隨著房屋建成和業(yè)主入住的增加，物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關注的焦點，要從根本上解決物業(yè)管理問題，首先要走出思想上的誤區(qū)：

　　誤區(qū)一：物業(yè)公司冤枉，大部分問題是代開發(fā)商受過如果物業(yè)公司和開發(fā)商有著裙帶關系，在物業(yè)管理的開始利用和開發(fā)商的特殊關系（比如拿著本應開發(fā)商直接交給業(yè)主的鑰匙）強迫業(yè)主做某些事情，就不能責怪業(yè)主把對開發(fā)商的不滿，發(fā)泄到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司收了開發(fā)商的錢，代開發(fā)商承擔保修工作，房子出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代開發(fā)商受過。物業(yè)公司接受了開發(fā)商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備，也就有保證這些房屋和設備正常使用和運轉(zhuǎn)的責任，如果物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托接管小區(qū)物業(yè)管理的，難道出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，能說物業(yè)公司是代業(yè)主委員會受過？

　　要想解決這個問題，不能指望業(yè)主自己去分清開發(fā)商和物業(yè)公司的關系，而是物業(yè)公司要自己和開發(fā)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開始，先給業(yè)主一個開發(fā)商代言人的形象，同時對接受開發(fā)商委托管理的項目先做好驗收。

　　誤區(qū)二：業(yè)主不繳物業(yè)管理費，是因為業(yè)主的消費觀念沒有轉(zhuǎn)變?nèi)魏涡律�事物，人們都有一個認識過程，從住公房到住私房確實也有消費觀念轉(zhuǎn)變的過程。但人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認識。而目前一些物業(yè)公司只收費不服務或多收費少服務卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉(zhuǎn)變。

　　物業(yè)公司雖然到處訴苦，說自己虧損嚴重，但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布賬目，在業(yè)主委員會決定更換物業(yè)公司后賴著不走，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業(yè)的管理。

　　誤區(qū)三：買房人在買房時只重視房屋本身的價格，對物業(yè)管理的問題往往覺得等到入住以后再說，這為物業(yè)管理糾紛埋下了隱患這是一種顛倒是非的說法。目前絕大多數(shù)買房人對入住后的物業(yè)管理和要繳納的費用都非常重視，而是開發(fā)商不肯在簽合同時向業(yè)主出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》（以下簡稱“公約”）。

　　雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領取預售許可證前先要通過“公約”的審查，并在簽購房合同時與購房人對“公約”進行約定，可這個規(guī)定至今不少開發(fā)商仍然拒不執(zhí)行。

　　物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時，不是要求開發(fā)商提供業(yè)主簽署的“公約”才接手管理，而是用本應開發(fā)商直接交給業(yè)主的鑰匙，脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費標準。

　　試想一個在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無效協(xié)議，物業(yè)公司又如何使用這種無效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢？物業(yè)管理的隱患不是買房人種下的，而是開發(fā)商種下的，是物業(yè)公司自己種下的。

　　買房人就交鑰匙問題多次向有關部門反映，卻長期得不到解決，政府也應徹底檢查一下有關規(guī)定為什么長期得不到貫徹執(zhí)行，執(zhí)行部門是否負有管理不善的責任。

　　誤區(qū)四：強調(diào)業(yè)主自治，并不是說這個小區(qū)里業(yè)主說了算對這種論調(diào)，筆者首先想反問一下在小區(qū)里究竟誰說了算呢？

　　開發(fā)商說了算？如果開發(fā)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了業(yè)主，他們在小區(qū)內(nèi)連“說”的權(quán)力都沒有了，何來“算”呢！

　　物業(yè)公司說了算？物業(yè)公司不是政府派出部門，在小區(qū)內(nèi)沒有任何產(chǎn)權(quán)，只是業(yè)主共同聘請來的“管家”，顯然他們也沒有說了算的本錢！

　　政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志的代表，在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時，政府對具體小區(qū)的任何指導和監(jiān)督都應以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依歸。

　　因此，在小區(qū)里，只能業(yè)主說了算（這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體，而不是業(yè)主的個體），這是憲法賦予業(yè)主的權(quán)力，任何人無法改變。物業(yè)公司可以不接受某個小區(qū)業(yè)主委員會的委托，但接受委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移，物業(yè)公司的管理只能是業(yè)主委托中“說”的執(zhí)行，而不是自己想怎么“說”就怎么“說”，物業(yè)公司和業(yè)主的平等關系反映在雙方選擇權(quán)上，而非“說了算”上，任何地方只能有一個中心，只能一方說了算。

　　目前，物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代，造成物業(yè)公司自認為自己的管理代表著政府，擺不正自己的位置，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

　　誤區(qū)五：物業(yè)管理行業(yè)是一個低技術(shù)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)的培訓，逐步提高，業(yè)主不應對物業(yè)公司要求過高這種論點的前提雖然正確，但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務不到位，業(yè)主繳的物業(yè)管理費不是給物業(yè)公司培訓工作人員，提高服務質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費相應的水平時才能承擔物業(yè)管理工作，正如人們常說的“沒有金剛鉆，別攬瓷器活兒”。

　　目前物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不繳費，其中一個直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司既無自有資金，又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員而臨時拼湊的。目前，社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務對象預繳費運營的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)再難找到第二個行業(yè)。

　　由于目前商品房的數(shù)量在社會上所占的比例有限，商品房的業(yè)主對承擔物業(yè)管理費和停車費的橫向比較，不可避免地認為自己繳納的費用過高。因此，商品房小區(qū)的服務收費雖理論上不能稱做公共服務收費，屬于私人性質(zhì)，但這個觀念不是一朝一夕能夠轉(zhuǎn)變的，有待社會大環(huán)境的轉(zhuǎn)變。在這個轉(zhuǎn)變完成之前，政府有關部門也應該對住宅小區(qū)的各種收費進行指導和監(jiān)管�！�

劉宏誠