2007年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價理論與方法試卷

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

　　1、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是(　　)房地產(chǎn)的價值。
　　A.發(fā)明
　　B.發(fā)現(xiàn)
　　C.創(chuàng)造
　　D.隱定

　　2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(　　)。
　　A.掌握的有關(guān)信息不同
　　B.作出的估價師聲明不同
　　C.估價對象狀況不同
　　D.委托人不同

　　3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11日簽署
　　B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦
　　C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師
　　D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

　　4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是(　　)。
　　A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價
　　D.當時該房屋的房改成本價

　　5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
　　A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用
　　B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
　　C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本
　　D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(　　)。
　　A.目前是否有經(jīng)濟收入　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益
　　C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力
　　D.目前的收入是否大于運營費用

　　7、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為(　　)元。
　　A.1765
　　B. 2000
　　C. 2069
　　D. 2400

　　8、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　　)。
　　A.市場價值
　　B.清算價值
　　C.快速變現(xiàn)價值
　　D.投資價值

　　9、TN關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.原始價值高于賬面價值
　　B.投資價值高于市場價值
　　C.謹慎價值低于市場價值
　　D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值

　　10、某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。
　　A.3473
　　B.4365
　　C.4500
　　D.4635

　　11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是(　　)。
　　A.有租約限制下的價值
　　B.共有房地產(chǎn)的價值
　　C.無租約限制下的價值
　　D.承租人權(quán)益的價值

　　12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(　　)。
　　A.裝修改造
　　B.需求增加
　　C.通貨膨脹
　　D.改進物業(yè)管理

　　13、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是(　　)。
　　A.上調(diào)貸款利率　建設(shè)工程教育網(wǎng)信息
　　B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
　　C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
　　D.增加土地供應(yīng)

　　14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　　)應(yīng)按服裝店用途進行估價?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　A.合法原則
　　B.最高最佳使用原則
　　C.估價時點原則
　　D.替代原則

　　15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
　　B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征
　　C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
　　D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
　　B.合法原則屬于一般性原則
　　C.最高最佳使用原則屬于技木性原則
　　D.謹慎原則屬于一般性原則

　　17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為(　　)。
　　A.簽訂估價委托合同之日
　　B.發(fā)放抵押貸款之日
　　C.完成估價對象實地查看之日
　　D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是(　　)萬元。
　　A.0～50
　　B.50～75
　　C.50～10O
　　D.100～150

　　19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為(　　)元每平米。
　　A.3868.92
　　B.4000.00
　　C.4072.54
　　D.4286.89

　　20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為(　　)元每平米。
　　A.2427.18
　　B.2500.00
　　C.2575.00
　　D.2659.57

　　21、為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3 5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為(　　)元每平米。
　　A.2204.55
　　B.2397.99
　　C.3237.60
　　D.3345.64

　　22、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為(　　)萬元。
　　A.1838.00
　　B.1844.55
　　C. 1845.87
　　D. 1850.00

　　23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。
　　A.2.00％
　　B.2.13％
　　C.2.22％
　　D.2.50％

　　24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8％。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。
　　A.35B.85
　　B.360.49
　　C.362.93
　　D.365.29

　　25、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為(　　)。
　　A.7.65％
　　B.B.75％
　　C.9.42％
　　D.10.19％

　　26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為(　　)萬元。
　　A.85.45
　　B.87.16
　　C.88.50
　　D.88.90

　　27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65％，正常出租率為90％，運營費用為有效毛收入的25％。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60％。假設(shè)報酬率為8％，折現(xiàn)率為14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為(　　)萬元。
　　A.2281.83
　　B.2474.60
　　C.379B.30
　　D.4119.18

　　28、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是(　　)。
　　A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期　建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
　　D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　29、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價格為( ) 元每平米。
　　A.4075.0
　　B.4242.5
　　C.4410.0
　　D.4577.5

　　30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的±地份額為(　　)。
　　A.1.67％
　　B.2.33％
　　C.2.75％
　　D.3.33％

　　31、設(shè)臨街深度價格修正率見下表。

　　另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次旁街路線價的40%、20%，則下圖的宗地B的單價為(　　)元/m²。

　　A.6400
　　B.6800
　　C.6960
　　D.7600

　　32、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價(　　)萬元。
　　A.375
　　B.450
　　C.500
　　D.600

