伴隨物業(yè)管理行業(yè)在我國的迅猛發(fā)展，社會各階層對物業(yè)管理的認(rèn)識逐步提高，物業(yè)管理招投標(biāo)行為正逐漸增多。但目前在中國，物業(yè)管理畢竟是一個只有20余年發(fā)展歷史的年輕行業(yè)，物業(yè)管理行為中涉及的各項法律關(guān)系仍處在摸索階段，反映在招投標(biāo)活動中則出現(xiàn)了一些矛盾與混亂，各種不規(guī)范的行為更是屢見不鮮，比如：近期珠海市先后有3宗物業(yè)管理招標(biāo)最終都演化為不同形式的復(fù)雜糾紛，目前仍處在協(xié)調(diào)解決的過程之中。本文將結(jié)合實際，談?wù)勀壳拔覈�物業(yè)管理招投標(biāo)活動中存在的主要問題和一些思考。

　　一、各方主體的角色定位與職責(zé)分工

　　作為參與物業(yè)管理招投標(biāo)行為的各方法律主體，明確招標(biāo)人、投標(biāo)人、監(jiān)管人及招標(biāo)代理機構(gòu)的角色定位與各自職責(zé)無疑是招投標(biāo)市場健康發(fā)展的先決條件。特別是經(jīng)過20年的實踐檢驗，早期的物業(yè)管理市場主體定位與行業(yè)監(jiān)管思路正面臨重大轉(zhuǎn)換與重新界定的迫切需要，主要體現(xiàn)在以下三個方面：

　　1、物業(yè)管理招標(biāo)人的身份認(rèn)定

　　在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理項目的招標(biāo)人為建設(shè)單位，這是各方認(rèn)可并可行的操作方法。現(xiàn)實中有關(guān)招標(biāo)人身份界定的矛盾多出在業(yè)主委員會成立之后。

　　1994年3月建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，將管委會（即業(yè)主委員會，以下簡稱“業(yè)委會”）定義為：在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，并將“決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司”明確列入業(yè)委會的權(quán)利。此后各地相繼出臺的物業(yè)管理地方性法規(guī)基本延續(xù)了這一思路。雖然個別地方法規(guī)指出：業(yè)委會“聘請物業(yè)管理公司”的決議應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，但實際落實的寥寥無幾，造成了目前物業(yè)管理招標(biāo)人就是業(yè)委會的現(xiàn)實。在各地已經(jīng)或正在進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，我們經(jīng)�？吹秸麄�招標(biāo)的組織、談判與決策權(quán)完全掌握在業(yè)委會委員手中，甚至為個別委員所左右，廣大業(yè)主則喪失了起碼的知情權(quán)與表決權(quán)。為少數(shù)人所掌握的權(quán)力一旦失去有效的制約與監(jiān)督就容易被扭曲與濫用。在實踐中，我們甚至發(fā)現(xiàn)個別業(yè)委會成員以候選企業(yè)對自己承諾的個人利益的多寡作為談判的砝碼與取舍的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，影響了物業(yè)管理招標(biāo)過程的公正性。

　　為此，我認(rèn)為有必要重新界定業(yè)主大會與業(yè)委會在物業(yè)管理活動中的法律地位，必須明確業(yè)主大會才是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的決策機構(gòu)，而業(yè)委會僅僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。相應(yīng)地在招投標(biāo)活動中的招標(biāo)人為業(yè)主大會，其具體職責(zé)為：

　�。�1）決定是否采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�2）根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)法規(guī)所要求的專業(yè)力量及自身的經(jīng)濟承受能力，決定自行招標(biāo)還是委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)；

　�。�3）決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會作出的以上決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。而業(yè)委會在招投標(biāo)過程中則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)召集、協(xié)調(diào)、溝通與落實的職責(zé)，其具體工作為：

　�。�1）召集并主持業(yè)主大會，或采取書面征求意見的形式，組織全體業(yè)主就物業(yè)管理招標(biāo)相關(guān)事宜進(jìn)行表決；

　�。�2）辦理物業(yè)管理招投標(biāo)過程中的備案事宜；

　�。�3）采取自行招標(biāo)方式的，具體組織招標(biāo)；采取委托招標(biāo)方式的，協(xié)助招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)；

　　（4）與業(yè)主大會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（5）無論業(yè)主大會采取書面征求意見的表決方式，還是采取現(xiàn)場討論的表決方式，業(yè)委會都應(yīng)當(dāng)將表決結(jié)果向全體業(yè)主公示，及時將招投標(biāo)的進(jìn)展情況及相關(guān)事宜告知全體業(yè)主。

