建筑工程項目投資成本的控制過程貫穿于建筑工程項目的規(guī)劃決策階段、建筑工程設(shè)計階段、建筑工程招標文件與合同的編制、建筑工程施工階段、分包、材料市場價格的掌握、建筑工程結(jié)算審計階段。下面就以下幾個階段進行詳細的分析。

　　1、建筑工程投資項目規(guī)劃決策階段

　　建筑工程項目的規(guī)劃決策主要是指項目的可行性研究，包括市場調(diào)研、技術(shù)方案和建設(shè)條件的研究、經(jīng)濟效益的分析與評價三大內(nèi)容。其中經(jīng)濟效益的分析與評價是項目可行性研究的核心。

　　1.1建筑工程可行性研究階段一般情況下我們造價人員參與建筑工程可行性研究的情況不是很多。但是，應(yīng)該提出一些有用的意見，例如在市場調(diào)研、技術(shù)方案和建設(shè)條件的研究、經(jīng)濟效益的分析與評價方面。又如在建筑工程項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工期等方面，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會對建筑工程造價產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會有準備，況且可行性研究中預(yù)備費和不可預(yù)見費都與造價有關(guān)；此階段占成本控制的5％。

　　2、建筑工程設(shè)計階段：

　　優(yōu)化設(shè)計方案，就是抓住了控制建筑工程項目投資成本的源頭。建筑工程設(shè)計是工程項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是具體實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟對立統(tǒng)一的過程。擬建建筑工程項目一經(jīng)決策確定實施后，工程設(shè)計就成了建筑工程建設(shè)中控制工程造價的關(guān)鍵。

　　2.1、工程設(shè)計階段一般書上都說建筑工程設(shè)計可以控制工程造價的70％，其實這是基本不可能的。第一，建筑工程設(shè)計單位不可能去作什么限額設(shè)計，他們設(shè)計的出發(fā)點都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約造價是次要的。第二，即使建設(shè)單位造價人員實力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么建筑工程設(shè)計單位修改圖紙也需要一個心理承受過程和技術(shù)檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間，對建設(shè)單位接下來的招標監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會有所干擾，財務(wù)成本也會逐日提升，建設(shè)單位不會這樣做。所以限額設(shè)計對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實實的告訴設(shè)計單位需要設(shè)計什么標準檔次來的實惠。因而，這個階段能控制造價的比率至多5％。

　　2.2、審圖與設(shè)計的完善：由于大的設(shè)計院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計人員不可能做到百分百準確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以需要政府審圖機構(gòu)進行可靠的審查，審圖機構(gòu)對圖紙上一些錯誤和疏漏會進行修改和補充，這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進行招標會減少很多圖紙設(shè)計風(fēng)險、減少一些不平衡報價所帶來的損失，我們造價人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒；此階段能控制造價的比率占5％。

　　2.3、設(shè)計優(yōu)化：基本就是甲方提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證，施工方?jīng)]有提出設(shè)計變更的權(quán)力，設(shè)計方提出的設(shè)計變更多從技術(shù)上考慮。作為造價人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。其中經(jīng)濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產(chǎn)的售價、口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設(shè)計優(yōu)化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。此階段能控制造價的比率占5％。

　　2.4、圖紙會審：一般由監(jiān)理方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計方一起坐下來，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件，作為設(shè)計變更的一部分直接進行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設(shè)計實際多了，而且對造價人員來說相當重要，一是可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題， 你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議，因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，作為造價人員必須進行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一點：因為只是大家坐在一起研究出來的，時間精力都有限，所以必須讓設(shè)計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了。此階段能控制造價的比率占5％。

　　3、建筑工程招標文件與合同的編制：

　　這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的建筑工程招標文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供、甲限、甲指、甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標準等，質(zhì)量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。另外正常情況下不要搞大眾建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個階段最少占成本控制的20％。

　　4、建筑工程施工階段

　　4.1、建筑施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個建筑工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等， 所以選擇一個好的建筑施工單位是很重要的，不要選擇什么“某縣施工公司”或“某分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入上機制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制。不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。 此階段由于一般造價人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價控制的10％。

　　4.2、建筑施工組織設(shè)計的審定：一般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準。 可是在施工組織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準你可能就吃個啞巴虧了，這種事情可是屢見不鮮。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設(shè)計中預(yù)期的一致。倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點把工程結(jié)束以緩解自身的財務(wù)壓力，所以只會多投入提前交工，不過這時你也要看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計中沒有寫明趕工措施，你必須要求他補充趕工方案。這個階段雖然控制造價的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計的審定，造價人員必須參與，因為他可控制造價5％。

　　4.3、建筑施工中增加造價部分的管理：包括對建筑工程變更、現(xiàn)場簽證、建筑施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等的管理，這部分造價人員都會，我只說明其中一項，就是定額沒有的分部分項工程單價的確定要及時合理。這個階段占10％。

　　5、分包：

　　分包包括專業(yè)分包、專項分包、指定分包或甲分包、乙分包；現(xiàn)在的建筑工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機電設(shè)備、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包，對于分包的管理必須嚴格把關(guān)，并且做好責任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責任不清。這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價乙分包等形式，盡量把責任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。

　　6、建筑材料市場價格的掌握：

　　一般建筑工程中材料占工程造價的60-70％，而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價格差異很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般少則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效也不及時。政府指導(dǎo)價實行材料價格指派員制度，就是到某特定時間，這些人打聽市場行情之后匯報，然后根據(jù)匯報結(jié)果出價格信息，正確性時效性難以把握。

　　7、建筑工程結(jié)算審計：

　　最后的階段，即是施工單位最后的機會也是建設(shè)單位最后的努力。造價人員一般應(yīng)該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價書上的九個順序；第三事件的責任清理，如果由于施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；第四熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；第五分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；第六依照造價書中的說法一步步審核。這樣作能基本保證你的結(jié)算完整并比較正確，一般差額在3％之內(nèi)就算合理，精度要求越高審計時間越長耗費精力也越大。一般的開發(fā)公司最后不會在結(jié)算上為難施工單位，而施工單位該掙的錢在結(jié)算前已經(jīng)掙到手了，這時也不會為了一點小錢斤斤計較，所以結(jié)算審計本著原則去做，對雙方均有好處。 這個階段由于處在最后，所以占比例為10％。

　　8、結(jié)語

　　建筑工程項目投資成本的管理水平直接決定著項目的經(jīng)濟效益，因而加強建筑工程項目投資成本的控制是實現(xiàn)項目效益最大化的基本保障。本文就建筑工程項目投資成本的控制過程中的幾個階段進行詳細的分析。對造價人員進行基建項目投資成本的控制具有一定的指導(dǎo)作用。