一、地下停車庫(kù)物業(yè)特點(diǎn)

　　地下停車庫(kù)屬于一種較為特殊的物業(yè)，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其產(chǎn)生主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。相對(duì)于其他物業(yè)，地下停車庫(kù)存在如下特點(diǎn)：

　　1、權(quán)屬比較特殊。地下停車庫(kù)一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有車庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫(kù)自由行使收益、處分權(quán)；地下車庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)�，車�?kù)不能單獨(dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫(kù)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。另外，也會(huì)存在利用人防工程作為地下車庫(kù)的情況。

　　2、計(jì)量單位比較特殊。商品房的存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車庫(kù)物業(yè)，由于地下停車庫(kù)物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。

　　3、日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車庫(kù)除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等等。由此，也導(dǎo)致另外一個(gè)話題，地下停車庫(kù)的日常管理和服務(wù)，這也類似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問題，從某種意義上說(shuō)，這在一定程度上決定了地下停車庫(kù)的檔次。

　　4、存在對(duì)租售對(duì)象的限制。由于地下停車庫(kù)與地上物業(yè)一同建設(shè)，主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況下主要面對(duì)地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對(duì)象。同時(shí)，不同地區(qū)政府管理部門也出臺(tái)了關(guān)于地下停車庫(kù)的出售規(guī)定，如上海市房地局在《關(guān)于地下車庫(kù)預(yù)售申請(qǐng)及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》中就明確規(guī)定：“商品房項(xiàng)目附屬的地下車庫(kù)應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫(kù)，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。”另外，開發(fā)商在實(shí)際銷售過程中也會(huì)面臨魚和熊掌的選擇問題，因此，其地下停車庫(kù)的租售方案總體上不能影響地上物業(yè)的租售是其基本原則。

　　二、地下停車庫(kù)物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)

　　由于地下停車庫(kù)物業(yè)本身所具有的特殊性，因此其價(jià)格除具備一般房地產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)，往往會(huì)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　1、價(jià)格往往和車位數(shù)掛鉤，與一般商品房不同，地下停車庫(kù)的銷售價(jià)格往往會(huì)以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫(kù)的價(jià)格和最初原始投入緊密程度較低。

　　2、同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化，由于地下停車庫(kù)自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)象其他物業(yè)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性。同一地區(qū)地下停車庫(kù)單位價(jià)格比較一致，也是地下停車庫(kù)物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)之一。

　　3、價(jià)格受地上物業(yè)租售狀況的影響，與地上物業(yè)相比，地下停車庫(kù)物業(yè)在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)格的高低也受地上物業(yè)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上物業(yè)租售情況極不理想，而地下停車庫(kù)會(huì)出現(xiàn)租售勢(shì)頭良好的情況。

　　三、地下停車庫(kù)物業(yè)常見的評(píng)估方法

　　地下停車庫(kù)物業(yè)價(jià)格評(píng)估方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；其次，應(yīng)該考察其周邊物業(yè)中類似物業(yè)的出租、銷售情況，以此來(lái)決定采用何種評(píng)估方法。一般而言，地下停車庫(kù)物業(yè)價(jià)格評(píng)估可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法。

　　市場(chǎng)比較法的選擇，取決于是否擁有大量地下停車庫(kù)物業(yè)交易實(shí)例資料，同時(shí)評(píng)估對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的物業(yè)。在具體的評(píng)估過程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標(biāo)選擇和修正幅度的把握。

　　收益還原法的選擇，主要基于評(píng)估對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，而在同類地區(qū)未能收集到可比交易案例時(shí)采用。在運(yùn)用收益還原法的過程中，同樣應(yīng)注意收益和費(fèi)用的客觀性，也應(yīng)該將評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類，看其屬于出租型、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型中的哪一類。另外，還原利率的確定也是一個(gè)難點(diǎn)。