　　其實，在許多現(xiàn)行的物業(yè)管理地方性法規(guī)中，都將“決定物業(yè)管理的重大事項”列入了業(yè)主大會的職責(zé)，但“選聘物業(yè)管理企業(yè)”這一“重大事項”卻明確列入了業(yè)委會的職責(zé)。在這一問題上法規(guī)指引的矛盾相應(yīng)帶來了現(xiàn)實監(jiān)管的混亂。可喜的是：在已經(jīng)頒布的《物業(yè)管理條例》中，已經(jīng)將“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”明確寫進(jìn)業(yè)主大會的職責(zé)，此舉將為物業(yè)管理招標(biāo)人正名，并充分體現(xiàn)了全體業(yè)主在物業(yè)管理招標(biāo)過程中的知情權(quán)與表決權(quán)，有助于從根本上減少物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生。

　　2、物業(yè)管理投標(biāo)人的資格認(rèn)定

　　物業(yè)管理投標(biāo)人就是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。由于現(xiàn)行法規(guī)對參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求存在模糊之處，投標(biāo)人的資格認(rèn)定在實際操作中容易引發(fā)爭議，其中最突出的問題是：持有臨時資質(zhì)的企業(yè)是否有資格參加物業(yè)管理投標(biāo)？

　　根據(jù)建設(shè)部1999年10月頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》）規(guī)定：“一級企業(yè)可以參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。”但持有臨時資質(zhì)的企業(yè)能否參加投標(biāo)，能夠參加多大規(guī)模項目的投標(biāo)，對此《試行辦法》未作明確規(guī)定。

　　在國家倡導(dǎo)建管分離，提倡通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的背景之下，如果完全禁止持有臨時資質(zhì)的企業(yè)參加投標(biāo)，則有可能將資金雄厚、素質(zhì)超群的新生力量排斥于物業(yè)管理市場之外，最終導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)缺乏生機與活力。我認(rèn)為，可以借鑒《試行辦法》的做法，規(guī)定持有臨時資質(zhì)的企業(yè)可以參加本

　　市區(qū)域內(nèi)8萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。但鑒于臨時資質(zhì)證書的有效期為一年，在持有臨時資質(zhì)證書的企業(yè)可以參加的物業(yè)管理投標(biāo)中，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件關(guān)于合同期限的表述中注明：“如果持有臨時資質(zhì)的企業(yè)中標(biāo)，則物業(yè)管理服務(wù)合同的期限應(yīng)當(dāng)附加延續(xù)的條件�！� 即：該企業(yè)臨時資質(zhì)期限屆滿后取得三級企業(yè)資質(zhì)的，執(zhí)行原定物業(yè)管理合同期限；否則，該物業(yè)管理服務(wù)合同自行終止，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

　　評定企業(yè)資質(zhì)等級的政府行為在發(fā)達(dá)國家并不多見，但對于我國尚處在培育過程中的物業(yè)管理市場而言，目前推行的企業(yè)資質(zhì)等級評定對促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)“專業(yè)化、市場化、社會化”仍有著積極的作用。由于全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還很不均衡，各地評定資質(zhì)等級的操作和實施缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，在投標(biāo)人的資格認(rèn)定過程中，各地物業(yè)管理主管部門還應(yīng)注意對不同城市甚至不同國家和地區(qū)企業(yè)資格的對照認(rèn)定，通過制定相應(yīng)的對照指引，方便招標(biāo)人參照執(zhí)行，以防止歧視和排斥潛在投標(biāo)人的做法，杜絕地方保護(hù)主義盛行。

　　此外，在投標(biāo)人資格認(rèn)定的實踐中，還存在形形色色限制或排斥潛在投標(biāo)人的不合理現(xiàn)象，如：某招標(biāo)人為使其私下接觸過但僅具有臨時資質(zhì)的企業(yè)更具競爭力，公然排斥資質(zhì)等級較高的企業(yè)參加投標(biāo)，在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人具有“二級以下資質(zhì)”。也有招標(biāo)人提出與其招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高資格要求。對此相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)都應(yīng)做出明確的指引。

　　投標(biāo)人的資格認(rèn)定后，其在物業(yè)管理招投標(biāo)活動的職責(zé)非常明確，即：嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求參加投標(biāo)，在遵守物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)法規(guī)的前提下展開公平競爭。

　　3、物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管人的定位

　　目前在部分業(yè)主中有一種思想，認(rèn)為業(yè)主是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，并最終為物業(yè)管理付費，因而物業(yè)管理招標(biāo)行為應(yīng)完全由業(yè)主自主決定和實施，無需其他形式的監(jiān)督和制約。我認(rèn)為這種想法值得商榷，因為：

