一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.針對(duì)該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?

　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定，拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競(jìng)買(mǎi)該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　　（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意）

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

　　1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（　）。
　　A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
　　B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
　　C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)
　　D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

　　2.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類(lèi)賓館的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（?。?BR>　　A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益
　　B.按當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年掙收益
　　C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益
　　D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況扣減當(dāng)?shù)赝?lèi)賓館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益

　　3.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（?。?BR>　　A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
　　B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
　　C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
　　D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　4.假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，：估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則（?。?BR>　　A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
　　D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

　　（二）某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢(xún)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

　　5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（　）。
　　A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化
　　B.綠地率發(fā)生變化
　　C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化
　　D.土地形狀發(fā)生變化

　　6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（　）。
　　A.噪聲和污染程度發(fā)生變化
　　B.土地形狀發(fā)生變化
　　C.人口密度發(fā)生變化
　　D.出行便捷程度發(fā)生變化

　　7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（　）
　　A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度
　　B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度
　　C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度
　　D.用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度

　　（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

　　8.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ā。?BR>　　A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
　　C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

　　9.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（?。?BR>　　A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　10.對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（?。?BR>　　A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　C.用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　D.用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得加分）

××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估份師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方（略）

　　二、估價(jià)方（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.區(qū)位狀況（略）

　　2.實(shí)物狀況（略）

　　3.權(quán)益狀況（略）

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2005年4月18日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。

　　大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2005年4月16日至2005年4月22日

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

　　1.采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　2.估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　?。?）采用的公式：

　　

　　（2）所選可比實(shí)例（表1）。

表1　　可比實(shí)例情況表

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/ 比較項(xiàng)目	A	B	C	估價(jià)對(duì)象
項(xiàng)目名稱(chēng)	××苑	××樓	××園	××園
項(xiàng)目坐落	××新村××號(hào)	××路××號(hào)	××道××號(hào)	××大道××號(hào)
土地使用權(quán)取得方式	出讓	出讓	出讓	出讓
土地等級(jí)	住宅Ⅳ級(jí)	住宅Ⅲ級(jí)	住宅Ⅲ級(jí)	住宅Ⅳ級(jí)
建筑結(jié)構(gòu)	鋼混高層	鋼混高層	鋼混高層	鋼混高層
規(guī)劃用途	住宅	住宅	住宅	住宅
成新?tīng)顩r	十成新	十成新	十成新
交易狀況	正常	正?！?/P>	正常
交易日期	2005.3	2005.3	2005.4
成交價(jià)格/（元/m2）	3100	3100	2960

　?。?）交易情況修正?？杀葘?shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　?。?）交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。

　　1）區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見(jiàn)表2）。

　　2）個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略?xún)?yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見(jiàn)表2）。

表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/房地產(chǎn)狀況		A	B	C	估價(jià)對(duì)象
區(qū) 域 因 素	商服繁華程度	20	21	20	20
	交通條件	21	21	23	20
	環(huán)境景觀	10	10	10	10
	公共服務(wù)配套	10	10	10	10
	發(fā)展規(guī)劃	10	10	10	10
	基礎(chǔ)規(guī)劃	10	10	10	10
	文件娛樂(lè)	10	10	10	1D
	街道條件	10	10	10	10
合計(jì)		101	102	103	100
個(gè) 別 因 素	土地利用程度	20	20	20	20
	臨路狀況	20	20	20	20
	設(shè)施設(shè)備	10	10	10	10
	裝修狀況	10	10	10	10
	平面布置	12	12	9	10
	建筑結(jié)構(gòu)	10	10	10	10
	樓棟朝向	10	10	10	10
	面積大小、形狀	10	10	8	10
合計(jì)		102	102	97	100

　?。?）比較修正計(jì)算

表3　　市場(chǎng)法修正計(jì)算表

可比實(shí)例	成交價(jià)材/ （元/m2）	交易情況修正	交易日期調(diào)整	區(qū)域因素調(diào)整	個(gè)別因素調(diào)整	比準(zhǔn)價(jià)格/ （元/m2）
A	3100	100/100	100/100	100/101	100/102	3009
B	3100	100/100	100/100	100/102	100/102	2980
C	2960	1000/100	100/100	100/103	100/97	2963

　　從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m²

　?。?）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m²，其中地下建筑面積7979m²作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷(xiāo)售，可銷(xiāo)售建筑面積為39820.80m²。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53元

　　3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m²（含地下建筑面積3998.00m²），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m²（含地下建筑面積3981.00m²）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

　?。?）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m²，本次評(píng)估取900元/m²。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元m²，一般水電安裝增加值為30元/m²，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m²，電梯及安裝增加值為50元/m²，則續(xù)建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬(wàn)元

　　（2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m²，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m²，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬(wàn)元

