什么是藍(lán)籌物業(yè)？簡(jiǎn)單講，在房地產(chǎn)牛市時(shí)，他們會(huì)一馬當(dāng)先跑在最前列，表現(xiàn)出最好的成長(zhǎng)性；而在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，他們則會(huì)像押糧官一樣，勒馬收韁行進(jìn)在樓市下跌的最后方，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗跌性。

　　從2008年4月至今，我們從深圳已入伙以及在售的200多個(gè)代表性樓盤中，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼�理分析，最終尋找到最能夠代表深圳房地產(chǎn)光環(huán)的 “十大藍(lán)籌物業(yè)”。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些“藍(lán)籌物業(yè)”在這一輪大牛市行情和這一輪大調(diào)整中，他們都表現(xiàn)出了無比鮮明的共性：他們普遍擁有良好或有良好預(yù)期的地段區(qū)位，可以坐享城市發(fā)展帶來的巨大利好；占有雙重甚至多重的稀缺資源，這些資源或是自然資源或是城市人文資源，但都是獨(dú)一無二的；它們普遍都是居家氛圍濃郁的高尚大社區(qū)，而且，在產(chǎn)品打造上全部都有領(lǐng)先同儕的地方；最后，開發(fā)商通過上述所有的種種努力，自然導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果：這些樓盤在這一輪大牛市中，普遍表現(xiàn)出了領(lǐng)先同儕的高增值性，而在這一輪調(diào)整中，它們也同樣普遍表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的抗跌性。

　　區(qū)位價(jià)值：好地段更能抗跌

　　6月末，香蜜湖豪宅區(qū)水榭花都成交了一套單價(jià)3.8萬元/平方米的豪宅，比之前該樓盤最高的價(jià)格3.75萬元/平方米還升了1.3%.但是，此時(shí)，深圳樓市的事實(shí)是：樓市調(diào)整將近1年，房?jī)r(jià)已從17000元/平方米跌到11000元/平方米，跌幅高達(dá)36%，部分區(qū)域甚至慘遭腰斬。

　　“據(jù)我們研究調(diào)查，區(qū)位價(jià)值高的物業(yè)，在牛市中領(lǐng)先上漲，在跌勢(shì)中最能抗跌”，深圳一家地產(chǎn)中介研究機(jī)構(gòu)代表說，水榭花都地處深圳核心地段香蜜湖，享用的城市配套資源應(yīng)有盡有；同時(shí)，香蜜湖作為深圳著名的豪宅區(qū)，多年來也擁有了雄厚的人文積淀。因此，不可多得的區(qū)位價(jià)值使它具備了強(qiáng)勁的抗跌性能。

　　同樣，在此前的大牛市和這輪大調(diào)整中，顯示出非常強(qiáng)勁的上漲和抗跌性能的，很多就是那些區(qū)位價(jià)值良好的物業(yè)，除了水榭花都所在的香蜜湖區(qū)域外，還有華僑城、蛇口半山、福田中心區(qū)、關(guān)口以及口岸區(qū)域。這些區(qū)域，或有巨大的租務(wù)市場(chǎng)支撐，或是有非常便利而完善的高檔次城市配套，或是有未來無可比擬的發(fā)展前景，總之，他們都在這一輪調(diào)整中，顯示出了無比巨大的抗跌性。典型者如蛇口半山的招商。蘭溪谷2期，在2007年開盤之后遇到樓市調(diào)整，但至今依然維持著4萬元/平方米以上的價(jià)格不動(dòng)搖，而且，在今年春節(jié)后的1個(gè)月里，銷售總額超過了2億元，成為當(dāng)時(shí)深圳豪宅的號(hào)手。究其原因，自然是因?yàn)樘m溪谷地處南中國(guó)最大規(guī)模的半山別墅群，而且又是深圳最具國(guó)際化氛圍的國(guó)際社區(qū)，這樣的地段令其在跌勢(shì)里依然能夠吸引眾多豪客毫不猶豫的出手購(gòu)置。