　　第一，物業(yè)管理民事行為自身獨有的特點決定了物業(yè)管理招投標(biāo)需要必要的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理的最大特點是：物業(yè)管理是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共同事務(wù)的管理和服務(wù)，服務(wù)的受益者和成本負(fù)擔(dān)者是具有相當(dāng)數(shù)量個體組成的業(yè)主群體，因此，物業(yè)管理行為具有比較明顯的公共產(chǎn)品的性質(zhì)。凡是存在公共產(chǎn)品的領(lǐng)域一般都伴隨著與之對應(yīng)的委托代理關(guān)系。委托代理關(guān)系的存在客觀上需要內(nèi)外部的監(jiān)督，否則便容易產(chǎn)生租金和尋租行為。而監(jiān)督也會產(chǎn)生監(jiān)督成本。制度設(shè)計的目的就是在有效控制交易成本和監(jiān)督成本的同時，建立能夠有效保障公共利益的機制，其中包括物業(yè)管理招投制度的設(shè)計。但是，物業(yè)管理招標(biāo)人本身不同于具有明確組織架構(gòu)和法人資格的其他委托代理機構(gòu)。物業(yè)管理招標(biāo)人為業(yè)主大會，業(yè)主大會的決議又由業(yè)委會落實，相應(yīng)業(yè)委會的民事責(zé)任由業(yè)主大會承擔(dān)。無論是業(yè)主大會還是業(yè)委會都具有組織松散和責(zé)任人模糊的特點，在此背景下所進(jìn)行的招投標(biāo)活動更有必要建立完善的監(jiān)督制約機制，包括行政監(jiān)督、社會監(jiān)督以及競爭對手監(jiān)督，利用“行政監(jiān)督的權(quán)威性、社會監(jiān)督的廣泛性、競爭對手監(jiān)督的有效性”，共同構(gòu)筑強大的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)造公平健康的物業(yè)管理市場氛圍。

　　第二，行政監(jiān)督的權(quán)威性和明確性使其成為物業(yè)管理招投標(biāo)活動的首要監(jiān)管人。

　　社會監(jiān)督具有非義務(wù)性特征，其監(jiān)督主體缺乏明確指代，其監(jiān)督訴求也不具備強制力保障，只能通過影響相關(guān)政府行政部門或司法部門來實現(xiàn)。競爭對手監(jiān)督的動力源自市場競爭中的利益驅(qū)動，其監(jiān)督訴求除通過行政監(jiān)管來實現(xiàn)外，還表現(xiàn)為一種民事法律關(guān)系，即：物業(yè)管理投標(biāo)活動中的競爭對手可以依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（以下簡稱《招標(biāo)投標(biāo)法》）和《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》（以下簡稱《反不正當(dāng)競爭法》）訴諸司法途徑，以維護(hù)自身合法權(quán)益。但目前我國物業(yè)管理法律體系仍不健全，且通過司法途徑解決糾紛仍費時費力、成本高昂，使各方市場主體在遭遇問題與糾紛時怠于運用司法途徑，而首先訴求于相關(guān)政府主管部門，期望通過行政調(diào)解化解矛盾、平息糾紛。這也是行政監(jiān)督介入的客觀土壤。

　　對物業(yè)管理招投標(biāo)活動的行政監(jiān)督由明確的物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)，該監(jiān)管職能由《招標(biāo)投標(biāo)法》和物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)明確賦予。通過行政監(jiān)管實現(xiàn)對物業(yè)管理招投標(biāo)的全過程監(jiān)督，避免了司法程序介入的事后性，有利于從源頭上減少招投標(biāo)過程中的違法違規(guī)行為，在目前的行業(yè)現(xiàn)狀和司法環(huán)境下，不失為一種實用、高效的首選途徑。

　　需要明確的是，伴隨我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場主體的逐步成熟，物業(yè)管理主管部門也面臨著角色轉(zhuǎn)換的迫切問題。主管部門在物業(yè)管理招投標(biāo)中的監(jiān)督職責(zé)不再體現(xiàn)于直接的審批行為，更不能體現(xiàn)于直接介入招投標(biāo)活動，代為組織包辦具體的招標(biāo)業(yè)務(wù)。當(dāng)前的行政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)著眼于如何建立完善的招投標(biāo)內(nèi)外監(jiān)督機制，以規(guī)范各方市場主體的行為，維護(hù)物業(yè)管理市場的正常秩序。具體說來，

　　物業(yè)管理主管部門在招投標(biāo)活動總的監(jiān)管職責(zé)可以通過以下三個方面來體現(xiàn)：

　�。�1）制定有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的法規(guī)規(guī)章，力求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)，具有可操作性和可衡量性，為招投標(biāo)各方主體提供行為的依據(jù)和指引；

　�。�2）建立物業(yè)管理招投標(biāo)登記備案制度，要求招標(biāo)人將招標(biāo)公告、委托的招標(biāo)代理機構(gòu)、招標(biāo)文件、評標(biāo)報告、招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告送物業(yè)管理主管部門備案，由主管部門依據(jù)明確、公開的招投標(biāo)法規(guī)規(guī)章，核對物業(yè)管理招投標(biāo)的范圍、方式、組織形式、組織程序等是否合法有效，并及時發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；

