第一章總則

　　第一條為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，積極培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)法事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》以及國(guó)家和省的其它有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱物業(yè)，是指已投入使用的住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等建筑物及其相關(guān)附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動(dòng)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及其用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)承接物業(yè)管理的行為。

　　第三條本辦法適用于本省行政區(qū)域范圍內(nèi)各類物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)管理。

　　第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。

　　各市、縣房產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。

　　第五條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)；已投入使用的物業(yè)應(yīng)逐步推行招標(biāo)投標(biāo)，選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

　　第六條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。招標(biāo)、投標(biāo)雙方不弄虛作假，惡意串通，損害對(duì)方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　第七條任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。

　　第二章招標(biāo)

　　第八條物業(yè)管理項(xiàng)目，須具備以下條件，方可組織招標(biāo)活動(dòng)：

　　1、新建的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)持有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證、工程設(shè)施使用許可證，已投入使用的物業(yè)，需按照《江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法》成立業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)；

　　2、有符合規(guī)定要求可供物業(yè)管理企業(yè)使用的物業(yè)管理用房；

　　3、物業(yè)維修基金已經(jīng)落實(shí)。

　　第九條業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，可由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)討論決定，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作（以下統(tǒng)幾招標(biāo)人）。

　　第十條物業(yè)管理招標(biāo)可以采取下列方式進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┕�開招標(biāo)。由招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等發(fā)布招標(biāo)公告；

　�。ǘ�）邀請(qǐng)招標(biāo)。由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)3家（含3家）以上有能力承擔(dān)牧業(yè)管理任務(wù)的單位參加投標(biāo)。

　　招標(biāo)方式一經(jīng)確定，不得中途變更。

　　第十一條符合下列條件之一的，經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門審查同意，可不采取招標(biāo)方式：

　　（一）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ǘ�）金融機(jī)構(gòu)，工業(yè)廠區(qū)等；

　�。ㄈ�）其他不適宜采用公開招標(biāo)的物業(yè)。

　　第十二條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織。招標(biāo)組織負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定標(biāo)底，提出招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、中標(biāo)辦法，招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束即自行撤消。

　　在開始正式招標(biāo)之前，招標(biāo)個(gè)應(yīng)向所在地物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)招標(biāo)申請(qǐng)書、招標(biāo)組織的情況、已經(jīng)編制完成的招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)辦法及其它必要的文件，經(jīng)所在地物業(yè)管理主管部門審查同意后方可組織招標(biāo)。

　　第十三條招標(biāo)人可以選擇委托具備相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是從事業(yè)管理代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。設(shè)立招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　�。ㄒ唬┦≥犑幸陨衔飿I(yè)管理行政主管部門確認(rèn)的資格，具備從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的能力；

　　（二）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法的規(guī)定。

　　第十四條招標(biāo)人也可以自行組織物業(yè)管理招標(biāo)，但必須具備下列條件，并成立專門的招標(biāo)組織，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審查同意實(shí)施：

　　（一）有與招標(biāo)項(xiàng)目適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；

　　（二）有編制招標(biāo)文件能力；

　�。ㄈ�）有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力。

　　第十五條招標(biāo)人享有下列權(quán)利和義務(wù)。

　　權(quán)利：

　�。ㄒ唬┚幹普袠�(biāo)文件，組織招標(biāo)活動(dòng)；

　�。ǘ�）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；

　　（三）根據(jù)評(píng)標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；

　�。ㄋ模┻x定中標(biāo)人；

　　（五）依法享有的其他權(quán)利。

　　義務(wù)：

　　（一）執(zhí)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

　　（二）接受物業(yè)管理行政主管部門的管理和監(jiān)督；

　　（三）履行依法約定的其他義務(wù)。

　　第十六條招標(biāo)人制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正、廣泛聽職業(yè)主及使用人的意見。

　　招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件、投標(biāo)答疑及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、經(jīng)營(yíng)服務(wù)用房及管理用房、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地、園林綠化、社區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施等以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金歸集到位等情況；

　　（二）物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；

　�。ㄈ�）投標(biāo)書編制的依據(jù)；

　　（四）投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；

　�。ㄎ澹┙M織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；

　�。�六）投標(biāo)書密封要求及送達(dá)的地點(diǎn)及截止時(shí)間；

　�。ㄆ撸┰u(píng)標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分辦法及標(biāo)原則；

　　（八）投標(biāo)書歸屬；

　�。ň牛╅_標(biāo)、評(píng)標(biāo)、宣布中標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；