　　以同樣的理由比照，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在未來一段時(shí)間，基于整個(gè)深圳戰(zhàn)略側(cè)重的緣故，像龍華二線拓展區(qū)這樣的區(qū)域，可能會(huì)成為典型的 “藍(lán)籌區(qū)域”，而如水榭山、星河丹堤這類區(qū)域里的指標(biāo)大盤，也都將會(huì)毫無疑問地成為這輪調(diào)整里“抗跌股”。其中，于5月底以4.5萬元/平方米的高價(jià)開盤的水榭山，3天內(nèi)便實(shí)現(xiàn)了6成以上的成交，便是最有力的明證。

　　資源價(jià)值：資源催生頂級(jí)大藍(lán)籌

　　同地段價(jià)值相伴而生的是資源價(jià)值，有些物業(yè)不一定占據(jù)非常良好的地段，但卻擁有著非常頂級(jí)而稀缺的資源，或是自然資源，如山湖林海，或是人文資源，如高爾夫球場(chǎng)等等，但無一例外，它們都是城市里最稀缺的東西，稀缺才能令物業(yè)擁有獨(dú)一無二的品性，從而走出完全獨(dú)立于大市的藍(lán)籌行情。

　　在深圳能夠稱得上最稀缺的資源的有三類，海、山以及高爾夫，照此尋找，東部濱海的海景別墅，如萬科17英里，成為海景資源里的佼佼者。但創(chuàng)下深圳頂級(jí)別墅最高價(jià)位的并不是17英里，而是今年6月底開盤的東部華僑城天麓，當(dāng)時(shí)深圳房?jī)r(jià)已大跌36%，但天麓卻創(chuàng)下了高達(dá)7-10萬元/平方米的別墅高價(jià)記錄，“最保守估計(jì)，天麓（的價(jià)格）將來也會(huì)翻番，原因很簡(jiǎn)單，它太稀缺了，占有的資源稀缺，（別墅）量更少，完全不受市場(chǎng)影響”，一家大型房企老板私下表示。坐擁東部華僑城頂級(jí)配套的天麓同時(shí)享有山海稀缺景觀，也開始成為深圳頂級(jí)大藍(lán)籌。同樣的頂級(jí)大藍(lán)籌在深圳西部也有一個(gè)，便是觀瀾湖高爾夫別墅，依托世界第一大高爾夫球會(huì)，獲得連續(xù)12年歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯的舉辦權(quán)，觀瀾湖高爾夫別墅擁有的幾乎是國(guó)內(nèi)最雄厚、也是最稀缺的人文資源。因此，過去幾年里，才有觀瀾湖別墅開盤銷售動(dòng)輒超過10個(gè)億的記錄。

　　而如果非常稀缺的資源同時(shí)再附加上非常稀缺的地段，那產(chǎn)生的將是什么？雙重的藍(lán)籌物業(yè)。深圳灣填海區(qū)就是這樣一個(gè)區(qū)域，而位于其中的百仕達(dá)。紅樹西岸就是這樣的雙重大藍(lán)籌，這個(gè)區(qū)域不僅擁有深圳灣一線海景和自然保護(hù)區(qū)紅樹林等自然資源，還擁有沙河高爾夫球場(chǎng)、華僑城歡樂海岸等豐富的人文資源。同時(shí)，填海區(qū)所處的地段是深圳兩大中心 （前�！�—后海和福田——羅湖）之間的城市核心圈層，未來規(guī)劃的大型MALL、歌劇院等高檔設(shè)施都將使這里成為深圳的“國(guó)際名片”。加上百仕達(dá)地產(chǎn)本身的特立獨(dú)行，我們最終看到，從2005年深圳房?jī)r(jià)飛漲開始，紅樹西岸就以深圳高層豪宅價(jià)格NO.1的身份出現(xiàn)，如今售價(jià)依然超過4.5萬元/平方米，絲毫沒有任何下跌。開發(fā)商方面表示，如今的紅樹西岸已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，不存在什么風(fēng)險(xiǎn)，因此，未來也絕對(duì)不可能降價(jià)。

　　樹立了標(biāo)桿的紅樹西岸同時(shí)也在拉升著深圳灣填海區(qū)的未來，像以3.5萬元/平方米開盤、當(dāng)日成交近5成的浪琴半島和目前仍在“細(xì)細(xì)研磨”的聯(lián)泰。梅沙灣，潛在的藍(lán)籌氣勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