　　（3）依據(jù)明確、公開的招投標(biāo)法規(guī)規(guī)章，嚴(yán)格查處招投標(biāo)活動中的違法違規(guī)行為。同時，為提高行政監(jiān)督的效率，防止行政機關(guān)的意志左右招投標(biāo)活動，應(yīng)當(dāng)強化物業(yè)管理招投標(biāo)過程的信息披露制度，增加招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)過程的透明度，充分調(diào)動社會監(jiān)督與競爭對手監(jiān)督的優(yōu)勢，使行政監(jiān)督同樣依法、有序地進(jìn)行。

　　4、物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)的定位

　　招標(biāo)代理機構(gòu)是順應(yīng)物業(yè)管理招投標(biāo)發(fā)展需要而產(chǎn)生的新興市場力量。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)的組織形式分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)。招標(biāo)人具備物業(yè)管理招標(biāo)法規(guī)所要求的專業(yè)力量，具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行組織招標(biāo)。如果招標(biāo)人不具備自行招標(biāo)的條件，而物業(yè)管理主管部門又不能既當(dāng)“裁判”又當(dāng)“運動員”，此時就需要專業(yè)的招標(biāo)代理機構(gòu)為招標(biāo)人提供委托招標(biāo)服務(wù)。

　　目前，我國在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)嚴(yán)格意義上的招標(biāo)代理機構(gòu)仍未出現(xiàn)。我認(rèn)為，各地物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)把培育招標(biāo)代理機構(gòu)作為促進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)制度快速發(fā)展的緊迫任務(wù)之一。在此過程中，應(yīng)當(dāng)充分借鑒各地在建設(shè)工程招標(biāo)領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗，嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機構(gòu)的要求，認(rèn)定物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)的資格，尤其應(yīng)該注意的是：

　�。�1）物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)是從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，不應(yīng)與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系。應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督職能與招標(biāo)代理機構(gòu)的社會中介職能徹底分離，防止行政干預(yù)對招投標(biāo)活動公正性的影響；

　�。�2）物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是明確、公開并具有可衡量性的，以防止行政主管部門在招標(biāo)代理機構(gòu)資格認(rèn)定過程中的主觀隨意性；

　�。�3）應(yīng)當(dāng)形成物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)之間的競爭格局，各代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分利用自身的專業(yè)知識、人才優(yōu)勢和配套設(shè)施，通過為招標(biāo)人、投標(biāo)人提供合法、優(yōu)質(zhì)、高效的中介服務(wù)，保障所代理招標(biāo)活動公平、公正、公開地進(jìn)行，從而贏得市場，在競爭中獲得一席之地。

　　二、低價競爭的困惑

　　招標(biāo)人選擇合理低價中標(biāo)是理性市場主體的必然選擇，也是招標(biāo)人合法權(quán)利的體現(xiàn)。而物業(yè)管理行業(yè)買方市場的逐漸形成必然引發(fā)日趨激烈的市場競爭，部分企業(yè)為取得物業(yè)管理項目甚至不惜變相壓價。低價競爭成為目前物業(yè)管理招投標(biāo)活動中不容忽視的現(xiàn)象，各物業(yè)管理市場主體對此也存在不同形式的困惑。

　　1、是否中標(biāo)價格越低對招標(biāo)人越有利？

　　目前有部分招標(biāo)人希望中標(biāo)價格越低越好，或者希望中標(biāo)企業(yè)額外追加的投資越多越好，片面追求中標(biāo)價格的最低化。但對經(jīng)濟效益的追求是任何企業(yè)最根本的原初動力，如果物業(yè)管理企業(yè)通過直接或間接提供不合理的低價獲得物業(yè)管理項目，那么在未來的管理服務(wù)過程中，要么會因為企業(yè)過度壓縮成本，導(dǎo)致管理服務(wù)質(zhì)量下降、環(huán)境惡化、物業(yè)維護(hù)不當(dāng)?shù)群蠊�，加速物業(yè)的貶值過程；要么企業(yè)會以各種方法變相調(diào)整價格，帶來后續(xù)物業(yè)管理糾紛的隱患，最終受害的仍是業(yè)主自己。

　　因此，片面追求中標(biāo)價格最低化是一種只顧眼前利益、表面利益的短期行為。招標(biāo)人永遠(yuǎn)應(yīng)當(dāng)樹立服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)價格成正比的消費理念，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)過程中，擯棄絕對最低價中標(biāo)的指導(dǎo)思想，根據(jù)自身的物業(yè)定位與管理要求，客觀分析和比較投標(biāo)企業(yè)的管理水平與服務(wù)價格，從而選擇“性價比”最優(yōu)的管理企業(yè)。

