國發(fā)[2003]18號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

　　《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）發(fā)布五年來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房建設(shè)步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、提高認(rèn)識，明確指導(dǎo)思想

　�。ㄒ唬┏浞终J(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

　�。ǘ�）進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

　　二、完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　�。ㄈ�）完善住房供應(yīng)政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。

　�。ㄋ模�強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法有市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

　�。ㄎ澹┰黾悠胀ㄉ唐纷》抗�應(yīng)。要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。

　　（六）建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎斦�承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

　　（七）控制高檔商品房建設(shè)。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。

　　三、改革住房制度，健全市場體系

　�。ò耍├^續(xù)推進現(xiàn)有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況向職工出售。對權(quán)屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

　　（九）完善住房補貼制度。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真核定住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。

　　（十）搞活住房二級市場。要認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。

　　（十一）規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確信息和便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，保證工程質(zhì)量。貫徹落實《物業(yè)管理條例》，切實改善住房消費環(huán)境。

　　四、發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)

　　（十二）加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務(wù)，方便職工貸款。

　�。ㄊ�三）完善個人住房貸款擔(dān)保機制。要加強對住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對無擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔(dān)保體系。

　�。ㄊ�四）加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融穩(wěn)定。

　　五、改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)

　�。ㄊ�五）制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟、技術(shù)政策，健全推進機制，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)定、淘汰的制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計。

　�。ㄊ�六）充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置市政配套設(shè)施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市（縣）改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一化管理。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限。對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

　�。ㄊ�七）加強對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應(yīng)求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。

　　六、加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序

　�。ㄊ�八）完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報批。

　�。ㄊ�九）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費用，由各地財政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒�系統(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實。

　�。ǘ�十）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治力度，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強化社會監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。切實加強源頭管理，有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。

　　地方各級人民政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機制，并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。省級人民政府要加強對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。國務(wù)院有關(guān)部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地區(qū)的指導(dǎo)和督查。國家發(fā)展改革、財政、國土、銀行、稅務(wù)等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、建立全國個人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實施辦法，指導(dǎo)各地具體實施并負(fù)責(zé)對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。

中華人民共和國國務(wù)院
二○○三年八月十二日