　　生活價(jià)值：大社區(qū)指標(biāo)大盤也“藍(lán)籌”

　　事實(shí)上，大部分能夠成為藍(lán)籌的物業(yè)多數(shù)都是具有著 “地段價(jià)值”和“資源價(jià)值”兩者中的一項(xiàng)，但據(jù)我們調(diào)查，一些地段一般，資源一般的物業(yè)，照樣也在此前大漲行情中，上攻凌厲，而在這一輪大調(diào)整中，又顯示出非常強(qiáng)勁的抗跌性。比如百仕達(dá)花園、黃埔雅苑、華僑城波托菲諾、萬科四季花城、桃源居等等。再進(jìn)一步分析，我們發(fā)現(xiàn)，這些物業(yè)幾乎清一色具備兩個(gè)非常明顯的特征：一是大社區(qū)，居家氛圍濃郁，入住率高而空置率低，多是區(qū)域內(nèi)的指標(biāo)大盤；二是產(chǎn)品打造極具特色，領(lǐng)先城市甚至全國(guó)，客觀上也使物業(yè)具備了相當(dāng)?shù)莫?dú)特性。

　　其中，最典型的莫過于百仕達(dá)花園，位于羅湖太寧片區(qū)的百仕達(dá)花園本是鐵皮棚戶區(qū)，在地段價(jià)值和資源價(jià)值都乏善可陳，但是，百仕達(dá)地產(chǎn)引進(jìn)了香港的豪宅元素——會(huì)所、園林、游泳池，并在全國(guó)范圍內(nèi)首創(chuàng)了架空?qǐng)@林，這些產(chǎn)品上的努力使百仕達(dá)花園在開盤之初大獲成功。同時(shí)，加上如今在售的百仕達(dá)5期。樂湖，百仕達(dá)花園已經(jīng)成為一個(gè)總面積達(dá)100萬平方米的國(guó)際化社區(qū)，社區(qū)內(nèi)多為自住客戶，投資成分不高，因此，在這一輪調(diào)整中，百仕達(dá)花園1期中心組團(tuán)和2期湖心臺(tái)價(jià)格依然維持在1.8-2萬元/平方米，幾乎沒有下跌。而于6月底開盤的樂湖，也創(chuàng)下了2.4萬元/平方米的高價(jià)，并且在一月內(nèi)實(shí)現(xiàn)10億銷售額，這些都是10多年來的積淀之功。

　　同樣典型的還有萬科四季花城，其所處的地段比百仕達(dá)花園還要差許多，但它成了萬科的成名作，并且萬科的首個(gè)全國(guó)專利 “情花”（情景花園洋房）便是產(chǎn)生在這里，前后七期超過50萬平方米的大社區(qū)使得四季花城一直成為關(guān)外的指標(biāo)大盤，在如今關(guān)外房?jī)r(jià)動(dòng)輒腰斬的狀況下，四季花城也只是以相對(duì)較小幅度的下跌顯示出其出色的抗跌性。

　　而在我們篩選出來的藍(lán)籌物業(yè)中，多數(shù)擁有“地段價(jià)值”和“資源價(jià)值”的樓盤同時(shí)也都具有良好的“生活價(jià)值”，比如招商。蘭溪谷，不但社區(qū)位于南中國(guó)最大的別墅群內(nèi)，擁有非產(chǎn)安靜而又高尚的生活氛圍；同時(shí)，半山區(qū)域還擁有全深圳人艷羨的國(guó)際教育資源及國(guó)際化生活氛圍，這些都是其它區(qū)域所不能比擬的。因此，這在一方面也支持了蘭溪谷的價(jià)格持續(xù)抗跌。