　　成本法的選擇，一般作為其他評(píng)估方法的補(bǔ)充，在前兩種方法均不適用的前提下也可以作為主要評(píng)估方法。在運(yùn)用成本法時(shí)，各項(xiàng)成本費(fèi)用原則上應(yīng)該取客觀成本，利潤(rùn)率應(yīng)按照開發(fā)地下停車庫(kù)物業(yè)的平均利潤(rùn)水平確定，困難之處主要在于土地取得費(fèi)用的確定，在土地取得費(fèi)用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時(shí)可采用平均分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

　　評(píng)估案例介紹：

　　某估價(jià)對(duì)象是位于××小區(qū)19號(hào)西地塊公寓組團(tuán)地下車庫(kù)，評(píng)估時(shí)為在建工程，評(píng)估目的為向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)，該評(píng)估對(duì)象為可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，各項(xiàng)手續(xù)齊全。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和周邊房地產(chǎn)的實(shí)際情況，我們選取市場(chǎng)比較法和成本法作為最終的評(píng)估方法，在對(duì)這兩種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行加權(quán)的基礎(chǔ)上確定最終的評(píng)估價(jià)格。報(bào)告的技術(shù)過程為：

　　房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告

　　一、個(gè)別因素分析

　　委估對(duì)象是位于某市××國(guó)際公寓地下車庫(kù)的對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟某鲎寚?guó)有土地使用權(quán)及在建工程（建筑面積14700平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e3207平方米）。

　　××國(guó)際公寓項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總規(guī)劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)建筑面積14700平方米（設(shè)計(jì)停車位共526個(gè)，其中機(jī)械車位54個(gè)，非機(jī)械車位472個(gè)），人防建筑面積9900平方米（設(shè)計(jì)人防停車位共100個(gè)，其中機(jī)械車位40個(gè)，非機(jī)械車位60個(gè)）。本次評(píng)估對(duì)象為可銷售的地下車庫(kù)，建筑面積為14700平方米，共設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車位526個(gè)，其中機(jī)械車位54個(gè)，非機(jī)械車位472個(gè)，所有可銷售的地下車位都已取得了《北京市商品房預(yù)售許可證》，目前尚未對(duì)外進(jìn)行銷售。自評(píng)估基準(zhǔn)日起地下車庫(kù)用地尚可使用46.5年。

　　委估對(duì)象目前已經(jīng)取得了《建設(shè)工程施工許可證》。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年2月17日，地上部分建筑已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和外裝修工程；地下車庫(kù)工程已基本完成，其中非機(jī)械車位已全部建成且可投入使用；機(jī)械車位主要結(jié)構(gòu)已安裝完畢，所需的機(jī)械車位輔助材料都已購(gòu)備入庫(kù)。

　　該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”，紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整狀態(tài)。

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次估價(jià)的基本方法。（估價(jià)方法和估價(jià)步驟略）。

　　六、估價(jià)測(cè)算過程

　�、�、市場(chǎng)比較法求取地下車庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格

　　1、市場(chǎng)比較法求取非機(jī)械地下車庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格

　�、�、選擇交易案例

　　根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)同類用途項(xiàng)目在全新條件下的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較。

　　案例情況說(shuō)明表

　　案例項(xiàng)目、名稱、位置、用途、交易日期、售價(jià) （人民幣）

　　1××××中路西側(cè)地下車庫(kù)2003.2 100000元/個(gè)

　　2××委估對(duì)象北側(cè)地下車庫(kù)2003.2 100000元/個(gè)

　　3××委估對(duì)象東側(cè)地下車庫(kù)2003.2 120000元/個(gè)

　�、�、比較因素的選擇

　�。ㄟ^程略）。

　�、�、比較因素修正及市場(chǎng)比較法結(jié)果

　�。ㄟ^程略）。

　　非機(jī)械地下車位價(jià)格為：

　�。�111917+111897+121100）÷3=114971（元/個(gè)）

　　地下非機(jī)械車位共有472個(gè)，則：

　　非機(jī)械車位總價(jià)=114971×472=5426.63（萬(wàn)元）

　　2、市場(chǎng)比較法求取機(jī)械地下車庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格

　�。ㄟ^程略）

　　地下機(jī)械車位價(jià)格為：

　�。�104527+104507+112005）÷3=107013（元/個(gè)）

　　地下非機(jī)械車位共有54個(gè)，則：

　　非機(jī)械車位總價(jià)=107013×54=577.87（萬(wàn)元）

　　3、市場(chǎng)比較法求取地下車位總價(jià)