　?。?）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

　　4917.95+71.00=4988.95萬(wàn)元

　　4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3％。

　　4988.95×3％=149.67萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。

　　11882.53×8％=950.60萬(wàn)元

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15％，續(xù)建成本為4988，95萬(wàn)元，

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：

　　4988.95×15％=748.34萬(wàn)元

　　7.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1％。

　　8.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

　?。?1882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬(wàn)元

　　（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　1.土地取得成本

　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m²（計(jì)算過(guò)程略）

　　估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m²，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05萬(wàn)元

　　2.開(kāi)發(fā)成本

　?。?）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）

　　（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m²（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

　　（3）建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

　　3.管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2％～4％，本次評(píng)估取其中問(wèn)值，即按開(kāi)發(fā)成本的3％計(jì)取：

　　555.01×3％=16.65萬(wàn)元

　　4.投資利息

　　按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。

　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15％，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15％。

　　555.01×15％=83.25萬(wàn)元

　　7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬(wàn)元

　　則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

　　對(duì)某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

名稱(chēng)	數(shù)值	名稱(chēng)	數(shù)值
總建筑面積	25000m2	房屋重置價(jià)格	2000元/m2
可出租建筑面積	22000m2	房屋耐用年限	50年
設(shè)備用房建筑面積	2500m2	房屋維修費(fèi)率/年	房屋重置價(jià)格的2%
管理用房建筑面積	500m2	月物業(yè)管理費(fèi)	5元/m2
營(yíng)業(yè)稅及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率	12%	年報(bào)酬率	5%
平均正?？罩寐省?/P>	10%	管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用）	租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)）	50元/m2

　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：

　?。ㄒ唬┠暧行杖?/P>

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　　（二）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　1.年維修費(fèi)用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理費(fèi)用

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年?duì)I業(yè)稅及附加

　　年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元

　?。ㄈ┠陜羰找?/P>

　　年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元

　　（四）估價(jià)結(jié)果

　　

參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　（一）答：

　　1.在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：

　?。?）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作（未說(shuō)明無(wú)利害關(guān)系給0分）并在報(bào)管中做出相應(yīng)說(shuō)明。

　　（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶(hù)初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。

　?。?）公示期滿后一估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)報(bào)告。

　　2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

　　3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估）

　　（二）答：

　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人（或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé)；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）。

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。

　　3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：

　　（1）拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金；

　　（2）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金；

　　（3）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)；

　　（4）估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用；

　　（三）答

　　1.錯(cuò)誤

　?。?）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；

　　（2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；

　　（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；

　?。?）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）

　　2.具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　（一）1.A

　　2.D（關(guān)于凈收益的，D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤(rùn)）

　　3.C

　　4.D（關(guān)于保險(xiǎn)評(píng)估3500萬(wàn)元的，D為保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元）

　　（二）5.B（關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少）

　　6.D（關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善）

　　7.C（關(guān)于小區(qū)估價(jià)的，C為改變前后分別估價(jià)，求差額）

　?。ㄈ?.B（關(guān)于出幾個(gè)報(bào)告的，B為出兩份報(bào)告）

　　9.A（關(guān)于甲乙廠區(qū)估價(jià)的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價(jià)）

　　10.B（關(guān)于乙廠區(qū)土地估價(jià)的，B為市場(chǎng)價(jià)格扣減土地出讓金）

　　三、指錯(cuò)題

　　1.結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則；

　　2.結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義；

　　3.技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析；

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式錯(cuò)，未扣除銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅1

　　5.市場(chǎng)法中個(gè)別因素修正錯(cuò)誤，修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致；

　　6.可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正）；

　　7.開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，未分析或說(shuō)明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入總面積；或地下室面積不能對(duì)外銷(xiāo)售，未說(shuō)明可比實(shí)例是否也是一樣；

　　8.續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m²，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說(shuō)明（或續(xù)建取值900元/m2缺少具體說(shuō)明）；

　　9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)；

　　10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中未扣減利息；

　　11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的直接成本利潤(rùn)率不應(yīng)采用××置業(yè)公司的；

　　12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，未計(jì)算購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)；

　　13.成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì)；

　　14.成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；

　　15.成本法中投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本；

　　16.成本法中投資利息的計(jì)息周期不應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期；

　　17.成本法中應(yīng)該考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)；

　　18.成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地成本；

　　19.估價(jià)結(jié)果的確定過(guò)程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分；

　　20.估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.有效毛收入的計(jì)算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi)

　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元

　　2.管理用房未出租不應(yīng)算空置

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

　　3.遺漏房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

　　年費(fèi)用合計(jì)：

　　4項(xiàng)：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

　　年凈收益=11880000-3507274=8372726元

　　4.估價(jià)結(jié)果中計(jì)算收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)為45年。