　�。ㄊ�）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　第十七條采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)報(bào)所在物業(yè)管理行政主管部門備案；采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)向符合資質(zhì)要求的3家以上（含3家）的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書，同時(shí)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┱袠�(biāo)人的名稱、地址、通訊聯(lián)系、聯(lián)系人；

　�。ǘ�）擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類別、用途、座落地點(diǎn)、建筑面積等；

　�。ㄈ�）對(duì)投標(biāo)人的資格等方面的要求；

　�。ㄋ模�報(bào)名的地點(diǎn)和期限；

　　（五）獲取招標(biāo)文件保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書中寫明。

　　第十八條招標(biāo)人應(yīng)對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)人資格進(jìn)行審查，根據(jù)投標(biāo)人的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等情況從優(yōu)確定入圍單位應(yīng)不少于3個(gè)。

　　招標(biāo)人應(yīng)述審查資格、確定入圍單位等有關(guān)材料送所在物業(yè)管理行政主管部門復(fù)查。經(jīng)復(fù)查同意后，招標(biāo)人向?qū)彶楹细竦臐撛谕稑?biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)資料。入圍投標(biāo)單位自正式收到招標(biāo)文件之日起，編制標(biāo)書時(shí)間應(yīng)不低于20日。

　　第十九條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

　　第三章投標(biāo)

　　第二十條投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人參與投標(biāo)報(bào)名提供下列材料；

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書或其他有效證明；

　　（二）企業(yè)簡(jiǎn)歷；

　�。ㄈ�）本企業(yè)物業(yè)管理的主要業(yè)績(jī)；

　�。ㄋ模┱袠�(biāo)人要求提供的其他材料。

　　第二十一條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)管理企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)人流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；

　�。ǘ�）管理服務(wù)人員配備方案及檔案管理；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)費(fèi)用房及其他物資裝備配置方案；

　　（四）管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算方案；

　�。ㄎ澹┕芾矸�務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾，安全護(hù)衛(wèi)及車輛管理，綠化養(yǎng)護(hù)及房屋設(shè)備維修方案與措施；

　　（六）社區(qū)文化與精神文明服務(wù)方案；

　�。ㄆ撸┕芾矸�務(wù)模式設(shè)想，包括擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的計(jì)劃等。

　　第二十二條投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)招標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。

　　投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

　　第二十三條投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手段謀取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　第二十四條投標(biāo)人享有下列權(quán)利：

　　（一）有權(quán)按照招標(biāo)文件的要求自主投標(biāo)；

　　（二）根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)情況參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)或放棄參與競(jìng)爭(zhēng)；

　�。ㄈ�）根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)情況的資質(zhì)等級(jí)，有權(quán)確定自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理行政主管部門的管理和監(jiān)督；

　�。ㄈ�）履行依法約定的其他義務(wù)。

　　第四章開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和標(biāo)

　　第二十五條開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在所在地物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行，由招標(biāo)人主特，其中開標(biāo)、宣布中標(biāo)活動(dòng)應(yīng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

　　第二十六條開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查所有文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、擬提供的主要服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、擬定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等主要內(nèi)容。

　　開標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。

　　第二十七條投標(biāo)書有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)為無(wú)效標(biāo)書：

　�。ㄒ唬┩稑�(biāo)書未密封；

　�。ǘ�）投標(biāo)書未加蓋單位法定代表或法定代表人委托人印簽；

　�。ㄈ�）投標(biāo)書沒(méi)有影響招標(biāo)文件；

　�。ㄋ模┩稑�(biāo)書逾期送達(dá)；

　�。ㄎ澹┩稑�(biāo)單位法定代表人或委托人未如期參加會(huì)議；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)明顯低于成本的。

　　第二十八條物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由招標(biāo)人以及工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，人數(shù)一般為7-11人，單數(shù)。其中工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得于成員總數(shù)的三分之二。

　　評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)具有從事物業(yè)管理相關(guān)領(lǐng)域工作滿五年以上并具有高級(jí)職稱或者具有相同等專業(yè)水平，由招標(biāo)人從省以上物業(yè)管理行政主管部門提供的專家名單中確定；一般招標(biāo)項(xiàng)目可以采取隨機(jī)抽取方式，特殊招標(biāo)項(xiàng)目可以由招標(biāo)人直接選擇。

　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)；已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單，應(yīng)經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門審查同意，并且應(yīng)當(dāng)保密直至現(xiàn)場(chǎng)答辨開始為止。

