2005年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個最符合題意。）

　　1．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。
　　A．位置固定性
　　B．各異性
　　C．適應性
　　D．相互影響性

　　2．房地產(chǎn)投資的缺點是（ ）。
　　A．相對較高的收益水平
　　B．易于獲得金融機構(gòu)的支持
　　C．抵消通貨膨脹的影響
　　D．投資回收期較長

　　3．甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％。預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50％，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（ ）。
　　A．甲物業(yè)投資風險大
　　B．乙物業(yè)投資風險大
　　C．甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同
　　D．無法判斷

　　4．假設某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場整體的平均稅益率為20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是（ ）。
　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.5
　　D．2.00

　　5．房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。
　　A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押

　　6．某城市2004年存量商品住房的吸納率為40％，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。
　　A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年

　　7．在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ ）。
　　A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

　　8．如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（ ）。
　　A．減少 B．增加 C．不變 D．同步遞減

　　9．承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。
　　A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．兩個月

　　10．在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。
　　A．目標定價法
　　B．價值定價法
　　C．挑戰(zhàn)定價法
　　D．成本加成定價法

　　11．下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）。
　　A．市場需求容量調(diào)查
　　B．消費者行為調(diào)查
　　C．市場營銷因素調(diào)查
　　D．競爭情況調(diào)查

　　12．某市去年住宅的實際銷售量為500萬m²，預測銷售量為450m²，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（ ）萬m²．
　　A．450
　　B．475
　　C．490
　　D．500

　　13．從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（ ）。
　　A．確定調(diào)查方式 B．設計問卷 C．收集信息 D．定義市場區(qū)域

　　14．下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）。
　　A．吸納率分析
　　B．房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析
　　C．家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析
　　D．投資購買和使用購買的比例分析

　　15．某家庭預計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。
　　A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

　　16．銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。
　　A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

　　17．已知某筆貸款年利率為12％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（ ）。
　　A．12.35％ B．12.55％ C．12.68％ D．12.93％

　　18．某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6％，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5％，則購房者的首次還款額是（ ）元。
　　A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67

　　19．下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。
　　A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次
　　B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入
　　C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入
　　D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤。

　　20．已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（ ）。
　　A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％

　　21．某置業(yè)投資者以10000元/m²的價格購買了200m²的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（ ）。
　　A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

　　22．某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。
　　A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％

　　23．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％。按季計息。則該項目建造成本的利息是（ ）萬元。
　　A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

　　24．某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（ ）。
　　A．80％ B．120％ C．171％ D．200％

　　25．房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。
　　A．變動成本的設置
　　B．銷售收入的不同
　　C．固定成本的設置
　　D．平衡點的設置

　　26．某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m²，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m²，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（ ）。
　　A．2.0 B．3.0 C．4.0 D．5.0

　　27．有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是（ ）。
　　A．52％ B．58％ C．62％ D．68％

　　28．在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標估算法
　　C．概算指標法
　　D．工程量近似匡算法

　　29．某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（ ）。
　　A．損益表
　　B．資金來源與運用表
　　C．資本金現(xiàn)金流量表
　　D．全投入現(xiàn)金流量表

　　30．在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（ ）。
　　A．時間類參數(shù) B．融資類參數(shù) C．評價標準類指標 D．收益類指標

　　31．甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75％和80％，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風險。
　　A．市場 B．財務 C．政策 D．經(jīng)營

　　32．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于（ ）。
　　A．彌補企業(yè)以前年度的虧損
　　B．提取法定盈余公積金
　　C．提取公益金
　　D．向投資者分紅

　　33．在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按（ ）計算的。
　　A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現(xiàn)率 D．機會成本

　　34．某寫字樓的建筑面積為8萬m²，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬m²．

　　A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

　　35．某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是（ ）萬元。
　　A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。
　　A．商住樓
　　B．土地
　　C．在建工程
　　D．寫字樓
　　E．建成后的物業(yè)

　　2．房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
　　A．投資房地產(chǎn)信托
　　B．購買住房抵押支持證券
　　C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券
　　D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營
　　E．購買土地進行開發(fā)

　　3．從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應分析（ ）。
　　A．價格結(jié)構(gòu)
　　B．區(qū)域結(jié)構(gòu)
　　C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
　　D．供求結(jié)構(gòu)
　　E．投資結(jié)構(gòu)

　　4．根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段初期
　　C．第二階段后期
　　D．第三階段
　　E．第四階段

　　5．開發(fā)商的主要合同關系通常包括（ ）等。
　　A．保險合同
　　B．分包合間
　　C．銷售合同
　　D．勘察設計合同
　　E．加工合同

　　6．房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。
　　A．產(chǎn)品調(diào)查
　　B．價格調(diào)查
　　C．市場需求質(zhì)量調(diào)查
　　D．分銷渠道調(diào)查
　　E．促銷策略調(diào)查

　　7．在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。
　　A．文獻查閱
　　B．觀察
　　C．專題討論
　　D．分銷渠道調(diào)查
　　E．實驗