　　地下車庫(kù)總價(jià)=5426.63+577.87=6004.50（萬(wàn)元）

　　地下車庫(kù)樓面單價(jià)=6004.5÷14700=4085（元/平方米）

　�、�、成本法求地下車庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格

　�。�1）土地取得費(fèi)用

　�。ㄟ^程略），土地取得費(fèi)用樓面單價(jià)為每平方米1000元。

　�。�2）土地開發(fā)費(fèi)

　�。ㄟ^程略），土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià)200元/平方米。

　　（3）投資利息

　�。ㄟ^程略），計(jì)算公式為：

　　投資利息= 土地取得費(fèi)×[（1+貸款利息率）2-1]+土地開發(fā)費(fèi)×[（1+貸款利息率）1.5-1]= 130（元/平方米）

　�。�4）投資利潤(rùn)

　　考慮××市地下停車庫(kù)項(xiàng)目土地開發(fā)的正常投資利潤(rùn)率及委托方投資利潤(rùn)收益實(shí)際情況，以10%作為本次土地評(píng)估的投資利潤(rùn)率。則：

　　投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)）×利潤(rùn)率= 120（元/平方米）

　�。�5）土地成本費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）= 1450（元/平方米）

　�。�6）土地增值收益

　�。ㄟ^程略），土地增值收益=145元/平方米

　�。�7）年期修正系數(shù)

　�。ㄕf(shuō)明過程略），年期修正系數(shù)=0.9570

　�。�8）土地使用權(quán)價(jià)格的求取

　　待估宗地46.5年期土地使用權(quán)價(jià)格（樓面熟地價(jià)）=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益）×年期修正系數(shù)= 1526（元/平方米）

　�。�9）建筑物的建造成本

　�。ㄟ^程略），建造成本為1908元/平方米。

　�。�10）管理費(fèi)用和專業(yè)人士費(fèi)用

　�。ㄟ^程略），管理費(fèi)用和專業(yè)人士費(fèi)用為167元/平方米。

　�。�11）建造成本的利息和利潤(rùn)

　�。ㄟ^程略），建造成本的利息和利潤(rùn)為262元/平方米。

　�。�12）建筑物成新率

　　考慮到委估對(duì)象地下庫(kù)尚未竣工投入使用，其裝修及設(shè)備情況良好，故本次評(píng)估中建筑物綜合成新率取100%，則：

　　建筑物價(jià)值=（1908+167+262）×100%=2337（元/平方米）

　�。�13）銷售費(fèi)用

　�。ㄟ^程略），銷售費(fèi)用為251元/平方米。

　�。�14）在建工程單價(jià)=1526+2337+251=4114（元/平方米）

　�。�15）在建工程總價(jià)=4114×14700=6047.58（萬(wàn)元）

　　七、估價(jià)結(jié)果的確定

　　委估對(duì)象為地下車庫(kù)，由于周邊同類物業(yè)交易市場(chǎng)較為活躍，市場(chǎng)比較法能夠充分體現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值；同時(shí)由于委估對(duì)象車庫(kù)分為機(jī)械式和非機(jī)械式兩種類型，運(yùn)用成本法也能在一定程度上體現(xiàn)其組成部分市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)性。因此，最終采用算術(shù)平均法計(jì)算最終評(píng)估價(jià)格結(jié)果，結(jié)果如下：

　　在建工程樓面單價(jià)=4085×0.5+4114×0.5=4100（元/平方米）

　　在建工程總價(jià)=4100×14700=6027.00（萬(wàn)元）