公正性。

　�。�1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價機構(gòu)。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達成一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見，所以，這種方式往往在實際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識的情況。

　�。�2）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在 50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機構(gòu)的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要 50%以下的被拆遷人反對就推定 50%以上的被拆遷人同意。其實在實際工作當中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當說默示不能等于承認。

　　一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。

　�。�3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價機構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評估機構(gòu)由誰來確定和采取什么方式確定。

　　1.2 土地使用權(quán)補償?shù)姆橇炕��?/p>

　　《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用；任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應(yīng)當包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為 70 年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評估時基本沒有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權(quán)。

　　1.3 估價機構(gòu)缺乏中立性

　　建設(shè)部 2000 年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機構(gòu)應(yīng)當按照《公司法》和

　　《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機構(gòu)，改制后房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門、評估機構(gòu)和拆遷公司之間的復(fù)雜關(guān)系，使得評估機構(gòu)很難保持中立性。

　　拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機構(gòu)激烈競爭的情況下，一些估價機構(gòu)為了與拆遷人建立長期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會屈從于拆遷人，甚至用過低估價的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價機構(gòu)本身，而在于缺乏科學(xué)的相應(yīng)制度和機制。

　　2 相關(guān)對策建議

　　2.1 公正委托制度

　　公正地確定拆遷評估機構(gòu)需要房地產(chǎn)管理部門和拆遷當事人的共同努力，規(guī)范現(xiàn)有的委托方式。首先，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當建立房屋估價機構(gòu)的信譽檔案，定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。其次，拆遷當事人應(yīng)當本著公開透明的原則，由全體被拆遷人投票，從公示的估價機構(gòu)中選出擬委托的估價機構(gòu)（按得票多少選出 3 至 5 家）。最后，由拆遷當事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價機構(gòu)。受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。估價機構(gòu)的委托和確定還可以引入公開、公正、公平的招投標制度，使整個拆遷市場脫離拆遷人的操縱。

　　2.2 準確定位估價物

　　（1）明析產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)文件是估價時必須掌握的重要資料，是確認房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，低價付清證明、建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。20 世紀 80 年代的房地產(chǎn)制度改革，特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但過去大量的歷史遺留問題使相當一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯綜復(fù)雜，撲朔迷離。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價工作中的難點，又是正確估價的基礎(chǔ)，也是估價師首先要解決的問題。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到應(yīng)用何種估價方法，選用評估方法時要堅持合理、合法、合情的原則。

　�。�2）合理確定估價時點。在拆遷中對被拆遷房屋和安置用房進行價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題。由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要 3~5年時間，在這么長的時間里以哪個時間作為拆遷評估的估價時點呢？從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的估價時點是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

　　根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項目批準文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進行認真的審查，嚴格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標志著拆遷工作的正式啟動與實施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋、租賃房屋和改變房屋、土地用途。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日估價為房屋的估價時點，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。

　�。�3）尊重自然屬性。2001 年《城市房屋拆遷管理條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應(yīng)當說，被拆遷房屋的補償標準是考慮被拆遷房屋的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估，客觀體現(xiàn)了被拆遷房屋的自然屬性。

　　進行房屋估價時應(yīng)當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。對“用途”的理解有 2 種觀點，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。這是典型的行政管理的思維。二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進行判斷。因為產(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標明的用途不能對抗實際用途。房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當然可以改變對該房屋用途。這是私有財產(chǎn)權(quán)利的尊重，是尊重房屋自然屬性。評估價值還應(yīng)當包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層和朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式和使用率等都應(yīng)在估價時考慮，對樓層和朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。

　　2.3 堅持平等原則

　　在實際的拆遷估價工作中既要堅持拆遷人與被拆遷人之間的平等，又要堅持估價機構(gòu)與拆遷當事人之間的平等。

　　（1）堅持拆遷人與被拆遷人的平等。在房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，是弱勢的群體，被拆遷人的被動地位容易使其合法權(quán)益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應(yīng)在政策上有所傾斜，保護被拆遷人的權(quán)益。進行房屋拆遷補償時，其標準應(yīng)略高于（至少不低于）所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平。當然，過分加重拆遷人的負擔(dān)，加重開發(fā)成本，也會打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設(shè)。

　�。�2）堅持估價機構(gòu)與拆遷當事人的平等。在整個評估工作中，估價機構(gòu)要堅持原則，保持獨立人格，不能在拆遷人的無理干預(yù)下屈從。由于拆遷補償估價涉及的對象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標準也很多，拆遷當事人對此不可能充分了解，估價的理論和方法拆遷當事人也不可能準確理解，加之拆遷當事人都有自己的傾向性，因此他們對拆遷補償估價結(jié)果可能會不同程度地存在疑問。估價機構(gòu)不能僅僅出具報告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門，認真解答拆遷當事人的疑問，使他們準確理解估價報告，認可或基本認可拆遷補償估價結(jié)果。只有拆遷當事人才最了解估價對象的細節(jié)特征和獨到之處，估價機構(gòu)還要仔細聽取拆遷當事人的意見，檢查自己估價報告的完整性和準確性，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正或通知測繪機構(gòu)重新查丈。保持與拆遷當事人的接觸，充分聽取拆遷當事人的意見，不但不影響估價機構(gòu)的客觀公正性，反而更加提升了估價機構(gòu)的價值和地位。

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