　　2、是否低價競得的物業(yè)管理項目能使招標(biāo)人一勞永逸？

　　經(jīng)過20年特別是近10年的高速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)越來越面臨優(yōu)勝劣汰的巨大市場壓力。以珠海市為例，截至2003年4月，全市共有一級企業(yè)2家，二級企業(yè)3家，三級企業(yè)69家，臨時資質(zhì)企業(yè)115家，管理項目總建筑面積約3000萬平方米，企業(yè)平均管理面積不足16萬平方米，而臨時資質(zhì)企業(yè)平均管理面積不足7萬平方米。珠海市的現(xiàn)狀同樣反映了全國物業(yè)管理行業(yè)的典型情況，即物業(yè)管理企業(yè)普遍管理規(guī)模過小，大量臨時資質(zhì)企業(yè)面臨被市場淘汰的危機。于是，少數(shù)企業(yè)不惜以極低的服務(wù)價格或極高的追加投資牟取中標(biāo)，以期在市場中占有一席之地。但這種低價競爭的行為暗含了飲鴆止渴的風(fēng)險。

　　首先，《招標(biāo)投標(biāo)法》和《反不正當(dāng)競爭法》明確規(guī)定：投標(biāo)人不得以低于成本的報價競標(biāo)。如果投標(biāo)人的報價經(jīng)測算被確認(rèn)為低于成本價格的，則該中標(biāo)無效，投標(biāo)企業(yè)只能是“竹籃打水一場空”。

　　其次，即使投標(biāo)企業(yè)以略高于成本價的低價中標(biāo)，企業(yè)為挖掘有限的利潤空間勢必大幅壓縮成本，如：減少人員配置、降低人員工資、降低服務(wù)檔次等。這樣企業(yè)不但吸引不了高素質(zhì)的人才，甚至留不住原有的優(yōu)秀員工，長此以往，必然導(dǎo)致管理與服務(wù)質(zhì)量下降，企業(yè)缺乏持續(xù)發(fā)展的動力。

　　再次，物業(yè)管理行業(yè)不同于普通消費品行業(yè)，當(dāng)企業(yè)以極低價格競得管理項目后，將在合同期限內(nèi)以固定價格提供服務(wù)，而無法根據(jù)市場狀況隨時自主調(diào)整價格。同時由于物業(yè)管理行業(yè)的低門檻可進(jìn)入性和服務(wù)的可替代性，即使合同期限屆滿，原企業(yè)也無法因為先前的市場占有而自然獲取管理項目或提高管理價格。即：低價進(jìn)入并不能保證長期的收益權(quán)利，低價更多的是意味要忍受長期的低利潤運作。

　　最后，投標(biāo)企業(yè)之間毫無自律地比拼少收費、多投入，勢必讓投標(biāo)人逐漸形成“招標(biāo)牟利心理”，即使原企業(yè)管理不錯，但出于降低投入的考慮，招標(biāo)人仍會傾向于頻繁招標(biāo)，更換管理企業(yè)，并迫使企業(yè)簽訂權(quán)利義務(wù)不對等的合同，使物業(yè)管理企業(yè)的整體生存環(huán)境漸趨惡化，也使整個行業(yè)處于低水平運作的狀態(tài)，難以得到提升與進(jìn)步。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到，未來的競爭是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的競爭，是優(yōu)秀人才的競爭。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該通過發(fā)揮各自優(yōu)勢、合理配置資源、提高管理效率、降低管理成本來提高企業(yè)服務(wù)的“性價比”，增強企業(yè)的競爭力。一味地低價競爭反倒容易因管理不善、信譽不佳而被市場淘汰出局。

　　3、物業(yè)管理監(jiān)管人是否有必要談“低”色變？

　　物業(yè)管理招投標(biāo)市場過分低價競爭的問題同樣引起主管部門的重視與憂慮。在此問題上，我認(rèn)為物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)堅持4個思想：

　　第一，通過制定完善的規(guī)則，使評委專家測算出合理的管理成本價，將“低于成本價”競爭的違法行為拒之門外。

　　第二，對于投標(biāo)報價明顯偏低、即使未低于成本價的投標(biāo)行為，主管部門也不宜以行政命令直接宣布投標(biāo)無效，而是通過制定完善的、強制性的“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”，以此約束中標(biāo)企業(yè)的后續(xù)管理服務(wù)行為，保證今后管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為企業(yè)資質(zhì)評定的依據(jù)之一，對達(dá)不到管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)取消物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。

　　第三，以平常心態(tài)看待物業(yè)管理市場機制的作用。就像彩電市場價格戰(zhàn)最終還是能夠找到一個市場平衡點，所有市場主體最終都要經(jīng)過市場洗禮而逐步走向成熟，物業(yè)管理市場也不例外。只要在法規(guī)允許的范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)鼓勵市場競爭的充分進(jìn)行。