　　第二十九條評(píng)標(biāo)活動(dòng)主要包括標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辨、企業(yè)信譽(yù)調(diào)查三項(xiàng)。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證標(biāo)書評(píng)分、企業(yè)信譽(yù)調(diào)查等評(píng)標(biāo)活動(dòng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行，保證現(xiàn)場(chǎng)答辨活動(dòng)在正常秩序的情況下進(jìn)行。答辨應(yīng)采取一問(wèn)一答的方式。任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)、影響評(píng)標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果。

　　企業(yè)信譽(yù)調(diào)查活動(dòng)，由招標(biāo)組織進(jìn)行，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)答辨之前完成。招標(biāo)組織應(yīng)成企業(yè)信譽(yù)調(diào)查小組，由招標(biāo)人、所在地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)專家等方面的代表組成，人數(shù)3-5人。

　　第三十條對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容，招標(biāo)人和評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以在現(xiàn)場(chǎng)答辨活動(dòng)中要求投標(biāo)必要的澄清或者說(shuō)明。

　　所作的澄清或者說(shuō)明，不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　開標(biāo)后提出的任何的修改聲明或者附加條件，一律不得作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。

　　第三十一條評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員必須按規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法打分，獨(dú)自進(jìn)行，否則視為廢票。

　　第三十二條評(píng)標(biāo)一般采取綜合計(jì)分的方法。對(duì)參加投標(biāo)單位的標(biāo)書、信譽(yù)、答辨等逐項(xiàng)進(jìn)行無(wú)記名評(píng)分，每個(gè)大項(xiàng)分別以百分制評(píng)分。

　　計(jì)分時(shí)，按各大項(xiàng)中的分項(xiàng)去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分后職平均值，得出分項(xiàng)分值；分項(xiàng)分值之和為該大項(xiàng)總分；大項(xiàng)總分乘以相應(yīng)的權(quán)重后加和，計(jì)算出投票單位綜合得分。

　　標(biāo)書、答辨、信譽(yù)等項(xiàng)的權(quán)重之和為100%，比例根據(jù)物業(yè)標(biāo)的具體情況合理確定。其中，標(biāo)書的權(quán)重應(yīng)大于50%，答辨的權(quán)重應(yīng)在20%-40%之間，信譽(yù)的權(quán)重應(yīng)在10%-30%之間。如公共服務(wù)費(fèi)單獨(dú)作為評(píng)分項(xiàng)目，其權(quán)重不應(yīng)超過(guò)20%，具體由招標(biāo)組織在招標(biāo)辦法中確定。

　　第三十三條受開發(fā)建設(shè)單位委托，對(duì)同一物業(yè)承擔(dān)過(guò)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

　　前款物業(yè)管理企業(yè)有兩家以上的，最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

　　第三十四條在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判。

　　第三十五條確定中標(biāo)單位后7日內(nèi)，招標(biāo)人向中標(biāo)單位發(fā)《中標(biāo)通知書》，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

　　《中標(biāo)通知書》對(duì)招標(biāo)人和投標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

　　第三十六條《中標(biāo)通知書》發(fā)出后30日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)書及有關(guān)規(guī)定，雙方正式簽訂物業(yè)管理委托合同。招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。

　　物業(yè)管理委托合同必須使用用國(guó)家建設(shè)部，國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同（示范文本）》［建房（1997）263號(hào)］。

　　正式簽訂的物業(yè)管理委托合同須報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十七條中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。

　　中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，接受分包的人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件，并不得再次分包。

　　中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)就分包項(xiàng)目向招標(biāo)人負(fù)責(zé)，接受分包的人就分包項(xiàng)目承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第三十八條前期物業(yè)管理委托合同期內(nèi)，入住率達(dá)到60%以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)當(dāng)在所在地物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下按照《江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法》成立業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十九條中標(biāo)人無(wú)故不履行與招標(biāo)人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)履約保證金額的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償。

　　第五章附則

　　第四十條招標(biāo)、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)人違反本規(guī)定的，由有關(guān)部門依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處罰。

　　第四十一條招標(biāo)人和投標(biāo)人在招標(biāo)活動(dòng)或履行物業(yè)管理合同過(guò)程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，或由所在地物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)；當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；未達(dá)成協(xié)議的也可以直接向人民法院起訴。

　　第四十二條依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目違反本辦法規(guī)定，中標(biāo)無(wú)效的應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定的中標(biāo)條件從其余投標(biāo)人中重新從優(yōu)確定中標(biāo)人或者依照本辦法重新進(jìn)行招標(biāo)。

　　第四十三條本辦法由江蘇省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十四條本辦法自頒布之日（2000年4月27日發(fā)布）起試行。