房地產估價師《房地產估價理論與方法》模擬試卷4

2008-01-16 15：30　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　判斷題

　　1、某宗房地產的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價1800元／平方米，土地單價1500元／平方米，建筑物的重置價格2000元／平方米，九成新。這意味著該宗房地產不是處于最高最佳使用狀態(tài)。
　　A、對
　　B、錯

　　2、城市規(guī)劃影響土地價值，在一定程度上是合法原則的體現。
　　A、對
　　B、錯

　　3、成本估價法又稱重置成本法。
　　A、對
　　B、錯

　　4、估價對象房地產狀況為過去，估價時點卻可以是過去或現在、未來。
　　A、對
　　B、錯

　　5、房地產價格在某種意義上是客觀存在的，房地產估價不是估價人員給房地產定價，而應是模擬市場的價格形成過程，將房地產價格顯示出來。
　　A、對
　　B、錯

　　6、假設開發(fā)法可用于拆遷補償估價。
　　A、對
　　B、錯

　　7、同一宗房地產，其房地價格：土地價格＋建筑物價格。
　　A、對
　　B、錯

　　8、城市中現有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益法估價。
　　A、對
　　B、錯

　　9、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。
　　A、對
　　B、錯

　　10、房地產雖然可以區(qū)分為物質實體和權益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權益的大小。
　　A、對
　　B、錯

　　11、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。
　　A、對
　　B、錯

　　12、人口高密度地區(qū)，必定導致對房地產的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區(qū)的房地產價格必然超高。
　　A、對
　　B、錯

　　13、房地產價格實質上是關于房地產權益的價格。
　　A、對
　　B、錯

　　14、某宗房地產1994年1月初的價格為1000元／平方米，1998年1月初的價格為1400元／平方米。假設該類房地產1994年1月初至1998 年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產1999年1月初的價格為1523元／平方米。
　　A、對
　　B、錯

　　單項選擇題

　　1、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產的最終評估價格為( )萬元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857

　　2、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現時市場價格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為( )萬元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　3、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12％，出讓時的土地使用權年限50年，現已使用了5年，則該宗房地產的現時總價為( )萬元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64

　　4、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為( )。
　　A、50萬元
　　B、55萬元
　　C、60萬元
　　D、60萬元以上

　　5、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設施建設費用
　　D、市政設施建設費用

　　6、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產的總價值為( )萬元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

　　7、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。
　　A、環(huán)境因素
　　B、質量因素
　　C、區(qū)域因素
　　D、新舊程度

　　8、甲土地的單價2100元／平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元／平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、難以判斷

　　9、用成本法評估某宗房地產的價格時，應選取( )成本作為評估依據。
　　A、類似房地產的客觀
　　B、類似房地產的最高
　　C、類似房地產的最低
　　D、該宗房地產的實際

　　10、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。
　　A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％

　　11、某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經過年數t、尚可使用年數n之間的關系為( )。
　　A、N=t+n
　　B、N < t+n
　　C、N > t+n
　　D、A、B、C都可能

　　12、樓面地價=土地單價÷( )。
　　A、建筑層數
　　B、建筑覆蓋率
　　C、綠地率
　　D、建筑容積率

　　13、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的( )。
　　A、收回
　　B、攤銷
　　C、減損
　　D、補償

　　14、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則該建筑物的成新率為( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84

　　15、某前后臨街總深度30米的矩形宗地，前街路線價20000元／平方米，后街路線價1000元／平方米，若按重疊價值估價法，其前街影響深度為( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、 30

　　16、某類房地產通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買者自有資本要求的年收益率12％，則該類房地產的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　17、在評估期房價格時，( )。
　　A、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態(tài)
　　B、估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態(tài)，房地產市場情況為未來某時點的狀態(tài)
　　C、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)
　　D、估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態(tài)

　　18、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9％，若該類房地產的資本化率為10.8％，則自有資本要求的年收益率為( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6

　　19、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7％和8％。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應交稅的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )萬元。
　　A、323
　　B、275
　　C、273
　　D、258

　　20、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　21、用成本法評估新開發(fā)土地價格的基本公式為：新開發(fā)土地價格：取得待開發(fā)土地費用＋( )＋正常利稅
　　A、拆遷安置補償費
　　B、基礎設施建設費
　　C、公共配套設施費
　　D、開發(fā)土地所需費用

　　22、路線價法估價的第二個步驟應為( )。
　　A、設定標準深度
　　B、求取路線價
　　C、編制深度百分率表
　　D、劃分路線價區(qū)段

　　23、某房地產1992年1月1日的價格為1000元／平方米，1992年到1995年年平均上漲10％，用長期趨勢法評估，該房地產1996年1月1日的價格應為( )元／平方米。
　　A、1611
　　B、1331
　　C、1464
　　D、1400

　　24、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7％和8％。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元／平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25

　　25、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
　　A、成新折扣法
　　B、償債基金折舊法
　　C、年數合計法
　　D、直線折舊法

　　26、房地產的供給增加，需求不變，其價格會( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不變
　　D、升降難定

　　27、殘余法是依據( )價格。
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益單獨求取土地或建筑物

　　28、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是( )。
　　A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格
　　B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格
　　C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格
　　D、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格

　　多項選擇題

　　1、某宗房地產欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是( )。
　　A、評估價格公平合理，成交價格不公平合理
　　B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理
　　C、評估價格和成交價格都公平合理
　　D、評估價格和成交價格都不公平合理

　　2、估價上真實、客觀、合理的價格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價格
　　B、對交易雙方來說經濟上合理的價格
　　C、正常交易情況下形成的價格
　　D、政府規(guī)定或希望的價格

　　3、房屋估價時，確定其面積的依據有：( )。
　　A、房屋所有權證所載面積
　　B、房屋現有實際面積(當實際面積大于房屋所有權證所載面積時)
　　C、建筑竣工圖所載面積(當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時)
　　D、房屋買賣合同所載面積

　　4、估價報告書的內在質量取決于( )。
　　A、估價方法選擇的正確性
　　B、估價報告的文字表述水平
　　C、估價結論的準確性
　　D、估價報告書的格式

　　5、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求：( )。
　　A、與估價對象具有類似性
　　B、交易日期與估價時點接近
　　C、交易雙方有經濟關系
　　D、成交價格是單價

　　6、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用( )求取。
　　A、市場比較法
　　B、基準地價修正法
　　C、假設開發(fā)法
　　D、成本法

　　7、各類房屋的殘值率一般為：( )。
　　A、鋼筋混凝土結構3％
　　B、磚木結構一等6％
　　C、磚混結構一等0％
　　D、簡易結構0％