　　第四，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供差異化服務(wù)，順應(yīng)不同層次招標(biāo)人的市場需求。如同任何成熟的消費品都可以區(qū)分高中低檔一樣，根據(jù)物業(yè)的檔次與業(yè)主的整體承受能力的差異，物業(yè)管理服務(wù)同樣存在不同的需求層次，應(yīng)該允許物業(yè)管理企業(yè)充分利用市場細(xì)分原理，根據(jù)企業(yè)的特色找準(zhǔn)市場定位與切入點，在法規(guī)允許的范圍內(nèi)，形成多層次、差異化的物業(yè)管理服務(wù)體系。

　　4、評委應(yīng)該如何確定招標(biāo)項目的成本價？

　　在低價競爭問題的討論中，我們多次提到管理項目的“成本價”，那么招標(biāo)項目的物業(yè)管理成本價到底如何確定呢？

　　由于管理成本是依托于管理方案的動態(tài)指標(biāo)，各種不同的方案對應(yīng)了不同的成本價，不同方案之間的核算指標(biāo)與表述口徑也各不相同，因而各投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)價與成本價缺乏明確的、絕對的可比性。

　　為合理評估在招投標(biāo)過程中的物業(yè)管理成本價，我認(rèn)為應(yīng)該要求投標(biāo)企業(yè)詳細(xì)列明合同期限內(nèi)的管理成本構(gòu)成與測算過程，并將成本構(gòu)成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量一一對應(yīng)，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標(biāo)過程中，評委應(yīng)當(dāng)依據(jù)勞動部門定期發(fā)布的工資指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合測定各投標(biāo)方案的成本價。這就對評委的專業(yè)性提出了很高的要求。當(dāng)然，招標(biāo)人也可以委托專業(yè)中介機構(gòu)核算各投標(biāo)方案的成本價。

　　三、評標(biāo)過程的公正性與評分結(jié)果的權(quán)威性

　　公正性是任何招投標(biāo)活動的核心原則與思想精髓。招投標(biāo)活動的公正性和權(quán)威性主要體現(xiàn)在評標(biāo)過程與評分結(jié)果上。對此，主要有以下幾方面的問題：

　　1、評委的組成問題

　　根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第37條規(guī)定：“依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其評標(biāo)委員會（以下簡稱‘評委會’）由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數(shù)的2/3.”

　　正如我在第一部分關(guān)于物業(yè)監(jiān)管問題中所提到的，物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共產(chǎn)品的性質(zhì)，在物業(yè)管理招標(biāo)的評委會組成上，即使不要求專家占成員總數(shù)的2/3以上，但至少在評委會中應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)數(shù)量的專家成員，物業(yè)管理主管部門可對此作出具體明確的規(guī)定。

　　為保證專家的專業(yè)素質(zhì)及客觀公正性，評委會的專家應(yīng)該全部從物業(yè)管理主管部門推薦產(chǎn)生的專家?guī)熘须S機抽取，杜絕由招標(biāo)人或主管部門直接指定專家的情況。同時，為解決同一城市專家數(shù)量有限的問題，可以省為單位建立統(tǒng)一的專家?guī)欤�并建立對專家的監(jiān)管機制，增加評審專家的專業(yè)性與公正性。至于本身承擔(dān)物業(yè)管理監(jiān)管職能的人員，可以依據(jù)專家條件進(jìn)入物業(yè)管理專家?guī)欤�在隨機抽到的情況下，以個人身份進(jìn)入評委會。

　　2、投標(biāo)書的質(zhì)量是否應(yīng)當(dāng)成為衡量企業(yè)水平的決定性因素？

　　投標(biāo)書的質(zhì)量在一定程度上反映了投標(biāo)企業(yè)的真實水平，因而投標(biāo)人和評委都應(yīng)給予投標(biāo)書應(yīng)有的重視。但目前的傾向是評委過分倚重對投標(biāo)書的評判，輕視甚至忽略了對企業(yè)管理現(xiàn)狀和管理現(xiàn)場的考察評估。于是投標(biāo)企業(yè)也在標(biāo)書編制過程中投入過多的人力物力財力，本著多多益善的心態(tài)，甚至將某些管理學(xué)原理也長篇累牘地羅列進(jìn)標(biāo)書，結(jié)果是標(biāo)書越做越厚，越做越豪華。

　　我認(rèn)為，標(biāo)書質(zhì)量應(yīng)該是評判企業(yè)水平的一個基本因素，而非決定性因素。書面物業(yè)管理規(guī)章制度的可復(fù)制性已使其逐漸喪失了甄別企業(yè)優(yōu)劣的功能，而物業(yè)管理的特殊性決定了標(biāo)書中所描述的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只是一個承諾，真正的服務(wù)質(zhì)量在實際服務(wù)過程中才能體現(xiàn)出來。而且過厚的標(biāo)書實際上不可能被評委全部詳細(xì)閱讀，那些無法體現(xiàn)企業(yè)差異性的、可有可無的贅述實際上是一種人力與資金的浪費。