　　8．在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。
　　A．行業(yè)基準收益率
　　B．政府政策
　　C．通貨膨脹率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．投資者的目標收益率

　　9．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有（ ）。
　　A．速動比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內(nèi)部收益率
　　E．資產(chǎn)負債率

　　10．下列關于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
　　A．內(nèi)部收益率總是大于目標收益率
　　B．內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率
　　C．同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
　　D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率
　　E．內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小

　　11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。
　　A．自我消費
　　B．房地產(chǎn)保值
　　C．房地產(chǎn)增值
　　D．開發(fā)利潤
　　E．出租收益

　　12．利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（ ）。
　　A．期望值相同，標準差小的方案
　　B．期望值相同，標準差大的方案
　　C．標準差系數(shù)小的方案
　　D．標準差系數(shù)大的方案
　　E．標準差相同、期望值大的方案

　　13．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．概預算定額法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模擬法
　　E．單位指標估算法

　　14．新設項目法人融資形式的特點存（ ）。
　　A．項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構(gòu)成
　　B．新設項目法人承擔相應的融資責任和風險
　　C．從項目投資后的緊急效益來考察償債能力
　　D．從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力
　　E．擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)

　　15．下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有（ ）。
　　A．基礎租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用
　　C．基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用
　　D．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金
　　E．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。 （ ）

　　2．一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制籌因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 （ ）

　　3．當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。 （ ）

　　4．目前我國由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。 （ ）

　　5．在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責工程項目管理。（ ）

　　6．服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。 （ ）

　　7．細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。 （ ）

　　8．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 （ ）

　　9．開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ）

　　10．房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽覆蓋較短的年限為最大值。 （ ）

　　11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。 （ ）

　　12．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數(shù)據(jù)。 （ ）

　　13．個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。 （ ）

　　14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ）

　　15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ）

　　四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。）

　　1．某家庭購買了一套90m²的商品住宅，售價為4000元/m²．該家庭首付了房價總額的30％，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5％和6.8％，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35％用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分）

　　2．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發(fā)建設-建筑面積為2000m²的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m²，預售均價為8000元/m²．第2年項目投資400萬元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m²，預售均價為7800／m²．項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m²改為出租經(jīng)營。假設該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發(fā)商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）（12分）

　　參考答案

　　一、單項選擇題
　　1．D 2．D 3．B 4．B 5．C
　　6．D 7．B 8．B 9．A 10．A
　　11．C 12．C 13．D 14．B 15．B
　　16．D 17．B 18．B 19．C 20．C
　　21．B 22．A 23．D 24．A 25．D
　　26．B 27．A 28．C 29．D 30．D
　　31．B 32．A 33．D 34．A 35．B

　　二、多項選擇題
　　1．BCE 2．ABC 3．BCDE 4．BCD 5．CD
　　6．ABDE 7．BCDE 8．ABC 9．ABcE 10．BDE
　　11．ABCE 12．ACE 13．ABCE 14．ABD 15．ABCD

　　三、判斷題
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．×
　　6．× 7．√ 8．× 9．× 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．4 15．×

　　四、計算題　　1.（1）P₁=10萬元 P₂=25.2-10=-15.2萬元

　?。?）n=15×12=180

　　i₁=4.5％/12=0.375％

　　i₂=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)

　　A₁=P₁[i₁(1+i₁)ⁿ]/[(1+i₁)ⁿ-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)¹⁸⁰]/[(1+0.375%)¹⁸⁰-1]=764.99元

　　A₂=P₂[i₂(1+i₂)ⁿ]/[(1+i₂)ⁿ-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)¹⁸⁰]/[(1+0.57%)¹⁸⁰-1]

　　=1352.66元（按照0.57%）

　　=1349.62元（按照0.567%）

　　=1349.31元（按照0.5667%）

　?。?）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57％）

　　=6041.74元（按照0.567％）

　　=6040.86元（按照0.5667％）

　?。?）第4年初一次償還商貸本金5萬元，在第4年第15年內(nèi)的月還款額為：

　　P₁=5萬元 n=（15-3）×12=144

　　=PP₂[i₂（1+i₂）]，[（1+i₂）ⁿ-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）¹⁴⁴]/[（1+0.57％）¹⁴⁴-1]

　　=509.94元（按照0.57％）

　　=508.98元（按照0.567％）

　　=508.89元（按照0.5667％）

　?。?）從第4年起抵押貸款月還款額為：A-=2117.65-509.94

　　=1607.71元（按照0.57％）

　　=1605.63元（按照0.567％）

　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2.第一種解法：

　?。↖）設單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320萬元

　　第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480萬元

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　?。?）凈現(xiàn)值=0時，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m²

　　第二種解法：

　　（1）設單位面積月最低租金為A

　　第1年：年初支出200萬元；年末收入400× 8000=320萬元

　　第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468萬元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10％×2+400=480萬元

　　第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年來：凈經(jīng)營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）投資的現(xiàn)值=收益的現(xiàn)值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m²