《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》昨天提交市六屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議審議。該《草案》對(duì)備受關(guān)注的前期物業(yè)管理、維修基金、小區(qū)安全責(zé)任、業(yè)委會(huì)權(quán)限等問題作出了更具操作性的規(guī)定。

　　填補(bǔ)“前期物業(yè)管理”真空據(jù)《珠海特區(qū)報(bào)》報(bào)道，為了保障廣大業(yè)主在前期物業(yè)管理期間的權(quán)益， 《草案》填補(bǔ)了業(yè)主入住但尚未成立業(yè)委會(huì)期間在物業(yè)管理上的“真空”。它規(guī)定，新建物業(yè)前期的物業(yè)管理由開發(fā)商（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)，開發(fā)商要與物管企業(yè)、業(yè)主分別簽訂前期物業(yè)管理的合同或協(xié)議。

　　小區(qū)公用停車場(chǎng)歸業(yè)主共有《草案》規(guī)定：物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房、非經(jīng)營(yíng)性的共用停車場(chǎng)、共用的架空層、走廊、通道等以及開發(fā)商在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占有、處分。為防止開發(fā)商在售樓時(shí)欺詐業(yè)主，《草案》還規(guī)定，開發(fā)商在物業(yè)售樓合同中未聲明保留的場(chǎng)所、配套設(shè)施等，屬全體業(yè)主所有。

　　物管收費(fèi)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)同調(diào)節(jié)價(jià)物管收費(fèi)問題一向爭(zhēng)議很大，《草案》明確規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。”

　　為了有效解決“二手樓”轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的問題，《草案》還規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的連帶責(zé)任”，減少了物管糾紛。

　　車輛失竊物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)小區(qū)收費(fèi)保管的車輛失竊，責(zé)任在誰？小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)失竊，責(zé)任又歸誰？《草案》對(duì)此規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)沒有履行或沒有完全履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照其過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　法規(guī)修訂尚存不少難點(diǎn)雖說《草案》經(jīng)過多次論證、修改，法規(guī)的規(guī)定符合珠海的實(shí)際情況同具體需要，但是，尚有難點(diǎn)。市人大常委會(huì)法工委主任邊玉峰在接受記者采訪時(shí)，認(rèn)為目前物業(yè)管理矛盾多、投訴多、糾紛多、官司多，影響社會(huì)穩(wěn)定，為影響安居樂業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。珠海市運(yùn)用地方立法權(quán)力解決一些難題，但能否解決得了，解決得好，尚不確定。一方面是由于國(guó)家物權(quán)法尚在制定之中，省的物業(yè)管理?xiàng)l例尚在修訂之中，上位法的規(guī)定尚不確定，有些問題應(yīng)當(dāng)由上位法解決，地方立法無法解決。有些問題可以由地方立法來解決，但要符合國(guó)家法律的基本原則，符合上位法，不與之相抵觸。另一方面，珠海物業(yè)管理積累的問題太多，尚待進(jìn)一步理清，有待通過廣泛征求意見，集中民智，特別是結(jié)合珠海市物業(yè)管理的現(xiàn)狀和實(shí)際，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究切實(shí)可行的措施。他表示，希望通過修訂后的法規(guī)能夠解決一些實(shí)際問題，有較強(qiáng)的可操作性，為人民群眾的安居樂業(yè)制造良好的法制環(huán)境。

　　據(jù)記者了解，在本次人大常委會(huì)審議后，該條例還將廣泛聽取意見，并選出突出問題向社會(huì)進(jìn)行聽證