　　為避免物業(yè)管理招投標(biāo)過程中的標(biāo)書誤區(qū)，增加評分結(jié)果的權(quán)威性，我認(rèn)為：

　�。�1）應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)過程中適當(dāng)減少標(biāo)書內(nèi)容所占的分值比重，增加對企業(yè)管理現(xiàn)狀和管理現(xiàn)場的考察所占的分值比重。因為即使同是“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的項目，其管理水準(zhǔn)和企業(yè)素質(zhì)仍可能相距甚遠(yuǎn)，對管理現(xiàn)場的考察在衡量企業(yè)實際水平的過程中具有不可替代的作用；

　�。�2）應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書中所承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量全部列入其簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，并強化實施過程中的業(yè)主考核機制，以避免投標(biāo)企業(yè)利用無法兌現(xiàn)的承諾得以中標(biāo)；

　�。�3）應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)書的內(nèi)容及篇幅作出適當(dāng)?shù)囊?guī)定與限制，將評審的重點放在管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置與價格測算等主要方面，以務(wù)實的態(tài)度引導(dǎo)投標(biāo)企業(yè)編制標(biāo)書。

　　3、評標(biāo)過程與結(jié)果的公開性

　　在目前的多數(shù)物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，評分的規(guī)則是不公開的，評委的評分是不記名的，評分的結(jié)果也是保密的，諸如此類的種種不透明過程有可能妨礙招標(biāo)的公正性，甚至動搖人們對招投標(biāo)制度的信任。

　　其實，公平是建立在公開的基礎(chǔ)上的。當(dāng)所有的競賽都在陽光下進(jìn)行，參賽者的全部注意力就會放在如何提高自身的競爭力，而不是將精力投入到諸多的幕后比拼中去。所以我認(rèn)為：

　�。�1）應(yīng)當(dāng)把詳細(xì)的評分規(guī)則公開，設(shè)有底價的競標(biāo)還應(yīng)當(dāng)公開底價，讓投標(biāo)人從揣摩與猜測的茫然中解放出來，從動用不正當(dāng)競爭手段的誘惑中解放出來，真正著眼于管理項目的研究與管理素質(zhì)的提高；

　　（2）應(yīng)當(dāng)建立評委負(fù)責(zé)制，所有評委應(yīng)當(dāng)采取記名評分的方式進(jìn)行評判，并出具書面評判意見，使每一位評委都為自己的評分負(fù)責(zé)，為評標(biāo)過程的公正性負(fù)責(zé)；

　�。�3）應(yīng)當(dāng)公開各個評標(biāo)步驟的評分結(jié)果及總分結(jié)果，可以不公開相應(yīng)的評分人，但評分結(jié)果應(yīng)當(dāng)讓所有投標(biāo)企業(yè)心中有數(shù)。只有經(jīng)得起公開檢驗的評分才可能是公正的評分。也只有這樣，每個投標(biāo)企業(yè)才能知道自身的問題與差距，使招投標(biāo)過程同時成為提升行業(yè)整體水平的過程。

　　4、程序公正性問題

　　目前中國在大多數(shù)領(lǐng)域都存在一個普遍現(xiàn)象，即：某一領(lǐng)域的法規(guī)不可謂不健全，制度不可謂不完善，但該領(lǐng)域的不規(guī)范行為仍是屢見不鮮。反映在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中就是不按規(guī)定的程序與規(guī)則操作，暗箱操作和行政權(quán)力過度介入的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了招標(biāo)結(jié)果的公正性。為什么有法不依？為什么行政權(quán)力有時可以凌駕于法律之上？這說明我們的法律規(guī)范及相關(guān)的制度設(shè)計仍存在巨大的缺陷。比如：對行政權(quán)力機構(gòu)的監(jiān)督制約主體的虛無化、行政過程及招投標(biāo)過程的高度不透明性、市場主體權(quán)利主張渠道的不通暢性等。

　　有法不依并不是簡單的法律意識薄弱的問題。正如在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟國家，誠信是利益權(quán)衡后的理性選擇，而非市場主體的良心發(fā)現(xiàn)。只有建立并落實完善的監(jiān)督制約與懲罰機制，才能真正解決物業(yè)管理招投標(biāo)中的程序公正問題，包括：

　　（1）明確行政監(jiān)督的范圍與職責(zé)，避免其干預(yù)具體的招投標(biāo)過程，這點在第一部分中已有詳盡論述；

　�。�2）明確對行政機關(guān)的監(jiān)督主體及監(jiān)督職責(zé)；

　�。�3）建立全面充分的信息披露制度，既包括行政監(jiān)管過程的信息公開，也包括市場行為過程的信息公開；

　　（4）建立通暢高效的申訴復(fù)議和訴訟渠道。

　　四、物業(yè)管理招投標(biāo)的有關(guān)糾紛

　　正因為物業(yè)管理招投標(biāo)活動仍存在許多問題與不明朗因素，包括相關(guān)的監(jiān)管法規(guī)仍處在摸索探討階段，目前招投標(biāo)活動中的許多矛盾最后都上升為不同形式的糾紛，主要有以下兩個問題：

