三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題

　　根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┥鐣�(huì)評價(jià)方面

　　1.行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。在調(diào)查中，反映行業(yè)社會(huì)地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%.

　　2.行業(yè)偏見普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)有2819家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%.社會(huì)上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%.

　　3.輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對物業(yè)管理行業(yè)的正面報(bào)道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不做深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。認(rèn)為社會(huì)輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的42.78%.

　　4.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。認(rèn)為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的38.39%.認(rèn)為人們對物業(yè)服務(wù)常任意壓價(jià)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的29.37%.

　�。ǘ�）政府監(jiān)督方面

　　1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府及有關(guān)部門對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關(guān)心�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費(fèi)等管理辦法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實(shí)施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%；認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%.

　　2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不及時(shí)不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%，認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%.還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗�業(yè)部門關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊(duì)”，行政上指手畫腳、橫加指責(zé)，經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。認(rèn)為對企業(yè)干預(yù)過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的46.02%.

　　3.物價(jià)部門干預(yù)過度，政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過寬。國家發(fā)改委、原建設(shè)部對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的范圍、對象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門。物價(jià)部門嚴(yán)把物業(yè)收費(fèi)審批關(guān)，任意擴(kuò)大政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.20元/平方米/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.30-0.50元/平方米/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)控制過死的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的36.43%，反映任意擴(kuò)大政府定價(jià)范圍的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的8.59%.

　　4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動(dòng)合同法》的執(zhí)行，社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%.

　�。ㄈ�）開發(fā)單位建設(shè)方面

　　1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用建管不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認(rèn)為利用建管不分轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾的占41.96%，認(rèn)為利用建管不分壓低物業(yè)項(xiàng)目交接成本的占18.78%.反映新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題突出的占51.85%.

　　2.利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)�？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%，反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占33.35%.

　　3.住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，即使規(guī)劃配套項(xiàng)目，也常常拖延實(shí)施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題。在這次調(diào)查中，反映住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%，反映住宅項(xiàng)目交通不方便的占10.22%，反映住宅項(xiàng)目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%.

　�。ㄋ模�業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面

　　1.公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認(rèn)為業(yè)主公共意識(shí)普遍較差的占57.15%，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)的占49.09%，反映個(gè)別業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)定的占37.51%.

　　2.配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%.

　　3.業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)�！稐l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布多年，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的地區(qū)和范圍卻很有限。被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì)制度建立難和成立業(yè)主大會(huì)后又難運(yùn)作的分別占了企業(yè)總數(shù)的13.17%和19.28%.

　　4.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。調(diào)查資料反映，業(yè)主委員會(huì)的問題，一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會(huì)的區(qū)域矛盾問題更加突出。其中反映業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的19.28%，反映業(yè)主委員會(huì)超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面的占11.30%.

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)方面

　　1.企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的31.43%，反映企業(yè)效益低、發(fā)展慢的占57.76%，反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占27.80%.分析企業(yè)效益差的主要原因，認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低的占59.28%，認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低的占48.80%.

　　2.人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。被調(diào)查企業(yè)中反映最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低、人才難尋難留、人員流動(dòng)性大。反映同類問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的77.93%，認(rèn)為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占46.98%，認(rèn)為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求的占49.65%，認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差的占10.35%.

　　3.服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前還尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為企業(yè)信用意識(shí)差的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的3.04%，同行之間相互壓價(jià)競爭的占7.00%，不擇手段惡性競爭的占5.78%.

　　以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。

　　四、關(guān)于本調(diào)查報(bào)告的說明

　　鑒于本次調(diào)查系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)自成立以來首次進(jìn)行的全國范圍內(nèi)的調(diào)查活動(dòng)，受地域的差異、經(jīng)驗(yàn)的缺乏、人員的不足、企業(yè)的參與、地方的配合等諸多方面的制約因素，給本次調(diào)查工作帶來了一定的困難，也對調(diào)查結(jié)果的全面、精確有所影響。由于本次調(diào)查工作是在2007年組織進(jìn)行的，相關(guān)數(shù)據(jù)的采集基本截至2006年底。隨著《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》等法律法規(guī)的頒布實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入構(gòu)成以及用工成本均發(fā)生較大的變化，物業(yè)管理的其他環(huán)境也在改變，這是我們研讀本調(diào)查報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的問題。在初步調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，中物協(xié)將組織研究人員進(jìn)一步整理分析、分類評估，在摸清行業(yè)底數(shù)的基礎(chǔ)上，針對影響行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題進(jìn)行深入研究，形成專題報(bào)告和政策建議。