物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。

　　控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對物業(yè)管理行業(yè)來講，一個企業(yè)管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷�勞動密集型行業(yè)來講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。

　　首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。

　　小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積（含學(xué)校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）、收費(fèi)面積（不同物業(yè)的收費(fèi)面積）、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重要）；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個數(shù)、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數(shù)量、位置、容積率等。

　　第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)。不同的服務(wù)等級對應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級。小區(qū)等級的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：30萬㎡以上

　　收費(fèi)面積：20萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上

　　2、A2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：15～20萬㎡

　　收費(fèi)面積：13萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下

　　3、B1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：10～15萬㎡

　　收費(fèi)面積：8萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：8～13萬㎡

　　收費(fèi)面積：6萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：3～8萬㎡

　　收費(fèi)面積：4萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：2～5萬㎡

　　收費(fèi)面積：2萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。

　　小區(qū)的人力資源配置主要計算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時我們還要（考慮不同的實(shí)際情況）根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對開放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。

　　參考的數(shù)據(jù)有：

　　1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；

　　2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

　　3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　例如，公司內(nèi)部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　�。�1）資源

　　A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費(fèi)面積24703.76㎡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/㎡.設(shè)備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。

　　B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費(fèi)面積26900㎡.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡.設(shè)備：電梯8臺、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。

　�。�2）對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

　�。�3）分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。

　　b. B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%.

　　c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。

　　案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與X公司D管理處比較

　�。�1）資源：

　　a. X公司D管理處

　　小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業(yè)面積1萬多㎡；

　　物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)。

　　設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費(fèi)面積25.49萬㎡；

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡.

　　設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。

　　（2）支出：

　　a. X公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢花到位。該項(xiàng)包給專業(yè)公司維護(hù)的，交由專業(yè)公司維護(hù)。

　　b. X公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)X公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)（2萬多㎡）的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。

　　（3）收入

　　X公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬㎡，管理費(fèi)2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入（不含停車費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入）約80萬元。

　�。�4）對比差距

　　X公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。

　　X公司D管理處的人均面積是1577.98㎡.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　不含商業(yè)管理費(fèi)收入，X公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　W公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級的小區(qū)對應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級的小區(qū)員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區(qū)保安員月工資1400元/人（不含社保）。個人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人（不含社保）。個人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)……其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)，主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級的小區(qū)采取不同的考核標(biāo)準(zhǔn)

　　物權(quán)法的最終出臺，物業(yè)管理模式的多元化將會促使物業(yè)管理市場程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實(shí)行“招投標(biāo)”，重新選聘物業(yè)管理單位。價格將成為市場競爭的法寶！在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大！價格最終反應(yīng)的是一個企業(yè)的管理水平。管理水平的標(biāo)志對企業(yè)來說就是成本控制的能力，也就是一個企業(yè)的核心競爭力！