　　1、是否只有在原物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止或解除的前提下才能進(jìn)行招標(biāo)？

　　答案是肯定的。如果原合同雙方當(dāng)事人未能就合同的終止或解除達(dá)成一致意見，或原合同相關(guān)條款及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)不能提供終止或解除合同的依據(jù)，則在原合同期限內(nèi)該合同繼續(xù)有效，不能僅僅因為一方當(dāng)事人單方終止或解除合同而否認(rèn)合同的法律效力。當(dāng)雙方當(dāng)事人就合同終止或解除事宜產(chǎn)生異議時，應(yīng)當(dāng)通過行政調(diào)解或司法程序、仲裁程序首先解決該糾紛。只有在原物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止或解除的前提下才能進(jìn)行招標(biāo)活動，原物業(yè)管理企業(yè)則必須配合做好新舊管理企業(yè)的交接工作。

　　在物業(yè)管理實踐中，我們經(jīng)常碰到這樣的情況：業(yè)主因不滿物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)而要求提前解除合同，但由于合同中關(guān)于終止和解除的條款缺乏可操作性，其解除合同的主張難以得到法律的支持，造成雙方的糾紛久拖不決。有許多物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同不完備，一旦出現(xiàn)管理權(quán)糾紛，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益同樣得不到保障。

　　為此，我認(rèn)為，要減少選聘物業(yè)管理企業(yè)方面的糾紛，甲乙雙方都應(yīng)高度重視簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的重要性，尤其應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量條款作出詳細(xì)、明確的規(guī)定。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的退出機制

　　當(dāng)原物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)人之間的糾紛未解決，而招標(biāo)人又急于招標(biāo)選聘新的管理企業(yè)時，原企業(yè)與招標(biāo)人之間的糾紛往往演化為新舊企業(yè)間的沖突，有時甚至上演為交接過程中的“全武行”。近兩年來全國各地都出現(xiàn)過類似情況，兩套保安同駐一個住宅小區(qū)的怪現(xiàn)狀也接連發(fā)生。究其原因，除招標(biāo)人未妥善處理完糾紛就急于招標(biāo)外，還由于物業(yè)管理企業(yè)的退出機制仍不健全。

　　當(dāng)招標(biāo)人合法地另行聘請物業(yè)管理企業(yè)時，有些原管理企業(yè)會以各種理由拒絕退出管理區(qū)域，拒絕履行相關(guān)的交接手續(xù)。對此，物業(yè)管理主管部門有必要建立相應(yīng)的交接規(guī)范，規(guī)定原管理企業(yè)有義務(wù)向招標(biāo)人或其指定的管理企業(yè)辦理移交手續(xù)，主要包括移交以下內(nèi)容：

　�。�1）物業(yè)管理用房及其它屬于全體業(yè)主共同所有的設(shè)施設(shè)備和財產(chǎn)；

　　（2）物業(yè)管理檔案資料；

　�。�3）預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費及其他代管資金本息。同時應(yīng)當(dāng)明確：即使原物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人就合同的終止或解除達(dá)成一致意見時，原物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)新企業(yè)接管之前的物業(yè)管理工作，并可以收取與之對應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費；只有依法辦理完結(jié)物業(yè)管理移交手續(xù)之后，原物業(yè)管理企業(yè)才能退出該管理區(qū)域。主管部門應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理企業(yè)的交接義務(wù)納入對企業(yè)管理的綜合評定指標(biāo)，對拒不辦理交接手續(xù)且情節(jié)惡劣的，主管部門可以酌情給予降低或取消物業(yè)管理資質(zhì)的處罰，以保障業(yè)主和其他物業(yè)管理企業(yè)正常行使權(quán)利，維護(hù)物業(yè)管理市場的正常秩序。

　　總的說來，目前我國的物業(yè)管理招投標(biāo)活動還很不規(guī)范，物業(yè)管理招投標(biāo)市場還很不健全。但建立完善的市場體系要以充分的市場實踐為基礎(chǔ)。物業(yè)管理行業(yè)的真正大規(guī)模發(fā)展不過是10年的光景，應(yīng)該看到，在這10年中，一個新興行業(yè)從無到有，從弱小到壯大，從無人知曉到全民關(guān)注，這本身就是一個動人心魄的巨大成就。市場的飛速發(fā)展在促進(jìn)自身走向成熟的同時，也為物業(yè)管理的立法工作提供了豐富的實踐基礎(chǔ)。