　　33、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有(　　)。
　　A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)
　　B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)
　　C.該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)
　　D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)

　　34、下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對
　　B.房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝
　　C.房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣
　　D.估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

　　35、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象，估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和( )。
　　A.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件
　　B.價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函
　　C.價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制
　　D.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)得編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　　)。
　　A.是一種專業(yè)意見
　　B.估計價格或價值
　　C.實行有償服務(wù)
　　D.承擔法律責任
　　E.估價作業(yè)日期長

　　2、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了(　　)。
　　A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭
　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
　　D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響
　　E.房地產(chǎn)價值量大

　　3、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
　　A.單位比較法
　　B.市場提取法
　　C.分解法
　　D.工料測量法
　　E.分部分項法

　　4、在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。
　　A.劃撥土地應(yīng)補交的出讓金
　　B.已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額
　　C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款
　　D.強制執(zhí)行費用
　　E.估價費用

　　5、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮(　　)。
　　A.臨街狀況
　　B.動力是否易于取得
　　C.廢料處理是否方便
　　D.接近大自然
　　E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　　)。
　　A.最佳規(guī)模
　　B.最佳經(jīng)營手段
　　C.最佳集約度
　　D.最佳管理方式
　　E.最佳投資渠道

　　7、城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于(　　)。
　　A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積
　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果
　　D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果、
　　E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　8、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　　)。
　　A.后退道路紅線距離
　　B.土地使用期限
　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
　　D.容積率
　　E.合并的可能性

　　9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括(　　)。
　　A.土地補償費
　　B.安置補助費
　　C.拙上附著物和青苗的補償費
　　D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用
　　E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

　　10、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有(　　)。
　　A.潛在毛租金收入
　　B.有效毛收入
　　C.凈運營收益
　　D.稅前現(xiàn)金流量
　　E.稅后現(xiàn)金流量

　　11、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（ ).
　　A.開發(fā)期+經(jīng)營期
　　B.開發(fā)期+運營期
　　C.開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期
　　D.開發(fā)期+運營期-前期-建造期
　　E.前期+建造期+經(jīng)營期

　　12、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于(　　)。
　　A.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測
　　B.收益法中未來租金、運營費用的預(yù)測
　　C.成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核
　　D.市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整
　　E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補

　　13、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有(　　)。
　　A.估價對象
　　B.估價時點
　　C.價值類型
　　D.估價方法
　　E.估價所需材料

　　14、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵。基準地價的內(nèi)涵包括( )。
　　A.基準日期
　　B.土地開發(fā)程度
　　C.基準地價修正體系
　　D.土地用途
　　E.基準地價公布日期

　　15、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是(　　)。
　　A.說明估價報告的合法性、真實性
　　B.說明估價的獨立、客觀、公正性
　　C.規(guī)避估價風(fēng)險
　　D.保護估價報告使用者
　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價?！　?　　)

　　2、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性?！　?　　)

　　3、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。(　　)

　　4、某房地產(chǎn)的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。　　(　　)

　　5、城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準?！　?(　　)

　　6、在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平?！　?(　　)

　　7、一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。　　 (　　)

　　8、不論是何種估價目的，估價對象價值所依據(jù)的市場狀況一定是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況?！　?　　)

　　9、在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清．丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率10％，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。　　(　　)

　　10、建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤?！　?　　)

　　11、建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限?！　? )

　　12、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價?！　?　　)

　　13、房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強弱與房地產(chǎn)目前價格的高低無關(guān)，價格較低的房地產(chǎn)其價格上漲趨勢可能更強勁。　　(　　)

　　14、由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正?！　? )

　　15、某已抵押房地產(chǎn)困債權(quán)實現(xiàn)需要強制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值?！　?　　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1、某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的55％，剩余費用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13％。

　　該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預(yù)計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15％。

　　按當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括在建衛(wèi)程)在轉(zhuǎn)讓交易過程中，買方按售價的3％繳納有關(guān)稅費，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2％和6％。

　　請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價。(10分)

　　2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。

　　(1)假設(shè)在估價時點重新取得該項目建設(shè)用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3％，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02％，銷售稅金及附加為售價的5.53％，投資利潤率為12％。

　　(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生抵除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬元。

　　(3)原項目預(yù)計于2008年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預(yù)計的盈利水平。

　　(4)該類度假村項目的報酬率為8％。(10分)