l、轉(zhuǎn)變和提高思想認(rèn)識

　　物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而目前通過招投標(biāo)進行物業(yè)委托管理的項目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關(guān)單位思想上缺乏統(tǒng)一認(rèn)識和長遠的發(fā)展目光。

　　首先是開發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場異�；鸨�，再加上國家有關(guān)法規(guī)不健全，許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外，住宅共用部位、共用設(shè)施的維修基金至今還沒有建立起來，物業(yè)公司完全靠開發(fā)商的一點補助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取，另一方面就是開發(fā)商自己還要解決一部分。如果實行物業(yè)管理招投標(biāo)，問題就會很快解決。如今的房地產(chǎn)市場，價格競爭的空間已經(jīng)相當(dāng)小，因而，競爭的主體自然就是相關(guān)的配套設(shè)施及售后服務(wù)。這樣，誰解決了業(yè)主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發(fā)商絕對不能因眼前利益而抵制招投標(biāo)。

　　其次是物業(yè)管理公司。不管是轉(zhuǎn)制型的物業(yè)管理公司還是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，都存在著職工素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強的現(xiàn)象。由于長期的補貼制使物業(yè)管理公司人員缺乏競爭意識，企業(yè)競爭能力和應(yīng)變能力差。因此，物業(yè)管理公司大力加強人力資源開發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營水平，是物業(yè)管理招投標(biāo)實施的又一前提。

　　再次是政府職能部門。政府職能部門應(yīng)該在實施招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的管理者、監(jiān)督者，又是建設(shè)者。政府應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序，并制訂相關(guān)法則、法規(guī)積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進行。

　　最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識不強、維權(quán)意識淡薄，遇到問題各自為陣，沒有統(tǒng)一的思想和行動。又由于專業(yè)知識匾乏，對物業(yè)管理認(rèn)識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業(yè)主委員會。這也制約著招投標(biāo)的順利實施。因此，業(yè)主必須提高思想認(rèn)識積極參與招投標(biāo)。

　　2、設(shè)定招投標(biāo)市場準(zhǔn)入條件

　　為了減少對投標(biāo)企業(yè)的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項目應(yīng)限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。今后在一些全國范圍內(nèi)的招投標(biāo)，甚至可以限定只有一級資質(zhì)企業(yè)才具備投標(biāo)資格。引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

　　政府部門還應(yīng)當(dāng)采取必要措施，強制一定條件下的物業(yè)（新建物業(yè)達到一定規(guī)模的；由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的）必須實行招投標(biāo)。

　　3、規(guī)范招投標(biāo)的程序、過程

　�。�1）準(zhǔn)確界定招投標(biāo)資格

　　目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進行招標(biāo)。在招標(biāo)方行為隨意性很大的情況下，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)該明確在哪種情況下應(yīng)該由誰來進行招標(biāo)。因為不明確這一點的話，就容易造成壓價招標(biāo)、遺留問題多，與原開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題。因此，為了避免這種情況的產(chǎn)生，在認(rèn)定由誰來招標(biāo)時必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和主管部門對招投標(biāo)的具體要求來確定。

　　在當(dāng)前全國及各地缺乏招投標(biāo)規(guī)則、招投標(biāo)者，市場化程度不足，經(jīng)濟效益稍弱等情況下。應(yīng)確定采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)還是議標(biāo)方式，以使招投標(biāo)完善、規(guī)范。

　�。�2）規(guī)范管理招投標(biāo)活動

　　目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，因此，應(yīng)設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu)專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作，以避免政府行為與市場行為的混亂。同時，對于招投標(biāo)程序還應(yīng)明確以下事項：第一，物業(yè)管理招投標(biāo)必須事先到專門機構(gòu)備案，取得專門機構(gòu)的認(rèn)可方可進行；第二，招投標(biāo)機構(gòu)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理招投標(biāo)標(biāo)書，推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標(biāo)；第三，招投標(biāo)的開標(biāo)和決策等重大事件的進行必須有監(jiān)督機構(gòu)的參與，以維護“三公”原則。同時還應(yīng)邀請公正機關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過程。

　　4、規(guī)避物業(yè)管理招標(biāo)中的不正當(dāng)競爭

　�。�1）積極培育和營造物業(yè)管理招投標(biāo)的市場環(huán)境

　　物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向整個行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。

　�。�2）建立招投標(biāo)良好的市場經(jīng)濟秩序

　　在整個招投標(biāo)過程中，不管是開發(fā)商還是物業(yè)公司都應(yīng)重視信譽、注重企業(yè)形象、遵法守紀(jì)、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當(dāng)競爭，并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標(biāo)的順利進行。