　　資本價(jià)值：藍(lán)籌物業(yè)上漲最快下跌最慢

　　地段價(jià)值、資源價(jià)值以及生活價(jià)值，三大價(jià)值體系統(tǒng)統(tǒng)指向一個(gè)結(jié)果：體現(xiàn)在資本市場(chǎng)上的資本價(jià)值。這些擁有多重價(jià)值體系的藍(lán)籌物業(yè)，在過去幾年里的大牛市里，他們會(huì)一馬當(dāng)先跑在最前列，表現(xiàn)出最好的成長(zhǎng)性；而在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，他們則會(huì)像押糧官一樣，勒馬收韁行進(jìn)在樓市下跌的最后方，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的抗跌性。簡(jiǎn)單講，藍(lán)籌物業(yè)，無論在什么時(shí)候，都是資本市場(chǎng)里最好的選擇。

　　和市場(chǎng)整體進(jìn)行比照，2007年10月份之前的4年時(shí)間里，深圳房?jī)r(jià)穩(wěn)步甚至飛快上漲，住宅均價(jià)從2004年的5980元/平方米漲到2007年13000多元/平方米，漲幅超過200%.但其間，藍(lán)籌物業(yè)多數(shù)都獲得了3-5倍的高速成長(zhǎng)！比如深圳四大知名豪宅區(qū)——華僑城、香蜜湖、蛇口半山以及深圳灣填海區(qū)，其區(qū)域內(nèi)高層豪宅的價(jià)格從2004年的不過1萬元左右/平方米，一路飛漲到2007年10月份之前的4萬元/平方米以上，漲幅令人驚嘆地達(dá)到了400%！其中水榭花都在2004年不過1萬多元/平方米，到2007年，已經(jīng)漲到3.8萬元/平方米，翻了近4倍。而更驚人的招商。蘭溪谷，一期價(jià)格在2004年不過8000-9000元/平方米，二期在2007年便升至4.5萬元/平方米以上，升幅高達(dá)5倍多！和一般物業(yè)相比，這些藍(lán)籌物業(yè)在牛市里，不但大幅度跑贏了深圳房地產(chǎn)整體大市，而且還超過了一般物業(yè)漲幅的兩倍多！

　　同樣，在2007年10月份至今10個(gè)月時(shí)間里，深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入明顯調(diào)整，截至月，新房?jī)r(jià)格從最高點(diǎn)的17350元/平方米回落到11000元/平方米，回落幅度超過36%南山、龍崗不少區(qū)域慘遭腰斬，這是一般普通住宅面臨市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)的正常頹勢(shì)。但是，那些藍(lán)籌物業(yè)表現(xiàn)如何呢？經(jīng)過調(diào)查，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正的藍(lán)籌物業(yè)，幾乎沒有一個(gè)出現(xiàn)明顯的價(jià)格松動(dòng)跡象，諸如上述的四大豪宅區(qū)域，如今區(qū)域價(jià)格仍然維持在2007年10月之前的高位水位！就算是有一些惠及客戶的讓利舉措，但這表現(xiàn)在價(jià)格上的折讓幅度不足10%.像招商。蘭溪谷、紅樹西岸依然維持此前的高價(jià)，絲毫沒有松動(dòng)，而每月還有穩(wěn)定成交。而如東部華僑城天麓、水榭山、百仕達(dá)5期。樂湖，還紛紛在逆市熱銷的狀況下創(chuàng)造了區(qū)域最高價(jià)，樂湖使羅湖價(jià)格出現(xiàn)了2.4萬元/平方米以上的新高，水榭山使龍華出現(xiàn)了4.5萬元/平方米的別墅，天麓更是創(chuàng)下了深圳最高價(jià)別墅。而如浪琴。半島、萬科。棠樾，也都紛紛獲得了比一般物業(yè)好得多的成交效果。可以說，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整之際，藍(lán)籌物業(yè)的抗跌保值能力明顯要超過一般物業(yè)！

　　綜合以上，我們大概會(huì)明白，在房地產(chǎn)上漲過程中，藍(lán)籌物業(yè)會(huì)以上漲領(lǐng)跑者的角色成為投資客的最先青睞對(duì)象，而在房地產(chǎn)下跌的過程中，藍(lán)籌物業(yè)又能成為下跌的最為強(qiáng)大的抵抗者。因此，如果在這個(gè)階段購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，可以確定，置業(yè)者們最恰當(dāng)?shù)倪x擇，便是購(gòu)置經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)的藍(lán)籌物業(yè)！