最近在廣州召開的全國首批物業(yè)管理師大會，宣告了中國物業(yè)管理師的誕生。那么，物業(yè)管理師與人們的生活有著怎樣的聯(lián)系？為什么要實行物業(yè)管理師制度？物業(yè)管理將走向何方？就這些問題，中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾接受了本報的采訪。

　　應依法注冊取得注冊證

　　問：能否請您介紹一下物業(yè)管理師的定位、職責和權限？

　　答：物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊取得物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

　　其職責包括：制定并組織實施物業(yè)管理方案；審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算；查驗物業(yè)公用部位、公用設施設備和有關資料；負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理；維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序等。

　　根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行辦法》，物業(yè)管理項目負責人必須由物業(yè)管理師擔任，物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。

　　物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人匱缺

　　問：物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，起步晚但發(fā)展快，從1981年首家物業(yè)管理公司誕生，至今已形成350萬從業(yè)人員的規(guī)模。那么，為什么要推行物業(yè)管理師制度？實行物業(yè)管理師制度對這個行業(yè)有哪些好處？

　　答：現(xiàn)階段我國物業(yè)管理還處于擴張型發(fā)展時期，與從業(yè)隊伍在數(shù)量的快速增長相比，物業(yè)管理從業(yè)人員的整體專業(yè)素質卻滯后于行業(yè)的發(fā)展。突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員在法律知識、職業(yè)道德、業(yè)務水平和組織協(xié)調能力等方面都與承擔的職責不相適應，提高從業(yè)人員專業(yè)素質，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當務之急。

　　推行物業(yè)管理師制度的好處體現(xiàn)在“三個有利于”：一是有利于推進物業(yè)管理的專業(yè)化進程。物業(yè)管理師制度的實施，正是通過執(zhí)業(yè)準入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是有相應能力的專業(yè)人才；同時，也為社會提供了評判物業(yè)管理師專業(yè)能力的標準和依據(jù)。二是有利于促進物業(yè)管理的規(guī)范化進程。三是有利于促進物業(yè)管理的市場化進程。

　　提高專業(yè)管理和創(chuàng)富能力

　　問：物業(yè)管理可以說與人們的生活息息相關，除了居住物業(yè)，還有其他多類型的物業(yè)。隨著生活水平的提高，《物權法》的實施，人們對物業(yè)管理的期望和要求也越來越高。物業(yè)管理師怎樣滿足人們?nèi)找嬖鲩L和多樣化的需求呢？

　　答：目前物業(yè)管理范圍已經(jīng)覆蓋了住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校、商場、醫(yī)院、機場、會展中心、體育場館、步行街等，還進入了對鄉(xiāng)村的管理；管理面積超過100億平方米的房屋，已經(jīng)將全國城鎮(zhèn)50%以上的不動產(chǎn)納入了物業(yè)的日常管理中。

　　我認為，現(xiàn)階段物業(yè)管理的許多問題，是源于人民群眾日益增長的物業(yè)管理需求與優(yōu)質物業(yè)管理服務的有限供給之間的矛盾，高質量的服務是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，必須從提高專業(yè)服務水平入手，從提高從業(yè)人員的專業(yè)素質入手。

　　二是要不斷改進企業(yè)管理水平，構建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

　　三是要不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富能力、實現(xiàn)客戶價值和企業(yè)效益的同步增長。良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學的資產(chǎn)管理，能夠為客戶創(chuàng)造價值。隨著物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟增長點，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中的比重將日益提高。

　　由經(jīng)營商向集成商轉變

　　問：物業(yè)管理起源于西方市場經(jīng)濟國家，歐美等發(fā)達國家和我國的港臺地區(qū)，在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上已相對成熟，他們的經(jīng)驗對我們有何啟示和借鑒？

　　答：在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上，美國的注冊物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國的皇家特許屋宇經(jīng)理制度、香港的注冊房屋經(jīng)理制度等，都對我們具有借鑒意義。我國加入WTO的客觀形勢，海外物業(yè)管理企業(yè)大量進入內(nèi)地市場的現(xiàn)實，都要求我們的專業(yè)人員資格制度與國際通行規(guī)則接軌。物業(yè)管理師制度的建立，不僅順應了時代的潮流，而且有利于促進我國物業(yè)管理的國際化進程。

　　問：在歐美等發(fā)達國家，物業(yè)管理企業(yè)的大部分收入來源于物業(yè)服務費以外的經(jīng)營服務。我國的物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)濟增長方式是怎樣的？隨著《勞動合同法》、《物業(yè)服務成本監(jiān)審辦法》等的實施，我國物業(yè)管理企業(yè)今后的走向如何？

　　答：長期以來，我國物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟增長方式是粗放型的，專業(yè)分工的粗糙和專業(yè)人才的短缺，致使許多物業(yè)服務企業(yè)保持著“大而全”“小而全”的經(jīng)營模式，人力成本居高不下，企業(yè)包袱日益加重。目前，我國絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍以提供基礎服務，收取物業(yè)服務費作為主要經(jīng)營模式。

　　物業(yè)管理師制度的推廣，為行業(yè)改變經(jīng)濟增長方式提供了可能。在《勞動合同法》、《物業(yè)服務成本監(jiān)審辦法》等法律、法規(guī)全面實施的背景下，一批具有物業(yè)管理人才優(yōu)勢的企業(yè)，將實現(xiàn)由物業(yè)服務經(jīng)營商向物業(yè)服務集成商的角色轉換；一批品牌物業(yè)服務企業(yè)的工作重點，將從直接從事低附加值的基礎管理服務向承擔高附加值的資產(chǎn)管理服務轉變。